Квартира на Васильевском острове или Петроградской стороне – заветная и чаще всего несбыточная мечта тех, кто вырос в периферийном спальном районе. Но острова как место жительства удобны только для тех, кто на них и живет, и работает. При этом сами островные жители нечасто готовы поменять Василеостровский или Петроградский район на какие-либо другие городские территории.
Островные масштабы
Петроградский район по площади на треть больше Василеостровского, но заселен менее плотно: в нем проживает 130,5 тысячи человек (в Василеостровском – 211 тысяч). Если сложить площади двух районов, то общее значение окажется чуть меньше площади спального массива Купчино, население которого составляет около 400 тысяч человек.
В Петроградском районе имеется пять станций метро, и он связан с городом семью мостами. Транспортная доступность – на четыре с минусом. А вот с парковочными местами совсем неважно: лучше ездить на метро. В Василеостровском станций метро в настоящий момент всего две, мостов – четыре, и все разводные. Территория, соединенная с другими городскими районами столь ненадежными транспортными артериями, по ночам становится полностью автономной.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в каждом из обозначенных районов сосредоточено около 5% предлагаемых к продаже петербургских квартир. Если учесть размеры районов, это не так уж и мало (для сравнения: на Купчино приходится 5,5% предложений).
По цене «квадрата» выставленного на продажу жилья Петроградский район в прошлом году демонстрировал уверенный рост (по данным за февраль 2015 года – 125,7 тыс. руб. за кв. м) и уверенно опередил всех конкурентов: Центральный, Адмиралтейский и Московский. Василеостровский район (118,4 тыс. руб. за кв. м) также неизменно входит в пятерку самых дорогих городских территорий.
Петроградка: фешенебельная и демократичная
Петроградская сторона – район комплексной застройки образца начала XX века. Недвижимость здесь начала стремительно расти в цене с открытием Троицкого моста – первой стационарной переправы, связавшей острова с центром. В нулевых годах XX столетия здесь начали появляться жилищные кооперативы, а также доходные дома, принадлежавшие частным владельцам.
О домах, ставших легендами Петроградской стороны, мы уже писали. Жилые здания того периода комплектовались и скромными меблированными комнатами, и парадными апартаментами. Дома оснащались по последнему слову техники того времени, имели развитые общественные и хозяйственные зоны – в них были залы для собраний, дворы с фонтанами, прачечные, встроенные гаражи, свои котельные, электростанции и телефонные узлы. Если оперировать современной терминологией, это крупноформатные жилкомплексы бизнес-класса.
Если бы в 1917 году не случилась революция, то типичная для того времени застройка могла перешагнуть Малую Невку и развернуться на Крестовском острове. Но история не знает сослагательного наклонения.
До войны на Петроградке появилось немало приметных объектов периода конструктивизма, как рядовых («пролетарских») домов, так и зданий, предназначенных для новой советской элиты – пламенных большевиков и работников торговли. В послевоенное время на Петроградской стороне также возводились жилые дома, в основном номенклатурные («профессорские»).
Рыночный период в строительстве начался для района с уплотнительной застройки. Среди жилых зданий нового времени имеются и аккуратно вписанные в городскую среду дома, и объекты, явно выбивающиеся из архитектурного контекста. В нашем веке строительство жилья развернулось на территориях бывших промышленных объектов. Но современные кварталы близ Большого Крестовского и Лазаревского мостов, а также застройка Крестовского острова, который в 1990-е годы предполагалось сделать малоэтажным районом, требуют отдельных публикаций, и мы сюда еще вернемся.
Васильевский остров: город наизнанку
Василеостровский район относится к числу четырех центральных районов Петербурга. Застройку самого большого острова в дельте Невы начинал царь-плотник Петр I. Именно здесь он желал видеть свой главный девелоперский проект – Северную Венецию. За пролетевшие с той поры столетия на Васильевском острове сменились все поколения городской застройки, но регулярная планировка восточной части сохранилась.
Островная специфика территории заключается в том, что это «район наизнанку»: он не имеет центрального ядра, в его центральной части сосредоточена плотная рядовая застройка, при этом парадные фасады обращены к периферии – водным гладям Большой и Малой Невы. С западным берегом, выходящим к Финскому заливу, дело обстоит сложнее. Парадный фасад два раза сдвигался за счет намывных территорий, но так и не сформировался: уперся в очередную стройку века – Западный скоростной диаметр.
Жилфонд линейной части Васильевского острова в подавляющем большинстве дореволюционный, местами откровенно ветхий. Заглядывая во дворы, мы увидим, что тут есть и здания XVIII века, правда до неузнаваемости перестроенные, и жилые корпуса, возведенные в послевоенное время. Значительное число жилых зданий в линейной части острова – дома с деревянными балками перекрытий, порой с «частичными удобствами» и нелегальными перепланировками в квартирах.
За Наличной улицей начинается застройка последней трети XX века. К слову, сама Наличная тоже когда-то была западным фасадом Васильевского острова – о чем свидетельствует ее название («лицом к морю»). Старожилы верхних этажей сталинок, расположенных на нечетной стороне улицы, еще помнят времена, когда за поросшей камышом и кустарниками местностью открывались морские горизонты.
Современная часть Васильевского острова, которая застраивалась начиная с 1970-х годов, почти вся стоит на намывных грунтах. Перемещаясь вдоль Наличной улицы в сторону Новосмоленской набережной, мы увидим, как разные поколения типовых домов, сменяя друг друга, отвоевывают фрагменты засыпанного болота. Здесь есть и ведомственные сталинские дома, и кирпичные пятиэтажки хрущевского периода, потом появляются «корабли» с ленточными окнами по фасадам (серийные и экспериментальные), а за станцией метро «Приморская» возвышаются кварталы «панелек» 137-й серии.
Западная (спальная) часть Васильевского острова была полем градостроительных экспериментов и в советское, и в рыночное время. Например, четыре высотки «на ногах» вдоль Новосмоленской набережной, построенные с 1986 по 1993 год, – это первые в современном Петербурге многоквартирные дома, на которых оттачивались ныне широко распространенные технологии монолитного домостроения.
Освоение намывных территорий продолжается. Западная часть Васильевского острова потеряла статус морского фасада и постепенно превращается в обычный «спальник», укомплектованный жильем улучшенных планировок, но при этом с типичным для уплотняемых районов набором минусов. Это недостаток торговых объектов, дефицит мест в школах и детсадах, неважная транспортная доступность.
Правда, тупиковым районом «Васька» будет недолго: с севером Питера его соединит Западный скоростной диаметр, центральную часть которого обещают открыть в 2016 году. С новыми станциями метро дело обстоит далеко не блестяще: скоро откроется станция «Спортивная-2», но при этом «Василеостровскую» поставят на ремонт. Строительство нового участка от станции «Спасская» до «Горного института», если не будет сбоев, завершится к ноябрю 2019 года. Перспективы следующих станций Лахтинско-Правобережной линии теряются в тумане.
Квартиры и цены: дорого, но на любой вкус
Несмотря на свой почтенный возраст, по структуре предложения жилья Петроградский и Василеостровский районы решительно различаются. Так, по сведениям аналитиков БН, свыше 60% выставленных на продажу квартир Петроградки – это жилье в старом фонде с капремонтом и без оного. Типовых «панелек» здесь, естественно, нет, зато в последние годы до 18,3% – это по питерским меркам весьма заметное значение – выросла доля предложения жилья в кирпично-монолитных домах нового времени (табл. 1). В целом Петроградская сторона – территория просторных и дорогих квартир. «Однушки» здесь дефицит, а те, что предлагаются к продаже, тоже, как правило, немаленькие (средняя площадь – 44 кв. м) и дорогие (средняя цена – 7 млн руб.).
Цены на двух-, трех- и многокомнатные квартиры впечатляют разбросом – говорить о средних значениях просто некорректно. Элитные жилые комплексы Песочной набережной и Крестовского острова нередко становятся участниками «хит-парадов» самых дорогих квартир на рынке вторичного жилья Петербурга. Но на Петроградке все-таки можно приобрести «двушку» или «трешку» по цене аналогичного объекта в демократичном спальном районе. Правда, скорее всего, это будет жилище гребенчатой планировки, упрятанное вглубь доходного дома, или квартира в довоенном жилом городке завода «Электрон» на Каменноостровском проспекте.
Васильевский остров – это город в городе. Здесь имеются жилые здания всех типов – от построек, датированных XVIII веком, до современных монолитов. Причем доля так называемой новой вторички также с каждым годом увеличивается. По ценам на жилую недвижимость Василеостровский район демократичнее, чем Петроградский, а квартиры – заметно скромнее по площадям (табл. 2).
В исторических кварталах Васильевского острова в продаже почти не встречаются «однушки»: здесь их не больше 5% (и, как правило, это квартиры с «частичными удобствами» и на первых этажах). Зато в западной части района малогабаритные квартиры представлены в широком ассортименте – от миниатюрных студий до просторных (до 50 кв. м) однушек в домах 1990-х годов постройки.
Застройка современной части «Васьки» несет печать эпохи перемен. Например, в некоторых многоподъездных домах, которые возводились в конце прошлого века, присутствуют и обычные муниципальные подъезды, и кооперативные, и корпуса, которые на заре квартирного рынка строили на средства дольщиков. При этом муниципальные корпуса укомплектованы в основном стандартными «двушками» и «трешками», в кооперативных заметно больше однокомнатных, а в рыночных имеется широкий спектр планировочных решений – от малогабаритных студий до видовых пентхаусов с просторными террасами и двусветными гостиными.
Таблица 1
Вторичный рынок жилья: структура предложения вторичного рынка по типам домов
| Тип дома | Василеостровский район, % | Петроградский район, % |
|---|---|---|
| Кирпич | 29,64 | 13,73 |
| Кирпич/монолит | 15,37 | 18,30 |
| Новая панель | 7,29 | 0 |
| Сталинские | 7,13 | 5,56 |
| Старая панель | 7,29 | 0 |
| Старый фонд | 13,15 | 36,93 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «БН»
Таблица 2
Основные характеристики предложения квартир Василеостровского и Петроградского районов
| Количество комнат | Василеостровский район | Петроградский район | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
| средняя цена, тыс. руб. | цена, руб./кв. м | площадь, кв. м | цена, тыс. руб. | цена, руб./кв. м | площадь, кв. м |
| Однокомнатные | 5 147 | 130 990 | 39 | 7 008 | 160 186 | 44 |
| Двухкомнатные | 7 233 | 120 511 | 60 | 9 278 | 134 081 | 69 |
| Трехкомнатные | 10 341 | 116 355 | 89 | 11 853 | 124 800 | 95 |
| Четырехкомнатные | 13 263 | 110 126 | 120 | 14 930 | 116 119 | 129 |
| Многокомнатные | 15 669 | 100 823 | 155 | 17 707 | 101 036 | 175 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «БН»
Таблица 3
Структура предложения квартир по количеству комнат
| Количество комнат | Василеостровский район, % | Петроградский район, % |
|---|---|---|
| Однокомнатные | 14,74 | 10,75 |
| Двухкомнатные | 32,01 | 21,82 |
| Трехкомнатные | 35,50 | 34,85 |
| Четырехкомнатные | 13,95 | 18,73 |
| Многокомнатные | 3,80 | 13,84 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «БН»
