Государственная программа поддержки ипотеки предусматривает субсидирование процентных ставок только на первичном рынке. Вызванное такими ограничениями усиление конкурентной борьбы может привести к либерализации требований кредиторов к потенциальным заемщикам.
На весь срок
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев 13 марта подписал постановление, предусматривающее субсидирование государством ипотечной ставки на уровне 13% годовых.
Для российского ипотечного рынка выход этого документа является самым важным событием с начала года. «Постановление о государственной поддержке ипотечного кредитования было ожидаемым: заявления об этом на уровне правительства звучали регулярно», – отмечает руководитель группы ипотеки компании «Строительный трест» Максим Разуменко.
Напомним, после повышения ключевой ставки до 17% в декабре прошлого года средние ставки по наиболее популярным ипотечным программам взлетели до 18,88-20,42%. А часть банков вообще остановила выдачу жилищных кредитов или подняла ставки до запретительных, то есть заведомо отпугивающих потенциальных клиентов. И эта картина сохранялась до последнего момента.
Отметим, что содержание будущего правительственного постановления стало известно до его официального принятия. Тем не менее по ряду пунктов интрига сохранялась до последнего момента.
Например, еще в середине февраля допускалась возможность, что выделенными государством средствами будет полностью распоряжаться Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Так, директор департамента жилищной политики Министерства строительства и ЖКХ РФ Гаянэ Кизарьянц утверждала, что правительство выделяет 20 млрд руб. «на докапитализацию АИЖК».
Однако в подписанном Дмитрием Медведевым постановлении говорится, что «субсидии предоставляются кредитным организациям и АИЖК». Для будущих заемщиков это означает, что они, как и до кризиса, смогут подавать заявки в несколько банков сразу.
Уточним: у каждого банка используется собственная модель оценки надежности потенциального ипотечного заемщика. Кандидат, столкнувшийся с отказом в одном из них, сохраняет шансы на получение кредита в другом.
Второй острый вопрос, который постановление сняло, – государство будет субсидировать ставку в течение всего времени кредитования заемщика или же ограниченного срока. В постановлении говорится, что государство берется выдавать деньги до окончания действия кредита.
Дискриминация вторички
Общими же для всех соискателей субсидированной ипотеки являются перечисленные в постановлении следующие условия.
От заемщика требуется заключение договоров личного страхования и страхования жилого помещения после оформления права собственности. Первый взнос должен составлять не менее 20%, срок кредитования – до 30 лет.
Также есть ограничения по сумме. В большинстве российских городов «потолок» составит 3 млн руб. Для жилых помещений, расположенных на территориях Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга верхняя планка увеличена до 8 млн руб.
Оговорено, что господдержкой обеспечиваются кредиты, выданные физическим лицам в период с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года.
Наконец, субсидии выдаются «на приобретение у юридического лица на первичном рынке жилья готового жилого помещения по договорам купли-продажи либо приобретение у юридического лица жилого помещения, находящегося на этапе строительства, по договору участия в долевом строительстве».
Обратим внимание, что в документе не указывается, на какой стадии строительства должен находиться объект. При этом в последние месяцы наблюдалось ужесточение банкирами требований к степени готовности кредитуемых новостроек. Часть банков соглашалась выдавать кредиты только после того, как возведено 50% здания, а некоторые требовали и 70% готовности. Теперь, скорее всего, кредиторы в подходах к этому параметру объектов станут либеральней.
«Принятая правительством РФ программа будет способствовать оживлению рынка, – констатирует коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев. – Мы рассчитываем на возвращение доли ипотечных договоров в проектах компании к 40%».
С другой стороны субсидирование не распространяется на приобретение в ипотеку объектов вторичного рынка. Таким образом, ипотечные продукты для вторичного рынка недвижимости еще какое-то время будут сохранять сравнительно высокие процентные ставки. И главным фактором, обеспечивающим их динамику, останется снижение ключевой ставки.
Понятно, что недавнего снижения на один процентный пункт недостаточно. «Такое снижение для российского ипотечного рынка ровным счетом ничего не значит», – говорит генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко.
Новые возможности
Как подсчитали в правительстве, субсидирование позволит банкам за год выдать ипотеку на сумму 400 млрд руб. И даже больше, поскольку ключевая ставка была снижена Центробанком в день принятия постановления. «Поскольку ставка снизилась, господдержка окажется шире», – отмечает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.
И действительно, во вторник, 17 марта на правительственном заседании оказалась поддержана инициатива Министерства строительства и ЖКХ России и Российского союза промышленников и предпринимателей по снижению ставки по программе субсидирования с 13 до 12%. Все прочие параграфы документа останутся без изменений.
Между тем ключевая ставка есть в самой формуле субсидирования. Согласно подписанному 13 марта постановлению, кредиторы должны получать компенсацию по формуле «ключевая ставка плюс 3,5 п. п. минус 13 п. п.». Если сегодняшние корректировки, как обещает глава Минстроя РФ Михаил Мень, будут внесены в постановление, минус составит 12 п. п.
Сейчас ключевая ставка равняется 14%. Иначе говоря, государство будет «доплачивать» кредиторам 4,5-5,5 п. п. от выданных займов.
По итогам 2014 года назывались разные размеры среднего ипотечного кредита – в пределах 1,7-2,0 млн руб. Таким образом, выделенных государством средств будет достаточно для выдачи 200-250 тысяч кредитов.
В принципе, при наблюдаемом снижении интереса к недвижимости и росте страхов потенциальных заемщиков перед безработицей, этого вполне может хватить, чтобы удовлетворить весь возможный годовой спрос. «В лучшем случае банки сейчас выдают порядка 30% ипотечных кредитов от аналогичного показателя 2014 года», – говорит генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Для справки: по данным АИЖК в 2014 году в России всего было выдано около миллиона ипотечных кредитов.
Конечно, у главных игроков ипотечного рынка в линейках сохранятся несубсидируемые продукты и на первичку. Например, по кредитованию объектов в жилищно-строительных кооперативах. И для Петербурга это немаловажно, поскольку сегодня существенная часть квартир в новостройках города как раз и являются «кооперативными».
Тем не менее ипотека с господдержкой становится основным ипотечным продуктом в стране.
К барьеру!
В постановлении также прописаны условия, на которых получают право участвовать в программе господдержки сами банки. Одно из требований состоит в том, что банки должны ежемесячно выдавать не менее чем 300 млн руб. жилищных кредитов. Если кредитор оказывается неспособен привлечь заемщиков на указанную сумму (это 150-170 кредитов в месяц), финансирование его Минфином прекращается.
Но для первой двадцатки ипотечных банков собрать столько добросовестных соискателей не составит труда.
При этом в кризис ипотека остается чуть ли не единственным возможным драйвером. Таким образом, ведущие игроки вступят в конкурентную борьбу за ипотечный рынок с новой силой. «Понятно, что в программе субсидирования процентной ставки будут участвовать все допущенные банки. Во всяком случае, все заявят, что участвуют», – прогнозирует глава «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Владислав Назаров.
Напомним, что прежде частные банки объективно проигрывали госбанкам из-за сложностей с дешевым фондированием.
Конечно, госсубсидирование всех проблем частных банков с ликвидностью не снимет. Но острота дефицита притупится. «Эта ставка дает равные возможности всем игрокам», – рассуждает Максим Ельцов.
Соответственно, конкурентные преимущества лидеров снизятся. До последнего времени самыми привлекательными предложениями являлись ипотечные продукты Сбербанка и ВТБ 24. Для клиентов «с улицы» это соответственно ставки 15,25-15,50% и 15,95.
Более того, субсидируемая ставка оказывается ниже той, которую Сбербанк и другие игроки рынка предлагают своим привилегированным клиентам, работникам компаний – участников зарплатных проектов. А у большинства игроков это до половины заемщиков. Проще говоря, на рынке должен произойти общий пересмотр условий работы с данной категорией клиентов.
