О массовом сносе панельных хрущевок, которыми Ленинград застраивали в первой половине 1960-х годов, власти впервые заговорили в начале нашего века. Именно тогда появились публикации и аналитические записки, где основные серии пятиэтажек первых массовых серий поделили на «сносимые» и те, которые хоть и требуют модернизации, но еще послужат.
В общей сложности из четырех основных серий «первохрущевок» к числу однозначно проблемных с точки зрения конструктива относятся только две. Правда, вопрос, какие именно дома того периода все-таки пойдут под бульдозер, а какие ждут ремонта, и по сей день остается открытым.
Три по цене двух
Планировки квартир в хрущевках основных серий в принципе похожи. Во всех этих домах нет просторных кухонь, в одних сериях – санузлы смежные, в других – раздельные.
Высота потолка в панельной хрущевке – 2,5 м. Но потенциальным покупателям такого жилья есть смысл принять во внимание еще две цифры – 2,6 и 3,2 м. Это заданный нормативами шаг поперечных стен, из-за которого жилые помещения в пятиэтажках узкие и вытянутые от двери к окну.
Двухкомнатные квартиры в хрущевках, как правило, односторонние, гребенчатой планировки и со смежными комнатами. Типичная хрущевская «трешка» обычно имеет проходную комнату, к которой примыкает узкая, как вагон, спальня.
Однокомнатные квартиры в панельных пятиэтажных домах – дефицит, зато «двушки» со смежными комнатами зачастую предлагаются к продаже по ценам однокомнатных квартир в домах более поздних модификаций, а «трешки» – по ценам двухкомнатных. Зачастую именно это становится решающим аргументом для потенциального покупателя демократичного по цене жилья.
Качественный ремонт квартиры в хрущевской пятиэтажке позволяет решить все основные проблемы, кроме недостатка квадратных метров. Остается только один вопрос: сколько прослужит такой дом?
Локация решает все
В соответствии с известной риэлторской поговоркой тремя основными признаками ликвидности недвижимости являются местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Применительно к хрущевкам правило трех локаций имеет двойной смысл. Одна из особенностей жилищного строительства первой половины 1960-х годов заключалась в том, что основные производители серийных домов – домостроительные комбинаты – были построены в разных районах, откуда, собственно, и начиналось освоение окрестных территорий. Поэтому основные массивы тех или иных серий пятиэтажек имеют выраженную привязку к местности.
Так, Автовский ДСК застраивал домами фирменной серии ГИ Кировский, Красносельский и часть Московского района. Кузнецовский ДСК возводил пятиэтажки 504-й и 507-й серий в спальных массивах Фрунзенского и Московского районов. На Обуховском ДСК освоили серию ОД, а основная территория ее дислокации – Невский район (есть еще микрорайон в северной части Купчино – между Бухарестской улицей и Волковским проспектом, а также единичные здания в Московском и Калининском районах). Пятиэтажки 335-й серии «выпекал» Полюстровский ДСК и, соответственно, «приземлялись» они в северных районах – в Полюстрово и на Гражданке.
Позже проблемные серии (ОД и 335-ю) сняли с производства. Полюстровский ДСК был переориентирован на 507-ю серию, а потом – на девятиэтажные дома 606-й серии. На Обуховском также освоили производство девятиэтажек (602-я серия), но это уже другая история. Тем не менее у спальных массивов каждого территориального сегмента есть своего рода визитная карточка в виде доминирующего типа хрущевских пятиэтажных домов.
Причем сегодня с той или иной степенью уверенности можно говорить о том, что южные районы Петербурга – это территория хороших хрущевок, в то время как проблемные сосредоточены в северных и восточных районах.
Каковы слабые места основных типов хрущевок?
Неполный каркас и негреющие стены
Серию ОД возводили с 1957-го по 1963-й годы. По планировочным особенностям эти пятиэтажки выгодно выделяются на фоне других. У них приличные, по сравнению с другими типами хрущевок, планировки – не самые маленькие кухни (около 7 кв. м), раздельные санузлы, просторные комнаты правильных пропорций.
Между тем именно прототип данной серии – московская серия К-7 (знаменитые дома Лагутенко) – в столице в массовом порядке попала под снос. Причем вовсе не из-за холодных стен (это серьезный минус, но современные фасадные материалы позволяют решить проблему), а из-за так называемой бескаркасной конструкции. Основной запас прочности таких домов обеспечивается исключительно за счет поперечных несущих стен и сварных соединений. В случае коррозии и износа последних такие здания становятся неремонтопригодными.
Похожую конструкцию (так называемый неполный каркас) имеют ленинградские дома 335-й серии, которые производились с 1959 года. Но с 1962 года серию модифицировали, внедрив более долговечную конструктивную схему «полный каркас». На базе данной серии разрабатывались даже сейсмостойкие модификации для южных регионов бывшего СССР, однако вплоть до снятия с производства в 1966 году эти дома так и не избавились от другого серьезного недостатка – «негреющих» наружных стен. Другой минус – опять-таки ранних домов 335-й серии – совмещенная с чердачным перекрытием невентилируемая кровля, которая также не держит тепло (для жителей верхних этажей это проблема не менее серьезная, чем отсутствие лифта). Но кровлю можно отремонтировать, а «недокаркас» – не лечится. Стало быть, при покупке квартиры в доме 335-й серии в первую очередь нужно обращать внимание на год постройки.
Пятиэтажные дома 507-й и 504-й серий (основное отличие вторых – лоджии вместо балконов) имеются во всех городских районах и во многих пригородах, но это уже все-таки «панельки» второго поколения, которые строились с 1960-го по 1972-й год. Ремонтопригодность таких домов также весьма относительна – опять-таки из-за бескаркасной конструкции. Правда, запас прочности – заметно выше, чем у ОД, в первую очередь из-за продольного расположения несущих стен (массивные наружные стены из шлако- или керамзитобетонных панелей – тоже несущие).
Что касается конструкции кровли, то она двух типов – со свесами (в ранних домах) и без них. Полноценных чердаков, понятное дело, нет, теплоизоляция верхнего перекрытия обеспечивается за счет шлаковой засыпки, которая, понятное дело, давно слежалась и с возложенной функцией справляется плохо. Но это устранимая в ходе капитального ремонта кровли проблема.
Серия ГИ, которая возводилась с 1959-го по 1968-й годы, отличается от других хрущевок и по планировкам, и по конструкции. Такие дома были рассчитаны на семьи от трех до шести человек. Поэтому планировки в них, что называется, на любителя: в квартирах имеются общие проходные комнаты и спальни (6 кв. м на одного и 9 кв. м на двоих). Однокомнатные квартиры и «двушки» в пятиэтажных домах, укомплектованных преимущественно трех- и четырехкомнатными квартирами, можно не искать – их нет. В советские времена, когда речь заходила об обмене «трешек» в домах серии ГИ, их так и называли «шесть – девять – пятнадцать» – по метражам комнат.
Главное конструктивное отличие этих домов от прочих упомянутых – легкие наружные стены из навесных газобетонных панелей. Это основное слабое место данной серии. Фасады в большинстве случаев обветшали, требуют ремонта и дополнительного утепления. Но в то же время конструкция зданий такова, что это всего лишь «одежда», которую можно и подлатать, и, как утверждают представители строительных организаций, полностью заменить, например сэндвич-панелями – разумеется, в случае если речь когда-нибудь снова зайдет об их санации. К слову, в прошлом десятилетии некоторые такие дома были модернизированы и утеплены.
Снос или санация?
Петербургские власти еще в 2008 году громко заявили о том, что с санацией пятиэтажек покончено, а все хрущевские кварталы ждут тотальное расселение и снос. Список городских территорий, которые ожидали модернизации, сначала разросся до 43-х кварталов, но в итоге в адресный перечень программы попали 23 квартала. Сейчас дело дошло до реализации пилотных проектов, но уже можно констатировать: к 2019 году программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», принятая в 2008 году и предполагавшая снос более 1,1 тысячи хрущевок, в полном объеме выполнена не будет. Масштабная градостроительная задача в изменившихся условиях оказалась неподъемной.
Не нужно быть аналитиком, чтобы предположить, что снос пятиэтажек экономически целесообразен только в кварталах серединной зоны, имеющих низкую плотность застройки и высокую градостроительную ценность. Между тем такой совокупностью признаков зачастую обладают далеко не самые ветхие кварталы, например Московского района, застроенного преимущественно домами серии ГИ, 507-й и 504-й. В то время как «убитые» здания серии ОД в Невском районе или проблемная 335-я серия на Гражданке и в Полюстрово не имеют столь блестящих перспектив на радикальное обновление за счет рыночных механизмов.
Стало быть, в обозримом будущем мы, скорее всего, услышим о возобновлении городских программ ремонта и санации пятиэтажек. Во всяком случае, необходимые экономические предпосылки для этого имеются. В частности, питерские хрущевки, даже приговоренные к сносу, присутствуют в адресном перечне Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, где обозначены даты ремонта кровель, фасадов, инженерных коммуникаций.
Таким образом, при покупке квартиры в хрущевке необходимо обращать внимание на серию дома, год постройки (его можно узнать из упомянутого адресного перечня), видах на капремонт общего имущества и участие квартала в программе реновации. Но приобретение квартиры в совсем уж ветхом доме исключительно с целью вписаться в программу расселения и сноса – не лучшее решение: процесс может затянуться на годы.
