Спрос на петербургском рынке строящегося жилья сокращается. Застройщики и эксперты отмечают, что в феврале по сравнению с декабрьским ажиотажем интерес покупателей снизился на 30-50%. Перед строительными компаниями стоит непростая задача победить в конкурентной борьбе за сужающийся контингент клиентов. Способов, собственно, немного – покупателей можно заинтересовать либо ценой, либо эксклюзивным предложением.
Тихой сапой
Воспользовавшись удачным моментом в конце прошлого года, большинство застройщиков значительно, на 20-30%, повысили цены на свои объекты. Тенденция сохранялась до третьей декады января. Далее началось постепенное скатывание к доажиотажному уровню цен на новостройки.
Громко о снижении цен не заявила практически ни одна строительная компания. Но корректировка происходила двумя способами. Первый – увеличение скидки к базовой стоимости при стопроцентной оплате. Пересмотр цен был проведен Setl Group: практически во всех ее проектах предусмотрена скидка при стопроцентной оплате в 20%, при ипотеке – в 23%.
Лидером по данному показателю стала компания «Полис Групп». Она предложила в феврале по ряду своих проектов скидку в размере 30% от базовой стоимости. Краткосрочные или долгосрочные акции с корректировкой максимальной январской цены в пределах 15-20% есть у компаний «Мавис», «Лидер Групп», «РосСтройИнвест».
Реже используется другой вариант повышения привлекательности «продукта» – уменьшение цены на конкурентную сумму. Так, компания «Мавис» дарит по 50 тыс. руб. покупателям любой квартиры в своем жилом комплексе в Кудрово, а O2 Development – от 50 до 150 тыс. руб. в зависимости от размера квартиры в ЖК «Моя стихия» и «Силы природы».
«Далеко не все участники строительного рынка пересматривают свои прайсы в сторону понижения. Но так как скидки и акции запустили несколько крупных застройщиков, с объемными портфелями проектов, это не могло не сказаться на средней цене предложения первичного рынка», – поясняет руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.
Маркетинговые затеи
Иногда бонусы от застройщиков выглядят более изощренно. К примеру, «Главстрой-СПб» подталкивает потенциальных клиентов к более быстрому принятию решения: в феврале застройщик запустил акцию «20/15», в рамках которой первые два десятка двух- и трехкомнатных квартир новых очередей «Северной долины» продавались с 15-процентной скидкой.
Порой нерешительных покупателей готовы поощрять подарками. Так, купившие жилье в ЖК «Старая крепость» получают от компании «РосСтройИнвест» 1-3 кв. м площади, в зависимости от размера приобретенной квартиры, бесплатно. В некоторых случаях дарят кладовки (NCC), места в паркингах (Setl Group), отделку («Полис Групп»).
«Застройщики сегодня буквально борются за покупателей. Значительное снижение спроса подстегивает маркетологов к новым нестандартным ходам, – комментирует директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. – Например, компания “Ленстройтрест” компенсирует аренду квартиры в Санкт-Петербурге иногородним покупателям до момента сдачи их дома».
«Ленстройтрест» вообще может претендовать на звание самой креативной строительной компании. В прошлом году этот застройщик устраивал аукцион по продаже квартир для дольщиков, проводил конкурс на лучший фильм «с привидением» про свой новый ЖК, главным призом в котором была студия в том самом комплексе. Сейчас он предлагает покупателям подарочный сертификат на сумму 120-230 тыс. руб. в зависимости от площади приобретаемого объекта. Сертификатом можно по выбору оплатить мебель от определенных производителей, стройматериалы в конкретном гипермаркете или дизайн-проект нового жилья.
Дольше, проще и дешевле
Усилия участников рынка все более очевидно направлены на более широкое применение рассрочек взамен ставшей малодоступной ипотеки. «При сохранении высоких ипотечных ставок застройщики для поддержания уровня продаж будут вынуждены отчасти взять на себя функции банков и предоставлять рассрочку. В течение последних двух-трех лет мы наблюдали сокращение доли таких сделок в общем объеме продаж. В текущей ситуации, когда ставка по кредиту в коммерческих банках находится на уровне 16-17%, рассрочка вновь должна стать востребованным инструментом», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В декабре, в период больших бурь на валютном рынке, многие компании ухудшили условия рассрочек и даже вовсе перестали их предоставлять. Некоторые из них («Главстрой-СПб», RBI) продолжают твердо стоять на позиции «застройщик – не банк». Остальные постепенно размораживают программы рассрочек и делают их более удобными для клиентов.
Прежде всего, заметно снижение первоначального взноса. В большинстве случаев его минимальный размер по-прежнему составляет 30% от стоимости объекта. Но более смелые участники рынка продают квартиры в рассрочку с 15-процентным и даже 10-процентным взносом. К таким смельчакам относится компания Mirland Development. «Мы даем рассрочку с 10% первого взноса только тем клиентам, у кого сделка по продаже имеющегося жилья уже практически состоялась, но денег на руках пока нет. Фактически это не рассрочка, а стопроцентная оплата с отложенным платежом», – поясняет руководитель маркетинговой службы компании Елена Валуева.
Постепенно удлиняется максимальный срок оплаты по договору рассрочки. За некоторые объекты «Полис Групп» и «Арсенал Недвижимость» во Всеволожском районе можно рассчитываться в течение 48 месяцев. Практически так же долго – до декабря 2018-го – можно расплачиваться с компанией «ЛенСпецСМУ» за жилье в ЖК «Царская столица».
Следует отметить появление большего количества программ, в рамках которых предлагается рассрочка под более низкий, чем у банков, процент, вплоть до нулевого. Так, компания «ЦДС» предлагает беспроцентную рассрочку на пять лет. Впрочем, как выяснилось, щедрость девелопера не безусловная. Максимально растянуть выплаты сможет только тот, кто внесет сразу не менее 40% от стоимости квартиры. Кроме того, цены по сравнению со стопроцентной оплатой повышаются на 30-40%. Впрочем, чтобы стимулировать покупателя рассчитаться как можно быстрее, застройщик предоставляет скидки в 10-15% на большой первоначальный взнос. Или – 4-12% на всю сумму договора в том случае, если долг погашен досрочно. Логика проста: быстрее заплатил – больше сэкономил.
Скидки в диапазоне 10-15% на первоначальный взнос или 8-13% на всю сумму договора предусмотрены также в компаниях Setl City, «РосСтройИнвест», «Мавис», «Полис Групп».
В последнее время стали проводиться акции, в рамках которых квартиры в рассрочку продаются по той же цене, что и при стопроцентной оплате. О готовности «уравнять» покупателей обеих категорий завили «Ленстройтрест» и «РосСтройИнвест».
Наконец, строители пытаются активнее работать с петербуржцами, желающими поменять имеющееся жилье на новое. С расчетом на них разработаны различные схемы оплаты, которые, по сути, можно считать рассрочкой в два приема. Полный расчет за купленное жилье предполагается после завершения строительства и продажи имеющейся недвижимости. Подобные программы есть у компаний «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», Setl City, «О2 Недвижимость», «Ленстройтрест» и др.
Альтернатива ипотеке
Застройщики, безусловно, не могут и не должны замещать собой кредитные организации. Но первые попытки уже делаются: недавно уфимская Группа компаний «Госстрой» запустила программу «Заем от застройщика без участия банка», по правилам которой предоставляется рассрочка платежа до 25 лет.
Петербургские строители пока не решились на такой радикальный шаг, хотя и пытаются придумать что-нибудь «новенькое».
Самой оригинальной премьерой этого года, пожалуй, является запуск лизинга от компании «КВС». Схема выглядит так. Лизинговая компания приобретает у застройщика готовую квартиру, а затем сдает ее клиенту в аренду с последующим выкупом. Стандартная длительность договора – до десяти лет, аванс – от 10% стоимости объекта.
Принципиальное отличие лизинга от ипотеки – в начислении процентной ставки. Если в ипотеке она рассчитывается как процент от стоимости покупки, то в лизинге — ежегодно дорожает сам объект. В итоге годовая процентная ставка получается выше, чем предлагаемая банками. Авторы идеи тем не менее считают, что предложение заинтересует отказников по ипотеке.
Более интересными кажутся варианты снижения процентных ставок по совместным программам банков и застройщиков. Так, «Полис Групп» предлагает купить квартиру в ипотеку под 9,9% годовых, а O2 Development – всего под 8%. На самом деле процент по займу будет самым обычный, установленный банком. Но так как застройщик готов снизить цену на приобретаемый объект на 10-15%, переплата получается действительно такая же, как если бы кредит был взят за указанную в рекламе стоимость.
В перспективе ближайших месяцев количество всевозможных программ и акций будет возрастать, и мы увидим еще немало интересных плодов креатива маркетологов.
