Согласно действующему законодательству, самовольной постройкой является «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей… или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Положения закона сейчас дают возможность недобросовестным застройщикам начать возведение жилых домов без соответствующих разрешений, а впоследствии узаконить юридический статус объекта через суд. Такая лазейка несет в себе большое количество рисков, в том числе – что суд признает жилое здание самостроем и вынесет решение о его сносе.
Показательным является случай с петербургскими самостроями на Тбилисской улице. Застройщик возвел на участках по адресу Тбилисская улица, 22 и 24А многоквартирные дома, хотя земля была предназначена исключительно под индивидуальное жилищное строительство. Впоследствии компания оказалась банкротом, и все ее имущество было продано на электронных торгах. В том числе и земельные участки, хотя на них стоят два многоквартирных дома, в которых граждане купили квартиры. Теперь новый собственник земли имеет все шансы в судебном порядке получить разрешение на снос этих самостроев. По словам адвоката адвокатской консультации «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Антона Лебедева, лучший вариант решения подобного рода споров – как раз легализация незаконных построек через суд. «Если будет судебное решение, будет и акт, который сделает возможным госрегистрацию и полноценное право собственности», – добавил он.
На данный момент в Петербурге в судах рассматриваются вопросы о признании самостроями более 20 зданий, возведенных на землях ИЖС. По семи уже приняты положительные решения о сносе. А всего в Петербурге насчитывается более 200 спорных объектов недвижимости, которые впоследствии могут признать незаконными постройками. Проблема в том, что во многих из этих домов живут люди, которые приобрели квартиры в таких жилых комплексах по неопытности, незнанию или с целью сэкономить при покупке жилья. Как правило, такие покупатели надеются оформить право собственности на квартиры или доли в таких домах постфактум через суд. Либо сам застройщик – собственник земельного участка – в судебном порядке добивается легализации самостроя.
Авторы законопроекта предлагают ввести запрет на легализацию самовольных построек через суд и тем самым запретить застройщику распоряжаться самостроем. В предложенных поправках сказано, что «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности» и «оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки».
Перестанут ли недобросовестные застройщики в случае принятия данного закона возводить дома без разрешения – большой вопрос. С другой стороны, для них усложнится процесс последующей легализации объекта. Впрочем, многие эксперты полагают, что следует не менять существующее законодательство, а просто усилить контроль за его исполнением.
В Санкт-Петербурге работает Служба госстройнадзора и экспертизы, где каждый застройщик получает разрешение на строительство. Граждане, которые собираются приобретать жилье, могут проверить на сайте ведомства как реестр выданных разрешений на строительство, так и реестр разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Это самый верный способ не стать обманутым покупателем, заплатившим за жилье, которое невозможно будет оформить в собственность.
