Управление недвижимостью как объектом инвестиций требует глубоких знаний законов рынка недвижимости и обладания навыками разрешения необычных и сложных ситуаций. Управление недвижимостью – это способность принимать и исполнять решения, имеющие далеко идущие последствия. Профессиональное управление недвижимостью приводит к четкому различию между активами среднего и неэффективного типа и активами, порождающими интенсивное движение финансовых потоков и повышающимися в цене. Опытный менеджер – это консультант на каждом этапе процесса инвестирования, включая вопросы приобретения собственности, ее финансирования, текущего управления, повышения стоимости и, наконец, ее продажи или обмена.
Внутри или извне
Каждый собственник недвижимости рано или поздно оказывается перед выбором – создать собственную фирму по управлению объектом или нанять внешнего управляющего. В понятие профессионального управления недвижимостью, по мнению специалистов IREM, входит: осуществление управления объектом, его эксплуатация, маркетинг, лизинг, финансовая отчетность для собственника, – задачи, которые необходимо решить для того, чтобы удовлетворить владельца недвижимости. «В понятие профессионального управления недвижимостью также обязательно входит планирование будущего собственности посредством разработки физических и финансовых задач, которые будут поддерживать и/или увеличивать стоимость объекта», – подчеркнул президент IREM Роберт Тусейкер.
Создание собственной управляющей компании предполагает, что владелец и управляющий являются частью одной структуры и у них сходная философия бизнеса.
В то же время управление недвижимостью внутри бизнес-структуры требует от собственника и менеджера-управляющего специальных знаний по управлению недвижимостью конкретного типа, будь то торговый дом, бизнес-центр, гостиница или многофункциональный комплекс. «Когда собственник выбирает внутреннее управление, он должен отдавать себе отчет в том, что ему неизбежно придется столкнуться с повышением накладных расходов (затраты на клининг, электроэнергию), – подчеркивает Регина Муллинз, вице-президент IREM. – В то же время снижаются затраты на содержание административно-управленческого персонала управляющей фирмы». По словам Регины Муллинз, собственник должен быть готов к тому, что он может быть полностью вовлечен в процесс управления недвижимостью, ему каждодневно придется решать различные проблемы, связанные с управлением объекта. В то же время владелец недвижимости имеет возможность полностью контролировать процесс управления.
Наем внешних управленческих компаний уместен в том случае, если у объекта несколько собственников, имеющих различные цели и задачи. «Как правило, профессиональная управляющая компания имеет опыт управления различными типами объектов недвижимости и обладает обширными специализированными знаниями», – говорит преподаватель IREM Шэннон Алтер. При привлечении внешней управляющей структуры у собственника возрастают расходы на содержание административно-управленческого персонала управляющей компании, а также снижаются накладные расходы. «В отличие от руководства собственным управляющим подразделением, в этом случае владелец объекта минимизирует свои ежедневные обязанности по управлению недвижимостью, – отмечает Шэннон Алтер, – и, соответственно, имеет меньше возможностей контролировать процесс управления».
Увеличение стоимости
По мнению специалистов IREM, существует несколько ключевых факторов, влияющих на увеличение стоимости недвижимости. Прежде всего, собственник или управляющий объектом должен стремиться максимально поднять прибыль. «Большое влияние на максимизацию дохода может оказать маркетинг объекта, – считает Регина Муллинз. – Допустим, вы приобрели здание, не имевшее до сего дня собственного названия, а просто являвшееся безликим торговым центром. В этом случае есть смысл задуматься о том, чтобы найти объекту яркое имя, придумать бренд и заняться активным продвижением и рекламой новой торговой марки».
Необходимо взимать максимальную плату с арендаторов, исходя из местоположения объекта недвижимости и качества строения. «Наймите независимого маркетолога, который исследует рынок и определит рыночную арендную плату для вашего объекта, – советует Роберт Тусейкер. – Если расценки будут ниже рыночных, маркетологи потенциальных арендаторов могут подумать, что с вашей недвижимостью что-то не в порядке».
Максимизации доходов способствует создание дополнительных форм сервиса для арендаторов. «Удовлетворенный арендатор – залог того, что деньги будут поступать к вам ежемесячно и арендный договор будет продлен, – говорит Регина Муллинз. – В профессионально управляемых зданиях менеджеры управляющей компании ежемесячно посещают арендаторов, выслушивают претензии, если они есть, решают возникшие проблемы. Это стандартная практика».
Увеличению стоимости объекта недвижимости способствует минимизация расходов. Иногда стоит потратить немного денег для того, чтобы значительно сэкономить в дальнейшем. «Одна из важнейших проблем – расходы на электроэнергию, – рассказывает Роберт Тусейкер. – В Америке мы советуем своим слушателям не заключать договоры с компаниями-посредниками, а работать с поставщиком электричества напрямую. Кроме того, иногда установка счетчика электроэнергии или датчика автоматического отключения ламп, если в их использовании нет необходимости, может значительно сэкономить расходы на электроэнергию в дальнейшем.
Такие же счетчики можно установить и для воды».
И, конечно, ощутимо поднять стоимость объекта собственнику позволяет минимизация рисков. Арендаторы должны работать в безопасной среде и должны быть проинструктированы, как реагировать на чрезвычайные ситуации : пожар, наводнение, террористический акт. Менеджеры управляющей компании должны знать соответствующие законы и санитарные нормы, которые имеют отношение к недвижимости. Так, обслуживающий персонал здания и прилегающей к нему территории должен быть в курсе того, есть ли на улице гололед, и принимать меры. Если человек получает травму в результате падения, расходы по его лечению обычно ложатся на плечи управляющей компании.
Необходимо регулярно осуществлять техническое обслуживание инженерных систем здания и лифтов, вносить улучшения. «Если вам кажется, что вы сэкономите деньги, отсрочив техническое обслуживание, то это ошибка, – утверждает Регина Муллинз. – Иногда такое решение превращается в финансовый риск».
Ведение подробной финансовой отчетности помогает увидеть комплексную картину доходов и расходов, связанных с управлением конкретного объекта, принять правильное решение и таким образом увеличить стоимость объекта недвижимости. Ежеквартальная финансовая отчетность показывает эффективность управления недвижимостью, представляет подробный анализ издержек, дает возможность спланировать расходы на следующий квартал.
«Немаловажным является постоянное повышение квалификации обслуживающего персонала и менеджмента управляющей компании, – резюмирует Роберт Тусейкер. – Для того чтобы стоимость вашей недвижимости росла, вы должны быть всегда в курсе передовых тенденций. Глубокие знания необходимы для того, чтобы оставаться в выбранном бизнесе».
