Об этом шла речь на панельной дискуссии «Западные инвестиции в недвижимость государств Восточной Европы, СНГ и России – новые тенденции». Дискуссия развернулась в рамках Международного форума PROEstate, где собрались не только специалисты рынка, но и потенциальные инвесторы, не скрывающие своего интереса к российскому рынку коммерческой недвижимости.
Наиболее выраженной тенденцией последнего времени участники встречи признали снижение уровня доходности на рынке недвижимости России. Тем не менее именно в ходе дискуссии представители ряда крупнейших западных компаний заявили о готовности инвестировать в Россию значительные средства.
«В ближайшие пять лет мы с нашими партнерами хотим вложить в Россию порядка 1 млрд евро», – заявил глава представительства в Польше и руководитель отдела рекламы российского представительства HSH Nordbank Роберт Штемберг.
«Я убежден, что поле деятельности для инвесторов остается огромное. Покупательская способность в России, СНГ и странах Восточной Европы быстро растет. От года к году это заметнее. Потребность в площадях остается огромной – и не только в торговых. Я согласен, что при этом доходность вложений уменьшается. Но! Доходность – это ведь доходы минус риски. А планка риска в ближайшее время в обозначенных регионах снизится», – выразил свое мнение управляющий директор ESE Proektmanagement International Exponsion Йорк Банзаф.
В кулуарах участники дискуссии подтвердили наблюдения аналитиков, касающиеся вхождения иностранного капитала в российские проекты. Если раньше зарубежные компании предпочитали входить в России в готовый бизнес, то теперь они все чаще подключаются на стадии девелопмента.
«Бизнес в сфере недвижимости в России, конечно, отличается от бизнеса в Западной Европе. Но в нашей компании региональным представителям даны широкие полномочия. Действительно, мы обязаны учитывать риски. Но я считаю, что есть реальные риски, а есть – виртуальные. Не нужно преувеличивать и бояться инвестировать в Россию, как это было десять лет назад. Особенно интересна сейчас, на мой взгляд, российская глубинка. Здесь очень высокий спрос. И доходность постепенно уменьшается, но даже до уровня Москвы она будет снижаться еще шесть-семь, а то и все восемь лет», – поделился директор по странам Восточной Европы Aberdeen Property Investors Чарльз Босс. По его словам, компания Aberdeen в настоящее время открывает свой первый инвестиционный фонд, который будет работать исключительно в России. Чарльз Босс сообщил, что 60% инвестиций нового фонда будут вложены в Петербург, а 40% – в другие регионы.
Привлекательность российской глубинки подтвердил и г-н Йорк Банзаф: «Чем Париж лучше Самары? Я думаю, условия для ведения бизнеса в Самаре получше будут. Да, риск выше. Но надо просто более тщательно проводить предварительные исследования и подбирать партнеров».
Ищите партнера
Выходя на российский рынок, почти любой западный инвестор сталкивается с необходимостью поиска надежного и профессионального партнера, знакомого со спецификой местного рынка.
Пример. Компания Morgan Stanley вышла на российский рынок в 1996 году. При этом до Петербурга «добралась» совсем недавно. Приход в Северную столицу компания начала с приобретения пакета акций строительного холдинга RBI. В свою очередь, RBI к этому времени уже имел в Петербурге репутацию профессиональной и опытной команды.
«С кем вы работаете? Если вы вступаете на российский рынок, то вам не обойтись без российских партнеров», – подтверждает старший вице-президент управляющей компании Europolis Real Estate Александр Босак. По его словам, начало знакомства с российским рынком недвижимости началось для Europolis Real Estate в 2004 году. Таким образом, несколько лет ушло на детальные исследования рынка и подбор партнеров. На сегодня компания реализует в России два проекта: один – в Москве, второй – в Петербурге. В Северной столице это будет торгово-развлекательный комплекс общей площадью 40 тыс. кв. м. Под кино и развлечения в проекте отводится 3 тыс. кв. м. Все остальные параметры проекта пока не разглашаются, но известно, что по планам в начале 2008 года должно начаться строительство.
Expo Real: даешь рекорды
Большие возможности для исследований рынков и поиска контактов дают международные форумы и выставки. Не секрет, что молодому петербургскому форуму PROEstate есть на что равняться. Традиционная выставка Expo Real, ежегодно проходящая в Мюнхене, стала следующим большим событием в календаре каждого серьезного игрока на рынке коммерческой недвижимости. Expo Real проходила с 8 по 10 октября.
«Мы дошли до рекорда российского участия в нашей выставке – более 45 компаний из России приняли участие в Expo Real – 2007. Они представляют целый ряд регионов страны: Москву, Петербург, Московскую область, Тюмень, Екатеринбург и другие», – заявила в своем выступлении во время дискуссии директор Expo Real Клаудиа Бойманс.
В рамках мюнхенской выставки прошли более 100 специализированных семинаров. При этом один вечер был отведен под презентацию российских компаний и назван российским. «Конечно, это европейский форум. Но на нем есть место и развивающимся рынкам, к которым, безусловно, относится российский рынок недвижимости», – резюмировала Клаудиа Бойманс.
Мимо Москвы
Еще 10 лет назад западные инвесторы не спешили вкладывать деньги в российскую экономику. Постепенно ситуация стала меняться. Лидерство в борьбе за западные вливания среди российских регионов выиграла Москва. Но в настоящий момент столице, видимо, не удастся удержать пальму первенства, по крайней мере по части инвестиций в сфере недвижимости.
«Я считаю, что в Москве рынок «перегретый» – он близок к насыщению. Мы решили сосредоточиться на других городах. У нас не было никаких проблем с выходом на рынки российских городов с населением более полумиллиона человек. В Рязань мы вложили 100 млн евро, сейчас работаем в Ярославле, где объем наших вложений достигает 150 млн евро, и так далее», – сообщил Роберт Штемберг.
Если раньше иностранный бизнес начинал экспансию в Россию с Москвы, то сегодня эта традиция все чаще нарушается. «Наш первый объект в России разместится в Петербурге в зоне аэропорта Пулково. И мы намерены инвестировать в свои петербургские проекты более 200 млн евро», – рассказал региональный директор по России компании Warimpex AG Петер Кучера.
Впереди планеты всей
Согласно рейтингу компании Knight Frank по количеству зарубежных инвестиций в недвижимость Россия вышла на первое место среди других стран Восточной Европы. Следом за ней идут Польша, Чехия и Румыния, где ставки капитализации варьируются в диапазоне от 6 до 8% годовых. По оценкам Jones Lang LaSalle, общий объем привлеченных прямых иностранных инвестиций в российскую недвижимость составил в первом полугодии 2007 года $1,27 млрд. Растущий рынок недвижимости в России становится самым перспективным в Восточной Европе для вложения средств.
«Сегодня показатели доходности в России на порядок выше, чем на европейских рынках. Начальная доходность офисов класса «А», приобретаемых инвесторами, составляет от 8,5% до 10,5% годовых, качественных торговых объектов – от 9% до 11%, складских комплексов – от 10% до 12%», – пояснил управляющий директор Knight Frank Джереми Оутс.
Прогнозы снижения доходности настораживают не всех участников рынка. Аналитики полагают, что вместе со стабилизацией российский рынок коммерческой недвижимости ждет и повышение качества предлагаемого продукта. Уже сейчас искателей быстрой прибыли постепенно сменяют солидные компании с мировыми именами. По крайней мере, в течение 2007 года в новостях российского рынка недвижимости замелькали такие названия, как Century 21, Plaza Centers, Larry Smith и др.
