– Людмила Васильевна, как сейчас можно охарактеризовать происходящее на рынке коммерческой недвижимости?
– Тенденции рынка сегодня есть смысл рассматривать по отдельным сегментам. В чем-то процессы в них сходятся, но в чем-то различаются. Этот рынок очень разнообразен, поэтому стоит отделять происходящее, к примеру, в складской недвижимости от процессов в сегменте офисных помещений.
Что касается торговой недвижимости, то снижение девелоперской активности вызвано не только макроэкономическими факторами. Обеспеченность Петербурга крупными и средними торговыми комплексами сегодня – одна из самых высоких в России. Этот сегмент в городе уже достиг насыщения. На фоне текущего спада потребительской активности спрос на площади в торговых комплексах со стороны арендаторов снижается последние шесть месяцев. Мы ожидаем, что такая ситуация продлится как минимум до конца текущего года.
Если говорить о перспективах развития этого сегмента, то на сегодняшний день имеется незначительный дефицит торговых центров малого формата площадью до 10 тыс. кв. м. Большинство таких объектов у нас представлено либо фуд-ритейлом (продуктовыми гипермаркетами), либо биг-боксами (DIY). Специализированных малых торговых комплексов в Петербурге немного – есть несколько успешных примеров, но какого-то заметного развития этот формат пока не получил.
– Несмотря на кризис, новые торговые комплексы продолжают открываться и в 2015 году…
– Вы правы, но объем ввода снижается. В текущем году в Петербурге будут введены в эксплуатацию всего две очереди крупных ТРК: первая очередь Pulkovo Village Outlet и вторая – ТРК «Питер-Радуга», а также торговая галерея в МФК «У Красного моста» (совокупно около 46 тыс. кв. м). Это наименьший объем ввода за последние десять лет. Сегмент торговой недвижимости очень зависим от экономической ситуации в стране. В условиях падающего покупательского спроса, объем инвестиций в подобные объекты резко снижается. Полагаю, ближайшие два года будут достаточно тихими и не ознаменуются стартом новых громких проектов в сфере торговой недвижимости.
На стороне арендаторов мы также видим признаки стагнации. В первом квартале 2015 года варианты открытия новых точек рассматривали только продуктовые сети. Больше в Петербурге не было активных арендаторов, заинтересованных в новых торговых местах. Речь, конечно, о массовой тенденции, исключения не в счет. Если еще в четвертом квартале 2014-го мы получали заявки от ресторанных групп и компаний общепита, то сейчас готовы развиваться только продуктовые ритейлеры.
Сразу оговорюсь, что, безусловно, открываются магазины и другого профиля, но это все – проекты, реализующиеся в рамках подписанных ранее договоров. К примеру, серьезная ресторанная сеть после заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи помещения около полугода готовит объект к открытию – делает ремонт и т. д.
– Невский проспект скоро украсится вывесками «Сдается в аренду»?
– Основные торговые коридоры Москвы уже пестрят такими объявлениями, Петербург тоже идет по этому пути. Сейчас на Невском одновременно ищут арендатора около 20 коммерческих объектов. Это беспрецедентный случай, такого не было уже лет 10-15. Обычно здесь было свободно одно-два помещения, да и то лишь из-за чересчур высоких арендных ставок, но и такие объекты в итоге находили своего арендатора.
– Что происходит на рынке офисной недвижимости?
– Здесь наметилось сразу несколько тенденций.
Заявок на поиск помещений от новых, только выходящих на рынок, арендаторов мы сегодня практически не видим. Большинство активных клиентов – это компании, уже имеющие офис, но желающие уточнить рыночную ситуацию для переговоров с нынешним арендодателем или для поиска более выгодного варианта.
Собственники зачастую к таким переговорам готовы – многие еще помнят кризис 2008 года, поэтому в последние месяцы заняли активную позицию. Большинство арендодателей стараются договориться и идут на компромиссы, поэтому пока мы не видим массовых переездов арендаторов, хотя отдельные примеры уже есть.
Следует учитывать, что этот сегмент достаточно инертен. Офисные помещения стараются арендовать на долгосрочной основе – на три, пять и более лет. Переезд, особенно крупной компании, – мероприятие дорогостоящее, поэтому арендатор тщательно просчитывает его целесообразность и анализирует предложения, прежде чем сменить локацию.
Еще одним знаковым моментом для офисного рынка, конечно же, является уход из валютной зоны расчета арендных ставок.
– Какой дисконт по арендной плате нужно предложить, чтобы арендатор решился на переезд?
– Тут все очень сильно зависит от самого арендатора, особенностей его бизнеса, размера компании и многих других факторов. На мой взгляд, если предложить дисконт в 50%, то многие согласятся переехать даже в офис чуть ниже классом.
Кстати, в Москве арендаторы уже несколько лет не придают слишком большого значения формальным факторам: престижности офиса, его классу. Там офисы многих сетевых ритейлеров, ведущих эффективный бизнес, находятся далеко не в самых престижных бизнес-центрах.
– Как обстоят дела в складском сегменте?
– Складская недвижимость всегда несколько особняком. Это более закрытый сегмент, в котором ограниченное количество профессиональных игроков к сегодняшнему дню создали довольно качественный продукт.
Новый интересный формат объектов появился около двух лет назад. Это так называемые проекты built-to-suit, когда склад возводится девелопером под конкретного заказчика, возможно – на условиях совместного финансирования. Далее складской комплекс либо выкупается клиентом по заранее согласованной цене, либо берется в аренду на длительный срок.
Но в последние месяцы экономическая ситуация, конечно, отразилась и на таких проектах, да и в целом на складском сегменте. Сроки реализации отдельных проектов были сдвинуты, арендаторы начинают переезжать, в борьбе за них собственники снижают ставки.
Как и в остальных сегментах рынка коммерческой недвижимости, все эти тенденции пока только наметились и начали развиваться, основные же результаты происходящего мы увидим только к лету.
Если резюмировать, то в торговом сегменте увеличится количество съезжающих арендаторов, возможно, закроются некоторые ритейл-группы. Оставшиеся проведут жесткую оптимизацию, закроют нерентабельные точки, новые же магазины открываются лишь у продуктовых сетей. Наберут обороты переезды арендаторов в офисном и складском сегментах.
– Все это – результат экономической нестабильности?
– Не только. Еще одним неприятным для бизнеса фактором, усугубляющим ситуацию, стал новый порядок взимания налога с собственников объектов коммерческой недвижимости. Теперь он исчисляется в зависимости от кадастровой оценки, и у некоторых собственников сумма налога возрастет многократно.
Владельцы коммерческой недвижимости попали в своеобразные ножницы. С одной стороны – требования арендаторов по снижению ставки, с другой – существенно возросшие затраты на содержание объекта. Тут следует учесть, что и остальные расходы возросли в связи с ростом цен.
В общем, если раньше кто-то мог позволить себе держать на балансе пустующий объект, то теперь это становится очень накладно. Если учесть, что коммерческая недвижимость чаще всего покупается и возводится на кредитные средства, то можно ожидать, что такие объекты перейдут в собственность банков в качестве непрофильных активов. Уже сегодня мы видим обращения потенциальных покупателей, которые ждут этих активов и готовы в них инвестировать. Большинство собственников еще держатся, но, думаю, к лету залоговая недвижимость выйдет на рынок.
– Как вообще выживать бизнесу в сложившейся ситуации?
– Мне кажется, что всем участникам этого рынка нужно прийти к пониманию, что история 2014-2015 годов – это не история какого-то временного кризиса, пусть даже макроэкономического, это скорее смена формации ведения бизнеса.
Сейчас нет каких-то правил из учебников, которым достаточно досконально следовать, нет готовой кальки, которую можно наложить на нынешнюю ситуацию, чтобы решить все проблемы.
Решения сейчас нужно принимать оперативно, анализируя все происходящие изменения и при необходимости быстро меняя способы и механизмы работы.
Долгосрочные стратегии, безусловно, нужны, но большинство целей и задач должны строиться на короткие отрезки времени. И, конечно же, все это потребует принципиально новых – креативных – и решений.
– Операторам рынка коммерческой недвижимости в итоге жить станет труднее? Или интереснее?
– По жизни я оптимистка и считаю, что нельзя останавливаться, даже если условия работы усложняются. Если вообще хочешь остаться в этом бизнесе, то нужно работать и принимать новые условия. Кстати, можно прогнозировать, что в операционный бизнес, непосредственное управление сделками, вернутся топ-менеджеры – президенты компаний и собственники бизнеса. Поскольку решения нужно будет принимать важные и быстрые, а эти решения будут непосредственно касаться их собственных денег.
А в целом работать сегодня приходится достаточно много и динамично. Так что жить станет и труднее, и интереснее.
