Вторичный рынок жилья: каникулы затянулись

В прошлом октябре, еще до начала обвального снижения курса рубля, авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник в интервью БН предупредил читателей, что рынок жилья входит в фазу рецессии. Поэтому в ближайшие два года следует готовиться к снижению покупательского спроса и цен на недвижимость.

На момент публикации основные ориентиры, с которыми сверяет часы российский рынок недвижимости, выглядели благополучно: нефть – выше 100 долларов за баррель, доллар – ниже 42 руб. Дальше случилась целая цепочка взаимосвязанных событий, подробно пересказывать которые нет смысла, они уже неоднократно описаны. В настоящее время цены на нефть имеют тенденцию к росту, а рубль, полежав на дне, начал укрепляться.

Куда двинулась недвижимость?

Проблемы пришли, откуда не ждали. Обвальное снижения курса рубля, в результате которого российская недвижимость за непродолжительное время подешевела вдвое (в долларах), привела к переоценке «недвижимых» ценностей. Но поначалу вызвала ажиотажный спрос на жилье.

Конец 2014 года для многих агентств недвижимости выдался беспрецедентно урожайным на звонки и просмотры объектов. Правда, следует отметить, что перед рождественскими каникулами граждане, спасавшие рубли, скупали в первую очередь телевизоры и автомобили, но рынку недвижимости тоже перепало. Затем начались традиционные рождественские каникулы, к тому же из-за декабрьского повышения ключевой ставки ЦБ дал сбой основной в последние годы двигатель квартирного рынка – ипотечное кредитование.

В феврале мы пригласили руководителей петербургских риэлторских компаний на круглый стол. Профессионалы поведали, что никто из них не собирается менять работу, сделок стало заметно меньше, но количество звонков и обращений в агентства недвижимости по-прежнему высокое.

Картину могли бы дополнить данные Росреестра о количестве сделок, но петербургские чиновники ежемесячных отчетов не публикуют – из-за системных проблем статистика на сей счет появляется ежеквартально и с большим опозданием. Зато из официального отчета известно, что за 2014 год в Петербурге зарегистрировано около 107,5 тысячи сделок с недвижимостью, а это больше, чем во все прежние годы. Соответственно, рискнем предположить, что январь, когда закрывалась значительная доля декабрьских сделок, также мог оказаться богатым на квартирные покупки.

Цены – на пределе возможностей

По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», значение средней цены квадратного метра жилья на вторичном рынке петербургских квартир в прошлом декабре достигло 103 тыс. руб. Январь закрылся на отметке 106,2 тыс. руб. за кв. м, февраль – 107,1 тыс. руб. за кв. м (график 1). Таким образом, за январь среднее значение цены увеличилось на 3,1%,в феврале – на 0,9%. К слову, это весьма заметная корректировка, а январский скачок для последних лет так и вообще рекордный (уточним, что с января 2011 года среднемесячный прирост средней цены предложения редко превышал 1%).

График 1. Вторичный рынок жилья: динамика средней цены предложения, руб./кв. м

Сказанное, впрочем, еще не означает, что квартиры, действительно дорожают. Здесь важно другое: начиная с прошлого октября наблюдается ярко выраженное снижение объемов предложения вторичного жилья. А более всего каталоги с объявлениями о продаже квартир похудели именно в январе – на целых 26%. Это также рекорд для последней «пятилетки» (график 2).

График 2. Изменение объемов предложения квартир в каталогах, количество объектов

Можно ли объяснить столь радикальное снижение объемов предложения успехами декабрьской «распродажи»? Едва ли. По данным аналитиков БН, средний срок экспозиции объекта в листинге в январе составлял 48,8 дня. Это много – по сравнению с ежемесячными показателями прошлых пяти лет (график 3).И далеко не факт, что все выбывшие из каталогов квартиры были проданы: по отзывам участников вышеупомянутого круглого стола, вместе со звонками заинтересованных покупателей, с конца декабря риэлторы отмечали и массовое снятие объектов с продажи.

График 3. Средние сроки экспозиции квартир в каталогах

Человеческая природа такова, что каждый надеется на лучшее. По всей видимости, на этот раз продавцы ждали корректировок цен в сторону повышения, а покупатели оценивали не слишком высокие возможности получения ипотечных кредитов и ждали распродажи. Пока надежды ни тех, ни других не оправдываются. Цены и так на пределе покупательских возможностей. Так, сравнивая ценовую динамику в разных сегментах, мы можем видеть, что и типовые «панельки», и эксклюзивные квартиры старого фонда, и жилье в современных домах дорожают одинаковыми темпами, почти синхронно, но при этом – не опережая значения инфляции.

Если с декабря 2013 года по февраль 2015-го индекс БН, отражающий среднее значение цены квадратного метра выставленного на продажу жилья, увеличился на 11,4%, то для одного из самых популярных у покупателей сегмента, так называемой новой вторички, рост составил 9,7%.

Две зимы: рынок обновляется

Любопытно сегодня также сравнить, какие изменения в структуре предложения произошли по сравнению с прошлой зимой. На наш взгляд, они пока не слишком заметные, но показательные.

Таблица 1. Структура предложения по типам домов, %

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Так, в нынешнем феврале по отношению к февралю 2014-го в спектре предложений на 2,5% увеличилась доля квартир в кирпично-монолитных домах, в то время как количество объектов категории «старая панель» снизилось на 2,9% (таблица 1). Такие подвижки, впрочем, понятны: последние годы город застраивается рекордными темпами, поэтому представленный на вторичном рынке жилищный фонд с каждым годом молодеет.

Но есть и еще один момент: на 1,1% (не слишком значительно, но все-таки не заметить нельзя) выросла доля квартир в домах старого фонда после капремонта. А на фоне незначительного повышения средних цен предложения в феврале, безусловными лидерами ценового роста стали однокомнатные квартиры в старом фонде после капремонта (за месяц средняя цена квадратного метра в них увеличилась на 4,6%) и двухкомнатные в сталинских домах (рост на 4,4% по сравнению с январем). Складывается впечатление, что продавцы нетипового жилья пытаются нащупать новый ценовой уровень, но перерастет ли это в тенденцию – покажет время. Во всяком случае, риэлторы, присутствовавшие на февральском круглом столе БН, отмечали, что в прошлом году на фоне активных продаж жилья в новостройках, «квартирный антиквариат» пользовался минимальным спросом. С декабря отмечен рост покупательского интереса к подобным объектам, но сделки не складывались: продавцы, обеспокоенные падением российской национальной валюты, начали повышать цены и снимать квартиры с продажи.

Таблица 2. Структура предложения по районам Петербурга, %

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Изменения в распределении долей предложений по районам, по сравнению с ситуацией годичной давности – не менее показательны. Если год назад по количеству предложений лидировали районы с самой свежей застройкой – Невский, Приморский и Выборгский, то к февралю 2015 года в тройку лидеров стремительно ворвался один из самых старых районов – Центральный, увеличив свою долю сразу на 2,5% (таблица 2). Иными словами, квартиры в историческом центре все более активно вовлекаются в оборот.

Однокомнатные квартиры в листингах нынче представлены меньшей долей, чем год назад. Увеличивается, по сравнению с другими сегментами, предложение трехкомнатных и многокомнатных квартир (таблица 3). Другие подробности, характеризующие изменение структуры предложения, пока придется оставить за рамками обзора – они требуют отдельных публикаций. Ограничимся только наблюдением практиков, что быстрее всего нынче покидают листинги одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные преимущественно в районах относительно свежей застройки. По сведениям участников нашего круглого стола, свыше 90% сделок на квартирном рынке Петербурга в настоящее время происходит в сегменте эконом-класса (объекты с ценами до 6 млн руб.).

Таблица 3. Структура предложения по типам квартир, %

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Другими словами, изучая свежие статистические данные, можно увидеть, что рынок жилья реагирует на резко изменившиеся минувшей зимой макроэкономические условия отнюдь не падением цен, а снижением активности покупателей, массовым снятием объектов с продажи, а также неуверенными попытками продавцов догнать инфляцию.

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок