Зима на первичке: тренд на понижение

Минувшая зима оказалась весьма необычной для петербургского рынка строящейся недвижимости. В декабре, из-за резкого удешевления отечественной валюты, спрос превысил все ожидания. По данным NAI Becar, продажи выросли на 30% по отношению к предыдущим месяцам. В компании «Петербургская Недвижимость» утверждают, что количество сделок увеличилось более чем в полтора раза.

Январь продемонстрировал худший результат по сравнению с декабрем. По сведениям компаний, продажи сократились на 40-50%, фактически вернувшись к показателям первого месяца 2013 года (прошлогодний январь был аномально оживленным из-за первой волны ажиотажного спроса). Январское падение этого года было связано отчасти с традиционной «спячкой» покупателей в новогодние праздники. Но в большей степени – со снижением доходов россиян в период кризиса и с недоступностью ипотеки.

В феврале отрицательная динамика спроса сохранялась. По прогнозам застройщиков и аналитиков рынка, продажи в 2015 году сократятся – в сравнении с прошлым, сверхуспешным, годом – как минимум на 30% и как максимум на 70%.

Застройщики включили тормоза

Падение спроса сказалось на поведении застройщиков: вывод нового предложения на рынок постепенно сокращается. По данным БН, с декабря 2014 года по февраль 2015-го стартовали 42 новых проекта. Год назад за тот же период рынок стал свидетелем 40 «премьер». По количеству объектов был, вроде бы, даже прирост, но если считать в квадратных метрах, то новое предложение сократилось на четверть по сравнению с предыдущей зимой. Год назад на рынок было выведено 1,2 млн кв. м строящегося жилья, а в декабре 2014-го – феврале 2015-го – менее 900 тыс. кв. м. (см. таблицу). «Прошлой зимой была заметна тенденция на повышение вывода на рынок квадратных метров – он рос от месяца к месяцу. Ныне обратная картина, что, в общем-то, понятно на фоне слабеющего спроса», – отмечает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.

Действительно, год назад застройщики, воодушевленные повышенным интересом покупателей, ежемесячно увеличивали объемы нового строительства. Так, в декабре 2013-го в листинге новостроек добавилось 237 тыс. кв. м нового предложения, а в феврале 2014-го – уже более 575 тыс. кв. м.

Минувшей зимой события развивались по противоположному сценарию: в декабре начали строить в общей сложности 336 тыс. кв. м жилья, а в феврале – 256 тыс. Объем вывода фактически вернулся к тому уровню, который был зафиксирован на конец 2013-го, до начала «года безумных продаж».

В перспективе, полагает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев, объем нового строительства еще снизится. Скорее всего, именно такой окажется реакция застройщиков на сжатие спроса.

Дальше и мельче

Объемы строительства снижаются отнюдь неравномерно: быстрее покидают рынок дорогие новостройки. «Уровень вывода в эконом-сегменте – по сравнению с прошлой зимой – претерпел наименьшее сокращение, в квадратных метрах новое предложение в этом классе уменьшилось всего на 8%. В классе комфорт падение более заметное, на 40%. Нового жилья бизнес-класса выведено на рынок в шесть раз меньше», – комментирует Ольга Романова.

Несложно догадаться, что минувшей зимой наименьшее количество проектов начато в центральных районах Петербурга, тогда как окраины города и прилегающие к его границам земли Ленинградской области исправно пополнялись новыми объектами. Всеволожский район с его активно развиваемыми территориями (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры), напротив, наращивает темпы строительства. Прошлой зимой на бывших сельхозземлях началось строительство 380 тыс. кв. м жилья, что составило 31% от всего нового предложения по рынку. Нынешней же Всеволожский район превысил свои показатели как в абсолютном выражении (было выведено 480 тыс. кв. м жилья в новостройках), так и в относительном – его доля на рынке возросла до 54%. Листинг новостроек этого района за три зимних месяца пополнили 11,5 тысячи новых квартир.

При сравнении двух последних зим очевидным становится еще один интересный факт – резкое уменьшение средней площади строящегося жилья. Девелоперы все больше увлекаются «мелкой нарезкой». «Наметившаяся в последние годы на первичном рынке тенденция популярности квартир малого метража в масс-маркете получила свое продолжение и во второй половине 2014 года, – говорит руководитель консалтингового центра “Петербургская Недвижимость” Ольга Трошева. – Малогабаритное жилье, во-первых, является в целом высоколиквидным продуктом. Во-вторых, оно популярно у покупателей из-за более низкой итоговой стоимости».

Если год назад средняя площадь квартир в новостройках, выводимых на рынок, приближалась к 49 кв. м, то теперь она уменьшилась до 42. Лидирует в параде минималистов, как ни удивительно, отнюдь не Всеволожский район. Средняя площадь квартир в его «зимних» новостройках близка к среднерыночному показателю. Тогда как в Выборгском районе средние площади квартир за год снизились с 47 до 35 кв. м. В Приморском и вовсе, по данным БН, зафиксировано ошеломительное падение – с 54 до 39 кв. м.

Итак, застройщики реагируют на сокращение спроса, притормаживая запуск более дорогих объектов в центральных районах города. На окраинах продолжают выводиться на рынок новые ЖК эконом-класса, нарезанные на квартиры-малютки.

Угроза разбалансировки

Философский вопрос: есть ли на первичном рынке признаки затоваривания? Эксперты отвечают на него по-разному. По оценке аналитиков, сейчас в Петербурге и на ближних к нему землях Ленобласти возводится от 9 (информация от компании «УНИСТО Петросталь») до 12,5 млн кв. м (Knight Frank St. Petersburg) жилой недвижимости. Аналитики БН придерживаются варианта в 10 млн кв. м строящегося жилья, но в расчет принимаются только новостройки, имеющие разрешение на строительство.

В продаже, по мнению опрошенных специалистов, сейчас от 4,5 до 6 млн кв. м жилья. То есть примерно столько, сколько было продано в 2014 году (оценки экспертов «плавают» именно в этом диапазоне).

Как говорилось выше, по сравнению с прошлым годом спрос в перспективе сократится как минимум на треть и как максимум – на две трети. Тем не менее участники рынка не видят в этом драмы. «Даже если взять за основу консервативный сценарий развития событий на рынке и предположить, что спрос сократится вдвое, то для полного поглощения этого объема предложения потребуется всего два года. Нормальное соотношение спроса и предложения – до четырех лет до полного поглощения. Так что ни о каком затоваривании не идет речи», – утверждает коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

Руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова видит ситуацию иначе. «О сбалансированности спроса и предложения, на мой взгляд, можно говорить в том случае, если количество поглощаемых за год “метров” совпадает с количеством предложения в строящихся объектах плюс – некоторое количество “неликвида”. В спокойные годы этот запас составлял 10-15% от объема предложения. Сейчас, в связи с резким сжатием спроса и выходом на рынок инвестиционных квартир, может возрасти до 25%», – предполагает она.

Впрочем, чаще всего предлагается версия дифференциации рынка. Смысл ее сводится к следующему: качественные объекты в хороших локациях, в которых предлагаются небольшие квартиры по умеренным ценам, не почувствуют снижения спроса. На первый план выходит вопрос надежности. «Сейчас спросом пользуются готовые или находящиеся в высокой стадии готовности (90% и выше) объекты, строительство которых ведут надёжные застройщики с хорошей репутацией и финансовой подушкой»», – рассказывает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

Их антиподы – далеко расположенные и плохо продуманные жилые комплексы на котловане – будут испытывать проблемы со сбытом.
Иными словами, на рынке вскоре могут выделиться конкретные локации с избыточным предложением, прежде всего это проекты КОТ на окраинах города. Как мы отмечали ранее, именно в окраинных новостройках уже в феврале наметился тренд на возврат к доажиотажным ценам.

Вывод новых объектов на рынок Санкт-Петербурга

Источник: БН

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок