Собрав риэлторов с многолетним стажем за круглым столом, мы в первую очередь рассчитывали, что опытные практики дополнят своими наблюдениями картину, которую обрисовывали в своих интервью наши эксперты. Диалог состоялся, но от ценовых прогнозов участники все-таки воздержались – предпочли ограничиться общими прогнозными сценариями.
Агентами не рождаются
Отметим сразу: никто из приглашенных нами руководителей риэлторских компаний в трудные времена не намерен менять специализацию. Более того, кризис, как оказывается, – не препятствие для открытия новых агентств недвижимости. Так, один из участников круглого стола, экс-руководитель Комитета по строительству Администрации Петербурга Вячеслав Семененко, недавно презентовал новую риэлторскую компанию.
Все участники заявили, что готовы приглашать на работу опытных агентов, а также обучать новичков – преимущественно для работы в сегменте самого массового и демократичного жилья. Жизнь продолжается. Естественно, один из вопросов, который мы задали, касался того, на каких сегментах рынка жилья участники рекомендуют сосредоточиться агентам-новичкам и стажерам.
| | Вячеслав Семененко генеральный директор агентства «ДОМПЛЮСОФИС» |
«Если бы вы потеряли работу и пришли в агентство недвижимости, то, конечно, в первую очередь на эконом-классе – комнатах, типовом жилье, компактной новой вторичке», – рекомендует директор агентства «Адвекс на Академической» Сергей Козлов и уточняет: разные по темпераменту и жизненному опыту агенты находят общий язык с разными группами продавцов и покупателей. У одних складываются отношения с недоверчивыми пенсионерами, другие находят общий язык с интернет-активной молодежной и средневозрастной аудиторией.
| | Сергей Козлов генеральный директор агентства «Адвекс на Академической» |
По предположениям Леонида Сандалова (АН «Бекар»), новое дыхание может открыться у отделов аренды, разумеется, если риэлторские компании будут проявлять гибкость и приспосабливаться к меняющейся конъюнктуре рынка. Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский обозначил границы того, что риэлторы называют эконом-классом: комнаты, недорогие загородные объекты, а также квартиры с ценами до 5 млн руб. А генеральный директор АН «Александр-Н» Сергей Сосновский уточнил, что в данном сегменте в настоящее время заключается в общей сложности 90% сделок.
| | Леонид Сандалов эксперт рынка недвижимости |
Что в настоящее время происходит в сегменте дорогого жилья? «Конец 2014 года для нашего агентства выдался беспрецедентно урожайным – если не на сделки, то по крайней мере на звонки и просмотры объектов, – говорит генеральный директор АН “Невский простор” Александр Гиновкер. – Потенциальные покупатели интересовались в том числе и уникальными объектами. Мы предполагали, что в январе волна покупательской активности сойдет на нет, но звонки и просмотры продолжаются».
| | Дмитрий Щегельский генеральный директор агентства «Бенуа» |
По словам Александра Гиновкера, цены предложения эксклюзивных квартир старого фонда «просели» еще в прошлый кризис. Но только в минувшем декабре, после обвального снижения курса российской национальной валюты, квартирным «эксклюзивом» стали активно интересоваться покупатели.
| | Сергей Сосновский генеральный директор |
Другое дело, уточнил собеседник, что продавцы таких квартир, как правило, проживают за границей и оперируют отнюдь не рублевыми ценами. Поэтому вместе с увеличением покупательского интереса наблюдалось и массовое снятие объектов с продажи.
Есть ли у вас прогноз?
«Для риэлторов наступили трудные, но интересные времена: прогнозировать развитие событий хотя бы на три месяца вперед невозможно, – говорит Сергей Сосновский. – Но ведь и в 2008 году, когда намечался предыдущий кризис, никто из экспертов, педантично оценивавших рынок недвижимости, не дал точных прогнозных сценариев». Несмотря на то что рынок недвижимости консервативен и реагирует на макроэкономические подвижки с запозданием, ситуация на нем аналогична той, что на фондовом рынке: на экономические теории цикличности накладываются множество конъюнктурных моментов. Поймать дно и точки подъемов удается лишь единицам из числа самых опытных игроков.
| | Александр Гиновкер генеральный директор агентства «Невский простор» |
С другой стороны, период «застоя» 2012-2014 годов показал, что подавляющее большинство клиентов приходят на рынок недвижимости (во всяком случае на вторичный) не для спекуляций, а для решения квартирного вопроса.
«Одна из особенностей рынка недвижимости, которую давно знают риэлторы с двадцатилетним стажем – неэластичность спроса к ценам», – отмечает Дмитрий Щегельский и уточняет, что, по данным ГУИОН, в Петербурге около двух миллионов квартир, из которых примерно 5% находится в обороте. С каждым годом эти цифры подрастают, но незначительно. В наше время, вне зависимости от конъюнктуры (подъем или спад), на вторичном и первичном рынках совершается от 90 до 100 тысяч сделок с жильем (для сравнения: в середине 1990-х было от 40 до 50 тысяч сделок). Разумеется, в случае серьезных макроэкономических «штормов», в течение года могут случаться и подъемы, и спады покупательской активности. А в конечном итоге ежегодное количество сделок всегда стремится к обозначенным выше цифрам.
| | Сергей Дроздов генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» |
Под занавес 2014 года риэлторам удалось ударно поработать: если верить статистике, благодаря активизации в декабре за двенадцать месяцев на рынке недвижимости Петербурга было зарегистрировано в общей сложности 97 тысяч сделок с жильем. Поэтому начало 2015 года обернулось вполне прогнозируемым затишьем. Приведет ли оно к переоценке недвижимых ценностей?
Дорогие наши квартиры: до и после каникул
Действительно, за двадцать с небольшим лет своей истории российский рынок недвижимости пережил два масштабных кризиса. В обоих случаях все начиналось с падения спроса, за которым следовало снижение цен. Вопрос, куда они двинутся на сей раз, заданный нами в рамках круглого стола, так и остался открытым. По мнению участников, возможное отличие нынешнего кризиса от предыдущих заключается именно в том, что снижение спроса на сей раз не будет сопровождаться радикальным падением цен. Прежде всего по той причине, что под занавес 2014 года случилось обвальное снижение курса рубля, а вместе с ней российская недвижимость в считанные недели в два раза подешевела по отношению к мировым рынкам, оперирующим долларами и евро.
| | Филипп Урбан модератор круглого стола, обозреватель BN.ru |
Тем не менее, по осторожным прогнозам Леонида Сандалова, в течение года снижение рублевых цен все-таки вероятно, но не больше, чем на 10%. Генеральный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС» Вячеслав Семененко полагает, что падению цен на вторичную недвижимость будет препятствовать первичный рынок жилья. Действительно, участки под застройку приобретены, цена кредитных ресурсов увеличивается, себестоимость строительства медленно, но верно растет вместе с ценами на бетон и арматуру. Социальная нагрузка на застройщиков в виде транспортных сетей, школ и детских садов также возрастает. В результате итоговая себестоимость начинается с отметки 60 тыс. руб. за кв. м для области и 70 тыс. – для города. А поскольку реализация проекта обычно растягивается не на один год, то «честная» цена реализации демократичного жилья (разумеется, если речь идет не о коробке в чистом поле), по словам Вячеслава Семененко, не может опуститься ниже планки 80-90 тыс. руб. за «квадрат».
| | Павел Созинов руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» регионального отделения Общероссийского народного фронта |
В таких условиях у властей остается единственный способ обеспечить оборот рынка жилья, поддержку строительного комплекса и развитие инфраструктуры – стимулировать не предложение, а спрос – в первую очередь через ипотечное кредитование. Но оперативные действия властей пока не добавляют рынку недвижимости стабильности. В декабре 2014 года ЦБ поднял ключевую ставку до 17%, позже ее снизили, но цена кредитных ресурсов и для бизнеса, и для населения ощутимо увеличилась. «Потеряв такой стержень, рынок может просесть. Разумеется, если государство не начнет стимулировать спрос через субсидирование ипотечных ставок. Однако это должны быть не благие намерения, а продуманные и выверенные программы», – уточняет Сергей Сосновский.
Точки роста в кризис
Подведем итоги. Очевидно, в 2015 году профессиональным участникам рынка недвижимости придется проявлять гибкость и нащупывать новые точки роста. Но профессионалам с многолетним стажем не привыкать к постоянным изменениям рыночной конъюнктуры. Периоды послекризисного восстановления всегда сопровождались оживлением жилищного строительства и «переформатированием» рынка жилья.
Поэтому, по словам Сергея Сосновского, для того чтобы понять, в каком направлении он будет развиваться, есть смысл ориентироваться на отделы маркетинга компаний-застройщиков: «До 2008 года до 50% объема предложения квартир в новостройках занимали просторные квартиры – однокомнатные до 50 кв. м, большие двухкомнатные, стометровые трехкомнатные». Сейчас картина радикально меняется: более 70% предложения – компактные студии, однушки и двушки. Такое изменение квартирографии – это тот вывод, который девелоперы сделали из предыдущего кризиса.
В числе прогнозируемых участниками круглого стола тенденций можно выделить увеличение удельного веса сделок по аренде в обороте агентств недвижимости, активизацию цепочек встречных сделок с вовлечением в оборот малогабаритных квартир в недавно сданных новостройках. Возможен рост продаж демократичной загородной недвижимости – в первую очередь в сегменте инженерно подготовленных земельных участков с ценами от 700 тыс. до 1,5 млн руб.
