Последний раз приговор отечественному рынку ипотечного кредитования вынесли после известных событий в США: кризис американской ипотеки затронул мировые финансовые рынки и «отсель грозил» не только шведам, но и россиянам. Опыт прошедших месяцев показал, что ничего страшного в итоге не произошло.
Скажем больше: и не могло произойти. Российская ипотека, ставшая за минувшие несколько лет едва ли не одушевленным предметом, конечно, и плодится, и растет вширь и ввысь, но никак не нарушает законов любого развития. Грубо говоря, для того чтобы что-то рухнуло, это что-то надо сначала построить. Хотя, с другой стороны, это вовсе необязательно, что построенное непременно рухнет.
Итак, какова же реакция молодого растущего организма на неблагоприятную внешнюю среду? Вполне адекватная. Наиболее азартные из российских банков быстро ликвидировали свои «уклоны» и «загибы» в области либерализации условий кредитования. Отложены на некоторый, скорее всего непродолжительный, срок несколько сделок по секьюритизации ипотечных портфелей. Только и всего. При этом рост объемов продолжается: в Петербурге, например, за девять месяцев этого года выдано кредитов больше, чем за весь 2006-й.
И все же вполне определенный (сугубо пессимистический) тон целого ряда публикаций сделал и свое доброе дело: участники рынка ипотечного кредитования сегодня стали более сдержанны и осторожны в оценках. Победные реляции, более чем преждевременные, наконец-то уступают место трезвому взгляду.
Хоровое пение – вещь хорошая, но не всегда подходящая случаю. Теперь мы получили возможность послушать сольные партии. Вокальные данные артистов лучше всего проверить на таких сложнейших партиях, как прогноз на ближайшее будущее. Чему и посвящена данная экспертная оценка.
Что ждет рынок ипотечного кредитования Петербурга и России в 2008 году?
Для рынка ипотеки 2008 год будет нестабильным. В начале года можно ожидать продолжение процессов, которые наметились с осени 2007-го. А именно – сокращение количества кредитующих организаций и пересмотр политики рисков игроками, который будет выражаться в ужесточении требований к потенциальным заемщикам, а возможно и в увеличении процентных ставок по ряду программ ипотечного кредитования.
Указанную тенденцию, которая является следствием нестабильности на мировых финансовых рынках, можно рассматривать как положительный импульс к более цивилизованному развитию. Конкурентная борьба между банками привела к чрезмерной либерализации требований к заемщикам, что могло впоследствии привести к серьезным потерям банковского сектора.
Во второй половине 2008 года, есть основания полагать, кризисные явления на мировых рынках сойдут на нет, и динамичное развитие ипотеки продолжится с прежних позиций.
Возможна и иная схема событий. Есть вероятность того, что переоценка рисков со стороны иностранных инвесторов будет более глубокой и интерес к ипотечным ценным бумагам (как к основному инструменту рефинансирования) не восстановится полностью. В таком случае замедление темпов роста объемов ипотечного кредитования продолжится.
При самом негативном сценарии (и самом маловероятном) наиболее перспективным окажется рынок стройсберкасс, а не классическая схема ипотечного кредитования.
На российский рынок недвижимости кризис, который случился на ипотечном рынке в США и Европе, особо не повлиял. Это и понятно: размер нашего ипотечного рынка с американским несопоставим. Если и произошли какие-то частные изменения, то они были несущественными. Как мы помним, в 2006 году в России было выдано 206 тыс. ипотечных кредитов, к концу 2007-го ожидается 500–600 тыс.
Есть веские основания полагать, что в 2008 году положительная динамика сохранится, хотя, возможно, она будет уже не столь внушительной.
Логика развития рынка ипотечного кредитования и совершенствование нормативно-законодательного регулирования этого рынка говорит о том, что процесс устойчивого роста продолжится. Особенно с учетом того факта, что доля ипотеки – как в общем объеме банковского кредитования, так и по отношению к ВВП страны, – у нас на порядок ниже, чем в западных странах.
Сегодня ипотека в России по-настоящему востребованный продукт. Однако я бы не стал ее рассматривать как абсолютный инструмент решения жилищных проблем для всех без исключения категорий граждан. Даже в таких развитых странах, как Германия или Швейцария, достаточно велика доля аренды жилья, развито строительство доходных домов. На это тоже надо обращать внимание. Сегодня у нас вся строительная индустрия настроена на продажу квартир в собственность. Но должно строиться и жилье, где будут возникать классические цивилизованные арендные отношения.
Рынок ипотечного кредитования будет продолжать развиваться бурными темпами, как и прежде. В Петербурге в 2008 году можно ожидать увеличения числа выданных кредитов на 60–70%. В масштабах России рост объемов планируется еще более внушительный, ипотека в регионах развивается стремительно.
Поскольку цены на квартиры в ближайшее время не упадут, приобретение жилья без привлечения кредитных средств становится практически невозможным. И это одна из ключевых причин востребованности ипотеки. Безусловно, возрастает и доверие граждан к кредитным продуктам.
Если раньше основу рынка составляли ипотечные договоры на приобретение «вторичного» жилья, то сейчас все больше кредитов выдается на покупку квартир на первичном рынке. К концу текущего года ипотечные займы по «первичке» составят не менее 30% от общего объема выданных кредитов, в 2008-м этот показатель будет только увеличиваться. Уже сегодня многие застройщики создали специальные подразделения, выполняющие функции ипотечных брокеров, а некоторые продают более половины квартир по ипотеке.
Перспективы развития ипотеки в Петербурге и Ленинградской области оцениваю высоко. В следующем году, по прогнозам наших специалистов, темпы роста строительства в Северо-Западном регионе возрастут, что обусловит высокий спрос на ипотечные кредиты.
Крутой перелом, случившийся на американском ипотечном рынке, спровоцировал кризис ликвидности и делает затруднительными прогнозы по изменению процентных ставок. Думаю, что проценты по кредитам в ближайшее время снижаться не будут. А ряд банков, испытывающих проблемы с ликвидностью, ужесточат свои требования к заемщикам и поднимут на 0,5–1,5% свою ставку.
Кроме того, стоит отметить тенденцию роста популярности ипотеки не только в Северной столице, но и в области. Доля клиентов, берущих кредит на покупку жилья за пределами города, растет и продолжит увеличиваться и в 2008 году.
С учетом ситуации на мировых финансовых рынках, ряд участников отложил проведение секьюритизационных сделок по ипотеке на более благоприятный период. Ожидается, что в следующем году все-таки удастся реализовать данные сделки.
Рост рынка ипотечного кредитования продолжится, хотя на его динамику с одной стороны будут влиять факторы мировой конъюнктуры и условий фондирования банками, с другой – как активная позиция действующих крупных игроков, так и появление новых программ и участников. Вполне можно ожидать, что ежегодный прирост в ближайшие два-три года будет не менее 60–80%, а с учетом благоприятной конъюнктуры– и больше (порядка 100%). Объем задолженности по ипотеке достигнет порядка 10% ВВП страны.
Все более конкурентным становится рынок финансово-посреднических услуг (т. н. кредитных брокеров). Сейчас, по данным участников рынка, порядка 15–30% сделок в среднем происходит с участием кредитных брокеров, в ближайшие годы этот показатель составит 40–50%.
Многие серьезные эксперты считают, что в ближайшие годы сложится новая картина в сфере банковского кредитования. Объективно повышение стоимости кредитных денег для банков уже состоялось. В перспективе в течение нескольких лет банки уже не смогут покупать кредитные деньги по прежней стоимости. А это означает, что дешеветь ипотека в России в ближайший год, скорее всего, не будет. Ведь банки всегда строят свою кредитную политику, ориентируясь на готовность инвесторов покупать их риски. И иногда банкам приходится жертвовать некоторыми заманчивыми, но рискованными программами для того, чтобы кредитный портфель у него был надежным и ликвидным.
|
РЕЗЮМЕ Опрошенные нами эксперты в целом позитивно оценивают перспективы развития рынка ипотеки в России вообще и в Петербурге – в частности. Грядущий 2008 год, по их общему мнению, должен выправить незначительные искривления, возникшие в этом году и проявившиеся из-за неординарных тех событий, что произошли в мировой экономике.
|
