Их оценка и нейтрализация выделяется в системе управления компаний в особое направление: риск-менеджмент.
Некоторые российские девелоперы пренебрегают анализом рисков, не придают им особого значения, перекладывая часть своей ответственности на плечи страховщиков. Те же компании, в которых применяется практика оценки рисков, все чаще сталкиваются с проблемой нежизнеспособности существующих инструментов управления рисками.
Должна быть система
Между тем российский рынок девелопмента продолжает стремительно развиваться, ликвидность строительных проектов становится выше, возрастает активность инвесторов. По оценкам отраслевых аналитиков, размеры инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в 2006 году выросли в восемь раз по сравнению с показателями 2005-го. «Строительные проекты России являются одними из самых интересных объектов сделок купли-продажи, потому что они ликвидны, – считает руководитель направления «Анализ и размещение рисков» практики управления рисками компании «БДО Юникон Консалтинг» Оксана Степаненко. – Рынок девелопмента вошел в стадию зрелости, где операционные риски качества управления проектами на периоде строительства и эксплуатации стали интересовать не только акционеров и собственника, но и потенциальных инвесторов проектов».
Обозначившаяся тенденция укрупнения, слияния и поглощения на рынке девелопмента приводит к необходимости привлечения внешних займов, что означает введение определенного ценза требований к проектам. Инвесторы, заинтересованные в приобретении готовых объектов, должны видеть картину всех своих операционных рисков. Особенно тех, которые были заложены на стадии строительства при использовании сложных проектировочных решений. «Выполнение бюджета на реализацию проекта является основной задачей девелопера, которая, безусловно, включает контроль рисков и незапланированных затрат, – считает Оксана Степаненко. – Поэтому система управления рисками девелоперской или управляющей компании должна быть выстроена так, чтобы собственник мог понимать картину своих операционных рисков и контролировать их на систематической основе, а не реагировать на традиционно принятое в российской практике устранение потерь».
Досье:Оксана Степаненко
Закончила Государственный строительный университет в 1992 году, МИМБ при Академии международной торговли по специализации «Менеджмент ВЭД» (2003 г.). Обладатель сертификата ФСФР для руководителей (серии 1.0) и сертификата Института банковского дела. Располагает опытом работы в сфере финансов, инвестиций и управления рисками в производственной отрасли, в компаниях ритейла, в инвестиционных фондах и проектах в коммерческой недвижимости. Автор статей и более 10 завершенных проектов по страхованию и управлению операционными рисками. |
Делегирование ответственности
Однако на сегодняшний момент управление рисками зачастую сводится к заключению рамочных договоров со страховщиком. «Как правило, такие договоры разрабатываются страховой компанией, – говорит Оксана Степаненко. – Естественно, страховщик всегда старается отрегулировать структуру своего портфеля с точки зрения безубыточности и подготовить договоры, выгодные в первую очередь ему самому. К договору страхования обычно прилагаются правила страхования различных рисков, в которых прописываются ограничения и исключения – в зависимости от специфики страховой компании, ее клиентской базы и желания принимать на риск те или иные страховые случаи. Поэтому нечетко прописанный договор страхования может вообще ничем не помочь клиенту».
На самом же деле анализ и управление рисками проекта включает в себя совокупность инструментов и процедур для контроля, размещения и передачи рисков производственных процессов доступными инструментами. Помимо страхования, подобная система использует следующие основные инструменты: методы перераспределения ответственности, процедуру контроля риска и следование общим правилам функционирования комплекса в части рисков.
| Противоборство с собственными рисками не имеет победителя. Позиция руководителя при управлении рисками решает – быть риску разрушительным или созидательным. |
Цель – одна, проблемы – общие
Как известно, процесс возведения строительного объекта делится на две стадии: девелопмент, затем – управление и эксплуатация. У каждого из этих этапов – своя цель. Цель девелоперов – сдача объекта в срок, исполнение бюджета и сокращение незапланированных затрат. Управляющая компания отвечает за возможные негативные последствия и финансовый ущерб, нанесенный арендаторам и посетителям торгового комплекса в случае непредвиденных ситуаций. Тот и другой этап являются рискованными, так как происходят во внешней среде, которая меняется, внося значительную степень неопределенности в ситуацию.
Задача риск-менеджера состоит в том, чтобы оценить риски по всем этапам проекта, предусмотреть возможность отклонения от намеченных целей, заранее выявить все причины возникновения ущерба, определить последствия и величину потенциальных потерь. «Соблюдение сроков проекта не должно отвлекать внимание девелопера от возможных финансовых последствий нечетко выдвинутых требований к своим подрядчикам и арендаторам. В конечном итоге ответственность в период эксплуатации за простой, ущерб арендаторам и третьим лицам перейдет и к инвестору, понижая стоимость инвестиционного проекта из-за низкого качества управления».
Помимо значительного материального ущерба, бесконтрольный риск зачастую приводит к еще более трагичным последствиям – человеческим жертвам. Так, например, за последние десять лет в Петербурге неоднократно фиксировалось падение башенных кранов. С нарушениями правил проектирования и строительства связаны также два громких дела – об обрушении козырька на станции метро «Сенная площадь» в июне 1999 года и о падении общежития на улице Двинской в июне 2002 года. В каждом из этих случаев были человеческие жертвы, и по факту гибели людей прокуратурой Петербурга были возбуждены уголовные дела.
Справка:ООО «БДО ЮНИКОН КОНСАЛТИНГ» – ведущая национальная консалтинговая компания, оказывает услуги в области управленческого, it-консалтинга и внедрения технологий управления на базе ведущих мировых производителей erp-систем. в активе компании – свыше 1 000 проектов управленческого и it-консалтинга, из них около 120 направлены на создание интегрированных систем управления на базе sap, oracle, microsoft dynamics ax. |
Тише едешь, дальше – будешь
Проведение внешней экспертизы по оценке рисков, конечно, увеличивает срок подготовки к проекту. Но при этом как у заказчика, так и у поставщика услуг появляется возможность избежать глубоких системных ошибок с очень серьезными далеко идущими последствиями. По словам руководителя направления практики управления рисками БДО «Юникон Консалтинг» Леонида Учуваткина, «совершенствование процедур корпоративного управления и управления рисками становится актуальным для многих российских компаний, включая компании из секторов ритейла, девелопмента и управления недвижимостью.
Передовой опыт не только зарубежных, но и российских компаний свидетельствует о необходимости использования широкого инструментария в области управления рисками. При этом важно все: от внедрения простых и понятных процедур, как, например, выявление рисков, анализ, страхование или передача рисков, до создания комплексных систем управления рисками, охватывающими как операционную, так и стратегическую, финансовую составляющую».
