Рынок торговой недвижимости сможет развиваться дальше только в том случае, если удастся прийти к балансу интересов девелоперов, финансирующих свои проекты в валюте, и ритейлеров, которые хотят номинировать арендные ставки в рублях.
Горячие ставки…
У обеих сторон проблемы сегодня достаточно серьезные. Ритейлеры отмечают заметное снижение посещаемости и размера среднего чека в существующих торговых центрах и, как следствие, уменьшение собственных оборотов. На фоне ограничения заемного финансирования и конкуренции, возросшей в связи с высоким объемом ввода новых качественных ТЦ, падение покупательской активности ставит многих из них на грань рентабельности.
Девелоперы, которые, как правило, развивали свой бизнес на заемные валютные средства, находятся не в лучшей ситуации. Снижение спроса со стороны ритейлеров, пересмотр планов развития, закрытие магазинов и необходимость уменьшать арендные ставки – все это приметы сегодняшнего дня.
Впрочем, по мнению директора по России и СНГ компании JLL Татьяны Ключинской, об обвале рынка говорить пока нет оснований – по итогам января 2015 года оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге сократился на 7,9%, что вполне допустимо для текущего сезона, традиционно не самого активного.
Тем не менее уже к концу года эксперты ожидают пиковых показателей объема вакантных площадей в торговых центрах. Этот рост плавно идет еще с прошлого года – с 5,5% летом 2014 года до 6,2% в настоящий момент. А к концу 2015 года он может составить уже 8-9%. И, судя по всему, девелоперам придется идти на еще более значительное снижение ставок аренды.
«Сегодня часто говорят о снижении арендных ставок в ритейле на 25%, но это совсем не та скидка, к которой нужно стремиться арендатору», – уверен Денис Голещихин, управляющий Северо-Западным филиалом «Евросети». По его мнению, ритейлерам необходимо ориентироваться на более значительное снижение ставок и настаивать на этом при переговорах с арендодателем.
Для ряда ритейлеров арендная плата становится неподъемной, соглашается Татьяна Ключинская. Доля стоимости аренды в обороте начинает выходить за приемлемые пределы сразу в нескольких сегментах торговли. В частности, у магазинов в сегменте luxury аренда может забирать до 30%, рестораны отдают 15-17%, а операторы фаст-фэшн расстаются с 12-15% от оборота.
Но снижение арендных ставок не панацея для отечественного ритейла. Самим ритейлерам сегодня нужно намного тщательнее работать с покупателями, считает директор филиала сети супермаркетов «Азбука Вкуса» в Санкт-Петербурге Дмитрий Чтецов. Для этого, по его словам, необходимы новые программы и идеи, в которых не было необходимости еще два-три года назад. В качестве примера подобных мероприятий, устраиваемых его компанией, он называет проведение праздников для покупателей.
В общем, арендаторам совместно с арендодателями придется внедрять целый комплекс новых мер для стабилизации бизнеса. Одна из основных задач – сохранение оживленности ТЦ, «атмосферы шопинга» – по мнению экспертов, может быть достигнута даже такими не очень привычными способами, как заполнение временно пустующих площадей выставками и ярмарками.
… и замерзшие цены
Чем ритейлеры в ближайшее время точно не смогут заманить покупателей, так это снижением цен.
«Почему цены на товары выросли – это вопрос естественный для покупателя, но странный для продавца», – говорит генеральный директор Prisma в России Марита Коскинен. По ее словам, введение эмбарго на целый ряд товаров привело не только к необходимости смены старых поставщиков, с уже налаженными закупочными ценами, скидками и другими условиями, которые со временем приводят к снижению цен на товары. Помимо новых поставщиков приходится создавать и новые схемы логистики, зачастую – более сложные и дорогостоящие.
Максимум, что могут сделать ритейлеры для поддержания покупательской способности клиентов, – это пересмотреть собственный ассортимент в сторону его смещения в более низкий ценовой сегмент.
Еще один «аварийный» способ удержать цены – прямой мораторий на их повышение, который практикуют некоторые торговые сети. Так, по словам директора по внешним связям ГК «Дикси» Екатерины Куманиной, их компания с февраля заморозила цены на базовый продуктовый набор. «Стоимость корзины останется неизменной минимум в течение месяца», – уверяет г-жа Куманина.
В общем, резюмируют эксперты, понимание необходимости усилий и совместных действий сегодня имеется и у ритейлеров, и у девелоперов. Как полагает Денис Голещихин, владельцы торговых площадей сегодня гораздо лучше понимают реалии рынка и гораздо легче идут на уступки, чем во времена прошлого кризиса, в 2008 году. «Радует, что появляются какие-то совместные действия по привлечению покупателей, маркетинговые шаги по повышению привлекательности торговых центров», – говорит Дмитрий Чтецов.
Все это, по мнению экспертов, дает надежду, что обе стороны будут искать совместные пути решения возникающих проблем, а не просто перетягивать одеяло на себя.
