В рейтинге городских территорий, формируемом аналитиками БН на основании средних цен выставленных на продажу квартир, территориальные зоны «Троицкое поле – Обухово» (88,2 тыс. руб. за кв. м), «Станция метро “Ломоносовская”» (92,7 тыс. руб. за кв. м) и «Станция метро “Елизаровская”» (93,5 тыс. руб. за кв. м) – неизменные аутсайдеры.
Но все познается в сравнении. Так, Троицкое поле по цене «квадрата» конкурирует только с пригородами – дешевле жилье лишь в Колпино, Красном Селе, Кронштадте и Ломоносове. Две другие обозначенные в сегодняшнем обзоре ценовые зоны незначительно опережают Петергоф и Сосновую Поляну.
Практически все жилые кварталы расположены в пешеходной доступности от метро, поэтому до центра – рукой подать. Да и городские ландшафты весьма интересны, а берег Невы – хоть и не парадная набережная, но тоже манит на прогулку. В чем же заключается секрет низких цен на жилую недвижимость?
Полицентричный Ленинград: работа рядом с домом
С момента основания Петербурга левый берег Невы никогда не пустовал. Здесь имелись кирпичные заводы, ямщицкие слободы и рыбацкие деревни. Но масштабное освоение земель вдоль дороги на Шлиссельбург началось в период промышленной революции последней трети XIX века. Естественно, с учетом специфического географического положения (близ крупнейшей водной артерии) в первую очередь здесь появлялись промышленные объекты. Но вместе с ними – жилье для рабочих, доходные дома, общежития, школы, ремесленные училища, торговые зоны…
В первые пятилетки индустриализации Ленинград тоже развивался как полицентричный город: жилье – рядом с работой, а все бытовые и культурные потребности – в пешей доступности от дома. За Невской заставой дома строили преимущественно ведомственные, были здесь заведения общепита, бани, прачечные, вечерние школы. А уж по количеству домов культуры и спортивных объектов эта территория, пожалуй, не имела себе равных.
На обломках города-сада
Первая точка нашей экскурсии – ЖСК «Володарский металлист» (в наше время более известный как Палевский жилмассив), расположенный на территории МО Невская застава напротив станции метро «Елизаровская».
Массив включает в себя преимущественно четырехквартирные двухэтажные коттеджи, которые комплектовались двух- и трехкомнатными квартирами с миниатюрными кухоньками. Раньше в домах было печное отопление – оно спасало жителей от холода в суровые блокадные зимы.
Но сегодняшние петербуржцы часто путают такие дома с послевоенными немецкими коттеджами. Дело в том, что стилистика комплекса нетипична для эпохи пролетарского авангарда. Архитектор, инженер и изобретатель Алексей Зазерский, который вместе с архитектором Иваном Фоминым строил этот массив, еще до революции был известен как успешный организатор жилищных кооперативов. Поэтому северный модерн, стилистические элементы которого просматриваются в коттеджах, был для именитого зодчего родной стихией.
В наше время значительная часть коммунальных коттеджей была расселена, некоторые квартиры объединены – получились таунхаусы с отдельными входами, да еще и рядом с метро.
Другому жилому комплексу того же периода постройки – городку рабочих-текстильщиков на улице Ткачей – повезло меньше. Принцип организации застройки вроде тот же – пролетарский город-сад. От полукруглой площади лучами расходятся улицы с рядами двух- и трехэтажных домов. Рядом есть здание школы образца второй половины 1920-х годов. К слову, школа и сегодня выглядит современно – как будто вчера построили.
Но не покидает ощущение, что аккуратно скроенный городок текстильщиков, который в 2001 году был включен КГИОПом в охранный список, «добивают», чтобы расселить и снести. На пустующих корпусах со следами пожаров красуются объявления о продаже зданий. Увы, сегодняшняя практика реновации городской застройки не имеет механизмов, позволяющих реставрировать такие районы без уплотнения. Остается лишь надеяться, что к моменту следующего строительного бума таковые будут найдены.
Сталинки во всю Ивановскую
Впрочем, нам надо двигаться дальше. Перемещаемся от «Елизаровской» к «Ломоносовской» и попадаем на историческую территорию, известную как Щемиловка. Через Щемиловку проходит Ивановская улица. Оба названия – исторические, прошедшие сквозь времена революционных преобразований.
Сама Ивановская – давно уже не сельский большак, а парадная магистраль. Сформировалась она в предвоенные годы, но сталинские дома, расположенные на съезде с Володарского моста по обе стороны улицы, – не совсем обычные. Они были возведены по проекту Евгения Левинсона и Ивана Фомина перед самой войной.
Архитектурный ансамбль и сегодня поражает величием. Но его стилистику определить затруднительно, во всяком случае, это и не конструктивизм, и не вполне ампир. Но оставим этот вопрос историкам архитектуры, нас интересуют прежде всего характеристики жилья. А они такие: основные встречающиеся в настоящее время на рынке объекты – трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры от 67 до 117 кв. м. Комнаты – 14-23 кв. м. При относительно небольших кухнях (8-9 кв. м) имеются комнаты-ниши для прислуги. Нередко жильцы увеличивают площадь кухни, объединяя помещения. Ванные комнаты – просторные, с газовыми колонками (есть квартиры с окном в ванной).
Ближе к Невскому путепроводу происходит смена градостроительного ландшафта. Панельные пятиэтажки по обе стороны Ивановской улицы после ее пересечения с улицей Седова – это не совсем хрущевки, а экспериментальные серийные дома, разработанные архитекторами Евгением Левинсоном и Давидом Гольдгором. Эти жилые здания отличаются от более поздних «панелек» добротной фасадной облицовкой плиткой из песчаника, квартирами с просторными комнатами (от 14 до 20 кв. м), высокими потолками (2,9 м), качественной внутренней отделкой – с дубовым паркетом и массивными филенчатыми дверями. Некоторые «трешки» имеют по два балкона.
По планировкам квартир такие «панельки» копируют типовые кирпичные сталинки 505-й серии. То есть, по сути, это и есть сталинки, только панельные. В 1955 году стартовала борьба с дорогими архитектурными «излишествами», данный проект был разработан для массовой квартальной застройки и демонстрировался на международных выставках. Но советское партийное начальство сочло разработку ленинградцев недостаточно экономичной. Как водится, наших зодчих обошли конкуренты, предложившие строить предельно дешево, а в качестве приоритетного массового проекта была выбрана бескаркасная московская серия К-7.
«Добрые» застройщики и виды на воду
Двигаясь по улице Седова в сторону Троицкого поля, после пересечения с бульваром Красных Зорь мы обнаружим, что «хрущевские» ландшафты изменились. Здесь, собственно, и начинаются массивы тех самых пятиэтажек серии ОД, разработанной на основе экономичной К-7. Это дома, которые в принципе не поддаются реконструкции и относятся к разряду хрущевок сносимых серий. Собственно, именно в преобладании такой застройки и заключается главный секрет рекордно низких, по городским меркам, цен на недвижимость. Расселение кварталов Троицкого поля ведется неспешно. Из-за изменившихся макроэкономических условий массовая реновация территории – свет неближний.
Застройщики XXI века предпочитают осваивать не серединные кварталы, а берег Невы. Виды на воду в Петербурге – всегда в цене, и это отражается на характере здешней застройки. По всей видимости, проектировщики ЖК «Молодежный» от «ЛенСпецСМУ» (объект сдан в эксплуатацию в этом году) руководствовались стремлением обеспечить таким видом как можно большее количество квартир. Именно поэтому комплекс получил форму подковы, обращенной к северу, – к Неве. В просторный двор редко заглядывает солнце. Но, по всей видимости, это неизбежная плата за проплывающие за окнами корабли.
К слову, квартирография «Молодежного» отличается от многих домов-ровесников – здесь не предлагаются квартиры-студии. Основные представленные в продаже типы квартир – однокомнатные, от 39 до 42 кв. м с кухнями от 9 до 14 кв. м, и двухкомнатные, 57-76 кв. м (кухни – 9-18 кв. м). Сегодня это уже предложения вторичного рынка.
Тугой транспортный узел
Основная проблема всей левобережной части Невского района – транспортная. Действительно, с метро в районе – все в порядке, но в отношении наземного транспорта данная территория похожа на крепость, окруженную рвами с разводными мостами. Собственно, так и есть. Узкими горлышками, затрудняющими доступ из других районов города, являются мосты через Неву и путепроводы над железной дорогой Московского направления.
Проспект Обуховской Обороны и Ивановская улица в часы пик превращаются в полноводные транспортные реки, при этом потоки машин постоянно выходят из берегов, запирая в пробках окрестные улицы.
