Собственнику, желающему продать неликвид, не позавидуешь. Ему приходится долго ждать покупателя, неоднократно понижать цену. Зато для покупателя неликвид во многих случаях может оказаться выгодным приобретением.
«Трешка» по цене «однушки»
Под неликвидом риэлторы подразумевают квартиру с низкими потребительскими характеристиками, длительность экспозиции которой намного превышает средние рыночные показатели.
Впрочем, здесь требуется оговорка. На рынке много предложений качественных по характеристикам объектов, которые могут висеть в листингах по полгода и более. Однако в таких случаях причина отсутствия спроса не в каких-либо недостатках квартиры, а в завышенных ожиданиях продавца и в неадекватной цене.
Если продавец не страдает завышенными ожиданиями, сделка будет совершена быстро и к удовольствию обеих сторон
Признаков по-настоящему неликвидного товара на рынке жилой недвижимости множество. Тесные кухня и прихожая, первый этаж, отсутствие балконов, вид из окна на глухую стену соседнего дома, квартира после пожара, ветхое или аварийное состояние дома, близость к оживленной автотрассе или железной дороге, неразвитая инфраструктура или криминальная репутация микрорайона и проч.
Даже одного-двух из перечисленных признаков достаточно для того, чтобы объект попал в разряд мало востребованных. А случается и так, что одна квартира вмещает в себя целый букет негативных характеристик.
Как сэкономить на оценке квартирыПравильно оценить квартиру прежде, чем выставлять ее на реализацию, – задача весьма непростая для далекого от рынка недвижимости человека. Но крайне >>Приведем показательный пример. В 2013 году, с начала весны и до конца года, рекламировалась трехкомнатная квартира вблизи железнодорожной станции Фарфоровская во Фрунзенском районе. В рейтинге самого дешевого жилья Петербурга она месяц за месяцем занимала первое место среди «трешек». Это была квартира в так называемой кировке. Большинство таких зданий изначально не предполагают наличие «всех удобств» (к примеру, душевые кабины или ванны жильцы часто самостоятельно размещают в кухнях). К тому же дом был расположен в непосредственной близости к железной дороге и к оживленной автомагистрали. О развитой инфраструктуре речь не шла – вдоль железной дороги лишь обширная промзона. А ближайшая станция метро, «Международная», находится слишком далеко, чтобы можно было говорить о пешеходной доступности.
Кроме того, выставленная на продажу квартира располагалась на первом этаже. А в большинстве кировок окна первого этажа размещены настолько низко, что без решеток не обойтись.
Эту однозначно неликвидную «трешку» собственник несколько месяцев упорно выставлял по цене очень хорошей двухкомнатной квартиры. Затем ему пришлось ощутимо снизить цену. Лишь к зиме предложение, наконец, ушло из листингов. И не исключено, что все равно имел место торг в сторону понижения.
Цена вопроса
Словом, любую мало востребованную квартиру, как бы ни низки были ее потребительские характеристики, продать все-таки можно. Потому что любой неликвид при адекватной цене становится ликвидом.
К сожалению, самостоятельно определить эту самую адекватную цену не так-то просто. Шансы на быструю реализацию объекта повышаются, если перед продажей квартиры обратиться к опытному оценщику. Он сможет определить цену, максимально близкую к рыночной, с учетом всех «понижающих коэффициентов».
Вообще, определенно назвать разницу цены между ликвидом и неликвидом невозможно. Допустим, квартира на первом этаже в хрущевке, не прошедшей капремонт, может стоить на 20% меньше, чем аналогичная, но этажом выше. Если же капремонт был, то разница уже составит 10%, от силы 15% – потому что жильцы первых этажей этого дома уже не будут страдать от запахов из подвала, нашествия блох и проч.
Иначе говоря, каждый случай индивидуален.
Кому нужен неликвид?
Неликвидом на рынке, к примеру, считаются так называемые бывшие дворницкие. Это небольшие квартиры на первых этажах домов старого фонда, обычно имеющие отдельный вход. Чаще всего в них отсутствуют ванные комнаты. И вообще установка ванны или душевой кабины бывает технически невозможна или настолько дорога, что покупка такой квартиры для проживания уже представляется экономически нецелесообразной.
Некоторый спрос на такие объекты есть со стороны малого бизнеса. Наличие отдельного входа снимает необходимость проведения строительных работ, связанных с вмешательством в конструкцию здания. А объединив это помещение с соседней квартирой, можно получить объект, удобный для размещения небольшого офиса или магазинчика. Впрочем, в последние два-три года районные администрации Петербурга всячески препятствуют переводу помещений из жилого фонда в нежилой, и добиться этого стало трудно даже в судебном порядке.
Неликвидным объектом на первом этаже без удобств могут также заинтересоваться покупатели, не рассматривающие эту квартиру как место для постоянного проживания. К примеру, это люди творческих профессий – писатели, художники, музыканты, которым для работы требуется уединение.
Выражение «неликвидная квартира» обычно носит негативный оттенок, но на каждый товар найдется свой покупатель
Спрос на квартиры на первых этажах, помимо предпринимателей, также обеспечивают престарелые люди и инвалиды. Даже в домах, оборудованных лифтами, они предпочитают селиться на нижних этажах, так как никогда нельзя быть стопроцентно уверенным, что однажды лифт не выйдет из строя.
Часто в неликвидное может превратиться и вполне качественное жилье в приличном доме. Единственный минус такой квартиры – неудачное расположение на втором этаже, под которым разместился ночной клуб или иное заведение, связанное с активным отдыхом граждан. Громкие крики посетителей, особенно в выходные дни и ночи, обеспечены. Ну а если внизу находятся объекты общепита, то, помимо постоянных ароматов кухни, жильцы квартир, расположенных на вторых этажах, нередко могут страдать от нашествий тараканов и грызунов. Добавим сюда и низкочастотный шум, производимый холодильными установками и внешними блоками кондиционеров, который будет нарушать покой.
Место красит
Случается, что подходящее по цене предложение покупатель ищет в определенном месте. Например, он вырос именно в этом микрорайоне и «прикипел к нему душой». Или предлагаемое жилье расположено рядом с местом его работы.
Удачное местоположение дома, в котором продается неликвидная квартира, может сыграть решающую роль. Те же самые кировки, например, по большей части размещены вблизи исторического центра, между старым городом и так называемым сталинским поясом.
Среди покупателей, желающих поселиться непременно в центре, но не имеющих достаточно средств, вполне найдутся согласные въехать в такой дом.
То же самое можно сказать о панельных хрущевках самых первых серий, спрос на которые низок из-за отсутствия балконов, промерзающих зимой стен, низких потолков, ограниченных возможностей припарковать машину во дворе. Но в основном они расположены в районах с развитой инфраструктурой. Метро, социальные объекты, торговля – всего, как правило, в достатке. Добавим сюда и перспективы расселения по программе развития застроенных территорий. Нельзя отрицать, что она буксует. Но какие бы проблемы не испытывали компании-инвесторы, включенные в программу пятиэтажки рано или поздно будут снесены, а жильцам предоставят квартиры в новых домах.
Самая распространенная ошибка продавцов неликвида: они ошибочно или сознательно выставляют его по той же цене, в какую оценивается аналогичная по площади квартира, но с высокими потребительскими характеристиками. Однако вторичный рынок сейчас затоварен. А покупатель, тем более сейчас, в кризисные времена, чересчур разборчив. Шансы продать такую квартиру дороже, чем она стоит, сведены к нулю.
Если же предложение соответствует рыночным реалиям, то неликвидная квартира уйдет много быстрее, чем другой, стандартный, товар вторичного рынка.
