Редко кто из покупателей недвижимости на вторичном рынке не испытывал страхов, что его новое жилье окажется с темным прошлым. Некое заинтересованное лицо обратится в суд с требованием признать сделку недействительной – суд квартиру отберет, а нового владельца выставят на улицу.
Как важно быть добросовестным
В судебной практике сделки купли-продажи признаются недействительными достаточно часто.
Так, сделки могут оказаться ничтожными, то есть незаконными, изначально. Например, квартиру продают мошенники. Или объект выставил на продажу один из супругов, не получив согласия от второго владельца совместно нажитого имущества. Кроме того, многие сделки являются оспоримыми. Иначе говоря, их легальность или незаконность определяет суд в ходе долгого разбирательства, взвешивая аргументы сторон.
Нередки ситуации, когда изъятие квартиры пытается провести госорган на том основании, что в ней была проведена незаконная приватизация. При этом, признает московский адвокат Наталья Лещук, невиновный человек остается без «купленной квартиры, не имея реальной возможности взыскать уплаченные за квартиру денежные средства с продавца, зачастую без вести пропавшего или уже истратившего средства».
Впрочем, если покупатель при сделке выступал добросовестным приобретателем, он сохраняет определенные шансы на дальнейшее владение имуществом или на возврат денег и возмещение убытков при истребовании имущества (см. справку).
Напомним, что согласно статье 302 ГК РФ добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать. Однако определить, является ли покупатель добросовестным, может только суд. Проще говоря, ответчику придется в суде доказывать свое право на титул «добросовестного приобретателя».
И даже статус добросовестного приобретателя не делает все сделки безопасными. «Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях», – говорится в Гражданском кодексе РФ. Кроме того, квартиру придется вернуть, если она выбыла из владения вопреки воле прежних владельцев.
Со своей стороны государство время от времени делает шаги, укрепляющие позиции честных покупателей. Например, согласно вступившим в силу с 1 сентября 2013 года поправкам в Гражданский кодекс РФ (ФЗ-100 от 7 мая 2013 года) заметно сужен круг лиц, имеющих право опротестовать сделку в судебном порядке.
Дом, где не разбиваются сердца
Другим документом, серьезно влияющим на правоприменительную практику по добросовестным и недобросовестным сделкам, является опубликованный Президиумом Верховного Суда РФ 1 октября 2014 года «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления».
Кроме вопросов по искам госорганов в «Обзоре» рассматривается ряд крайне важных для поднятой темы позиций. Прежде всего Президиум ВС РФ уточняет, кого следует относить к добросовестным покупателям (см. справку).
В частности, по мнению Верховного Суда, покупателю следует проверять не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества. Суды обязаны выяснять, «была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т. д».
«О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества», – считают авторы документа.
«Если покупатель лично не осматривал приобретаемое жилье, суд будет считать это признаком недобросовестности. Также поводом к непризнанию добросовестности служит явно заниженная цена объекта, – подсказывает генеральный директор “Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости” Анна Максимова. – С другой стороны, в зачет идет покупка при посредничестве агентства недвижимости. Судьи верят, что агенты добросовестно проверяли чистоту объекта».
Как без проблем купить типовую «панельку»Квартиры в панельных домах – самый массовый товар на рынке жилья. Типовые «панельки» отличаются по планировкам, они бывают вполне «кондиционными» >>«Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца – продолжает действовать, – возмущается адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин. – Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».
Также в «Обзоре» разъясняется, что для обсуждаемых судебных споров является сроком исковой давности (см. справку).
Следующим, защищающим права покупателей, нормативным актом является вступивший в силу 1 января 2015 года ФЗ № 457. Этот закон внес ряд существенных изменений в нотариальную практику. Из новшеств наиболее важным многие нотариусы считают повышение доказательной силы нотариального акта.
То есть в Гражданский кодекс РФ внесены поправки, согласно которым усложняется оспаривание заверенных нотариусом документов. Прежде, как отмечает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, судьи придерживались позиции, что никакое доказательство не имеет для суда заранее установленной силы.
Теперь заверенные обстоятельства не требуют лишних доказательств. По сути, нотариальное удостоверение по юридическому статусу само приравнено к судебному решению. Правда, судебный корпус, как отмечает президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко, воспринял нововведение без энтузиазма.
Тем не менее, по словам петербургского нотариуса Юлии Липатовой, теперь стороне, которая желает оспорить акт, бессмысленно заявлять, будто участник сделки являлся недееспособным, либо вообще это был кто-то другой с украденными документами. Остается лишь доказывать подложность самого документа, дескать, фальсифицирована подпись участника сделки или подпись и печать нотариуса. Или настаивать, что происходило нарушение порядка нотариальных действий. Причем основания для таких претензий должны быть существенными (см. справку).
Таким образом, число судебных признаний покупателей добросовестными приобретателями будет расти. Но в целом, как констатирует генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, права добросовестного приобретателя недвижимости к текущему моменту остаются не до конца защищенными. «Даже при регистрации сделки через нотариуса не появится стопроцентная гарантия, что сделка не будет оспорена», – негодует специалист.
Значит, гражданам, выбирающим квартиру на вторичке, не следует экономить силы при проверке юридической чистоты квартиры. Лень может обойтись слишком дорого.
