В ситуации, когда число выдаваемых займов сократилось, застройщики вынуждены продвигать альтернативные способы продаж. Большинство участников рынка привлекают покупателей различными акциями и рассрочкой. Некоторые используют «продвинутые» маркетинговые механизмы, одним из которых является лизинг.
Первопроходец
Оговоримся сразу: в подавляющем большинстве случаев схема лизинга используется при совершении сделок с промышленным оборудованием, автомобилями или с коммерческой недвижимостью. Механизм лизинга при покупке жилья, а тем более – строящегося, до последнего времени практически не применялся.
О возможностях жилищного лизинга заговорили в конце 2013 года: первым, кто запустил соответствующий продукт, стал банк «ВТБ 24». Но до последнего времени на рынке новостроек такой механизм не использовался. По крайней мере, отдельных программ не существовало. «Встречались лишь единичные предложения – не от строительных компаний, а от лизинговых фирм. К примеру, несколько лет назад “Московская лизинговая компания” выкупала квартиры у разных застройщиков, после чего предлагала приобрести их в лизинг», – рассказывает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
Первым, кто объявил о собственной программе лизинга новостроек, стала компания «КВС»: недавно застройщик подписал соответствующий договор с дочерней структурой ВТБ 24 – АО «Система Лизинг 24».
Попытаемся разобраться, насколько этот продукт может быть востребован. А заодно разберемся в его особенностях.
Аренда с правом выкупа
Возможность лизинговых сделок предусмотрена ФЗ-164 «О финансовой аренде». Механизм таков: лизингодатель (арендодатель) приобретает имущество, после чего дает его за определенную плату лизингополучателю (арендатору) во временное владение с правом дальнейшего выкупа. По сути, это одна из форм кредитования, когда заем выдают не деньгами, а имуществом.
Лизинг имеет неоспоримое преимущество перед ипотекой: в подавляющем большинстве случаев лизинговые компании не проверяют платежеспособность финансового арендатора. Поэтому схема привлекательна для граждан с плохой кредитной историей и тех, кто не может подтвердить свой доход. Кроме того, минимальный размер первоначального взноса по лизингу составляет 10% (по ипотеке первый взнос – от 20%).
Пожалуй, на этом плюсы данного механизма заканчиваются.
Одна из главных особенностей системы финансовой аренды в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя в течение всего срока действия договора лизинга, то есть, по факту, до момента выкупа имущества лизингополучателем. Это и есть принципиальное отличие лизинга от ипотеки, когда объект переходит в собственность заемщика, но его права ограничены залогом. И очевидный недостаток – на имущество арендодателя (в том числе сданное в лизинг) может быть наложен арест.
Объект недвижимости, который будет предметом лизинга, как правило, выбирает лизингополучатель. Это вполне логично, если учесть, что пользоваться жильем будет именно арендатор. С другой стороны, как пояснил нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, ответственность за неисполнение сделки со стороны продавца лежит и на том, кто выбирает объект. «Если, к примеру, недобросовестный продавец реализует арестованное имущество, решать проблемы придется лизингополучателю. При этом он не освобождается от обязанности платить арендодателю и будет обязан возместить убытки, связанные с ненадлежащим исполнением договора. То есть арендатор может остаться без жилья, но за него все равно придется платить», – пояснил эксперт.
Конечному покупателю лизинг обходится дороже ипотеки. «Если в лизинг приобретено готовое жилье, лизингодатель платит налог на имущество и формально несет издержки по содержанию объекта. Надо понимать, что налоги для юридических лиц выше, чем для физических. А соответствующие расходы включаются в состав платежей. В общем, лизинг оказывается дороже ипотеки», – считает президент ГК «АРИН» Андрей Тетыш.
Специфика долевки
Свои особенности существуют при покупке в лизинг новостроек. В данном случае предметом лизинга в юридическом смысле является не сам объект, а право его требования. По сути, до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на лизингодателя «сдается в аренду» именно право требования.
Как поясняет руководитель корпоративной практики компании Rightmark group Ольга Карпова, при использовании механизма лизинга покупатели строящегося жилья оказываются в менее защищенном положении, нежели обычные дольщики. Не факт, что лизингодатель и застройщик будут оформлять договор долевого участия. Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» обязывает застройщиков привлекать деньги граждан (физлиц) по ДДУ либо по механизму ЖСК. В отношении юрлиц такое требование отсутствует: компании могут приобретать недвижимость по любым схемам – например, с помощью предварительного договора купли-продажи или другого подобного соглашения.
К тому же, при нарушении сроков строительства дома конечный покупатель (финансовый арендатор) не может претендовать на получение неустойки из-за срыва ввода объекта в эксплуатацию. Нет возможности потребовать и устранения дефектов, обнаруженных в период гарантийного срока, – претензии может предъявить лишь лизингодатель. Проще говоря, дольщиком является именно лизинговая компания. А ей, по большому счету, все равно, сдадут ли дом в срок и будут ли в нем недоделки.
Новый инструмент
Участники рынка согласны, что лизинг вряд ли станет массовым инструментом приобретения жилья. Скорее, это дополнительный механизм покупки для некоторых категорий клиентов. «Прежде всего услуга покупки новостройки в лизинг актуальна для тех, кто не может подтвердить свой официальный доход. Схема востребована и у юридических лиц. Ведь при покупке строящегося жилья с помощью механизма финансовой аренды уменьшаются выплаты по налогам на имущество и прибыль. К тому же лизингополучателю возмещается НДС – в составе платежей по договору лизинга», – рассказала финансовый директор ООО «УК “КВС”» Надежда Семенович.
Говорить о том, что эта схема может хоть как-то компенсировать снижение ипотечных объемов на рынке новостроек, не приходится. «Основные игроки на рынке ипотечного кредитования уже уменьшили ставки до 12%. В этих условиях данный механизм приобретения квартиры не будет пользоваться у покупателей высоким спросом», – уверена директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
Более того, как считает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, теоретически лизинговые платежи должны быть дешевле кредитных – в противном случае использовать эту схему при покупке жилья нет смысла. «Перспектива у механизма очень туманна. И отсутствие подобных предложений до недавнего времени – яркое тому подтверждение», – говорит он.
Предположим, для повышения уровня продаж застройщики могли бы и сами создавать лизинговые компании в структуре своих организаций. Но такой вид привлечения клиентов участникам рынка неинтересен. «Лизинговые платежи растянуты на длительное время, а компании для строительства нужны живые деньги. Вот почему данную схему применяют лишь частные фирмы, выкупающие квадратные метры у застройщика», – рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Но при всех своих недостатках лизинг – это, пожалуй, единственный способ купить квартиру для отказников по ипотеке. А их, по данным самих банкиров, сейчас не менее 40% от общего числа потенциальных заемщиков.
