Продовольственные магазины – один из самых сложных видов стрит-ритейла как с позиций организации бизнеса, так и с точки зрения закона, предъявляющего целый ряд требований.
Макроэкономика требует микроразмеров
Один из трендов настоящего времени на рынке торговой недвижимости эксперты обозначают эффектным термином «оптимизация». К сожалению, за ним кроются не слишком позитивные для торгового сегмента процессы. В нынешних условиях оптимизация у большинства ритейлеров идет по схеме сокращения торговых площадей, поскольку и ассортимент товаров за счет ушедшего с прилавков импорта заметно уменьшился, и необходимость сокращения арендных платежей чувствуется все острее.
В итоге, по оценкам экспертов, торговля товарами повседневного спроса все больше смещается в удаленные от центра районы, при этом в первую очередь занимают помещения малой площади.
Специалисты ГУИОН в своих аналитических отчетах отмечают тенденцию смещения спроса на встроенные помещения в спальных районах, особенно при наличии на рассматриваемой территории стабильных пешеходных потоков. «Наиболее востребованы в этом плане, например, Московский, Ленинский и Гражданский проспекты, проспект Просвещения, проспект Энгельса, Богатырский проспект, а также улицы вблизи станции метро “Академическая”», – отмечается в аналитическом отчете ГУИОН.
Преимуществами спальных районов являются низкие арендные ставки, большой выбор вакантных площадей и сформированный спрос на магазины шаговой доступности.
В нынешнем году главным фактором, определяющим процессы на рынке стрит-ритейла, останется макроэкономика.
По словам руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Анны Лапченко, основными тенденциями будут перераспределение спроса в более низкие ценовые сегменты и снижение покупательной способности населения, что приведет как к общему сокращению объема покупок, так и к снижению доли так называемых импульсных покупок.
Как составить договор аренды нежилого помещения?При сдаче в аренду нежилого помещения как собственники, так и арендаторы нередко совершают ошибки в составлении >>В итоге привлекательность торговых помещений малой площади для ритейл-операторов сегодня достаточно высока даже на фоне экономической нестабильности. Как отмечают эксперты ГУИОН, наибольшим спросом у арендаторов встроенной торговой недвижимости пользуются помещения площадью до 150 кв. м, совокупная доля которых в прошлом году составляла более 60%.
А одним из активных направлений развития стрит-ритейла, по мнению специалистов, станет продуктовая торговля. В ней наиболее устойчивыми останутся магазины, предлагающие товар в среднем и нижнем ценовых сегментах. «Продуктовые ритейлеры, работающие в сегменте премиум, притормозят планы развития», – считает директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева.
СанПиН суров, но он – закон
Один из основных документов, регламентирующих требования к помещениям продуктовых магазинов, – СанПиН 2.3.5.021-94 «Санитарные правила для предприятий продовольственной торговли». В нем обобщены нормы других законодательных актов по данной теме, в том числе – СНиПов, ГОСТов, ведомственных инструкций и т. д.
За исполнением требований СанПиНа следит Роспотребнадзор. Так, управлением Роспотребнадзора по Петербургу с августа прошлого года было проверено 1173 предприятия, занятых оборотом пищевых продуктов. «Нарушения требований законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в сфере защиты прав потребителей и технического регулирования выявлены в 65,7% проверенных предприятий», – отмечают специалисты ведомства.
Санитарные правила распространяются на все существующие предприятия продовольственной торговли: базы, склады, хранилища, магазины и т. д. Проектирование новых и реконструкция существующих торговых точек должны производиться в соответствии с СанПиНом, а новые объекты вводятся в эксплуатацию по согласованию с Роспотребнадзором.
Все требования СанПиНа можно условно разделить на «нормы отсечения», делающие с точки зрения закона принципиально невозможным открытие данного предприятия в данном месте, и «нормы соответствия», исполнения которых можно добиться, проведя определенную работу над объектом.
Прямые запреты документ накладывает, к примеру, на размещение в жилых зданиях (на первом, втором и цокольном этажах) специализированных рыбных магазинов или магазинов суммарной торговой площадью более 1 тыс. кв. м. Так, если магазин расположен в жилом доме, то в нем не допускается оборудовать машинные отделения, холодильные камеры и грузоподъемники непосредственно под квартирами.
К прямым запретам также относится загрузка товаров со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры. «Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных туннелей; со стороны магистралей, при наличии специальных загрузочных помещений», – поясняет СанПиН.
Категорически запрещается ночной завоз продуктов в магазины, встроенные в жилые здания. Жалобы на это послужат поводом для внеплановой проверки Роспотребнадзора.
В зависимости от выявленного нарушения размер штрафа может составлять пять МРОТ и более. В случае особо серьезных либо неоднократных нарушений деятельность магазина может быть приостановлена на 90 суток или прекращена вообще.
Грузите апельсины днем!
Большинство требований СанПиНа и многочисленных СНиПов можно отнести к «нормам соответствия». Исполнение их зависит исключительно от добросовестности, грамотности и ответственности ритейлера.
Сверяться с СанПиНом рекомендуется еще на стадии выбора земельного участка (если будет возводиться новая торговая точка). В числе прочих требований: участок не должен располагаться на заболоченных местах с высоким уровнем стояния грунтовых вод, вблизи от свалок, свиноводческих, животноводческих комплексов, предприятий по переработке кожи, кости «и других мест возможного загрязнения».
Отдельные требования к помещению продуктового магазина прописаны в части устройства водопровода и канализации. Их регламентирует СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий».
Согласно этому документу, строительство новых предприятий без устройства внутреннего водопровода и канализации не допускается. Если же объект располагается в здании иного назначения (к примеру, жилом доме) или пристройке к нему, то его система канализации должна быть отделена от общедомовой системы. Это вполне оправдано, учитывая серьезную нагрузку на сети водоснабжения магазина. Поэтому он должен быть оборудован системами хозяйственно-питьевого и горячего водоснабжения, раздельными системами бытовой и производственной канализации с самостоятельными выпусками.
Также в данном документе прописано множество локальных технических требований, которые следует учесть при выборе объекта под магазин продуктов: обязательное наличие помещений для мытья инвентаря, порядок их подключения к канализационной сети и пр.
К системе вентиляции критичных для выбора объекта требований не так много. Главное, что проверят специалисты Роспотребнадзора, это автономность вентиляции от общедомовой сети, если магазин располагается в жилом доме.
Нормы по освещению продуктового магазина могут повлиять на выбор объекта лишь в редких случаях, поскольку современное осветительное оборудование почти всегда способно решить задачи, изложенные в СНиПе «Естественное и искусственное освещение. Нормы проектирования».
Немало требований предъявляется и к оборудованию и отделке продуктовых магазинов. Непосредственно они не касаются характеристик помещения, однако с ними стоит ознакомиться, чтобы неожиданно не выяснилось, что обязательный для вашей деятельности холодильник или витрина попросту физически не вписываются в имеющуюся планировку.
Отдельные претензии к помещению могут возникнуть в силу особенностей специфики магазина. К примеру, если ритейлер планирует торговлю свежими овощами, то для их хранения придется предусмотреть специальные вентилируемые склады «без естественного освещения, с обеспечением должного температурно-влажностного режима».
Ряд условий к оборудованию бытовых помещений для персонала (душевые, туалеты, раздевалки) предъявляет СНиП 2.09.04-87 и ВСН 54-87 «Предприятия розничной торговли». Обычно их довольно легко соблюсти на стадии проектирования или реконструкции помещения.
Как видно из простого перечисления основных пунктов, помещение продуктового магазина должно соответствовать внушительному перечню требований. Для тех предпринимателей, кто не готов самостоятельно изучать тома СНиПов, но в то же время не хочет платить внушительные штрафы, рынок предоставляет услуги консалтинговых и юридических фирм, готовых взять часть забот на себя. Так, довольно распространена услуга для арендаторов по оценке соответствия помещения требованиям Роспотребнадзора в зависимости от конкретного вида деятельности. Такой аудит с выдачей экспертных рекомендаций по устранению недостатков объекта обойдется будущему ритейлеру в 30-50 тыс. руб.
