– Прошлый кризис – 2008-2009 годов – компания «Главстрой-СПб» весьма удачно использовала для прорыва на петербургском рынке. Начав строить «Северную долину», вы фактически сформировали новый сегмент – проект комплексного освоения территории на окраине города. Предложив беспрецедентно низкую цену, вы заняли существенную долю рынка. Собираетесь повторить собственный успешный опыт и использовать очередной кризис для нового рывка?
– Пока никто не может понять, в чем особенность нынешнего кризиса и как он будет развиваться дальше. Одно ясно: он абсолютно отличается от экономических потрясений 1998 и 2008 годов. Мы разрабатываем разные стратегии компании в зависимости от развития экономической ситуации, но какой из них окажется востребованным – неизвестно.
В данный момент на рынке жилья кризис как таковой не наступил, мы его «потрогать руками» не можем. То, что мы видим, – это абсолютно некризисные явления: в последние три-четыре месяца себестоимость строительства неуклонно повышается за счет удорожания материалов и рабочих рук из-за оттока мигрантов. В 2008-2009 годах отмечался противоположный тренд, тогда затраты на строительство уменьшились примерно на треть. Возможно, это нас ждет впереди, когда из-за сокращения объемов строительства снизится спрос на материалы.
– Но главное последствие кризиса – сжатие спроса – вы уже видите?
– Существенного сокращения спроса пока тоже не почувствовали. Был очень хороший 2014 год с рекордными продажами в декабре. В январе, на фоне беспрецедентного декабря, количество сделок резко уменьшилось, но некатастрофично. Спрос вернулся к уровню января 2013 года (начало 2014 года, как вы помните, уже было необычным: тогда наметилась первая волна ажиотажа на фоне снижения стоимости рубля и ежегодного сезонного снижения продаж не случилось). То есть сейчас мы видим динамику спроса, соответствующую вполне обычному, неажиотажному, году.
– Однако объем предложения не вполне обычный. Вы не считаете, что рынок затоварен?
– На самом деле реальное предложение выросло не так сильно. В 2013 году оно было на уровне 1,5-2 млн кв. м. В прошлом году стартовало очень много новых проектов. Но расширение предложения было уравновешено беспрецедентным объемом продаж прошлого года, около 6 млн кв. м. К тому же часть заявленных проектов находится на стадии котлована или забора, и они вряд ли вырастут в ближайшие три года. Если их всех посчитать, то объемы строительства в Петербурге и ближайших пригородах действительно приблизятся к 10 млн кв. м. Но предложение в объектах, находящихся в приемлемой стадии готовности, по нашей оценке, приближается к 4,5 млн.
Даже если взять за основу консервативный сценарий развития событий на рынке и предположить, что спрос сократится вдвое, то для полного поглощения этого объема предложения потребуется всего два года. Нормальное соотношение спроса и предложения – до четырех лет до полного поглощения. Так что ни о каком затоваривании речи не идет, хотя конкуренция высокая.
– Вы полагаете, что продажи упадут в два раза?
– Безусловно, в течение полугода будет зафиксирован отток покупателей, в первую очередь сокращение спроса коснется комфорт- и бизнес-класса, но и в масс-маркете будет коррекция. На сколько именно – сказать сложно. Если ориентироваться на прошлый кризис, то примерно на 30%. Прежде всего – из-за снижения доступности ипотеки. В прошлом году в наших проектах примерно 48% продаж совершалось с привлечением банковских займов. К тому же наши клиенты весьма чувствительны к сокращению реальных доходов: они покупают квартиры буквально на сэкономленные деньги. А сегодня им экономить нечего – расходы на поддержание жизни растут.
– В январе доля ипотеки снизилась?
– Естественно, хотя и не так резко, как можно было предполагать. Примерно до 30-32%. В основном кредиты дают два банка – Сбербанк и ВТБ24. Государственные усилия по поддержке ипотечного кредитования явно недостаточны.
– Как могут отреагировать застройщики на снижение доступности ипотеки? Предложат ли альтернативные программы?
– Какие-то совместные с банками программы кредитования по льготным ставкам были и в прошлые годы. Сейчас их стало больше. Что касается нас, то мы для себя такой возможности пока не рассматриваем. Более того – мы временно отказались от рассрочки, так как считаем это очень рискованным мероприятием. Никто не знает, сколько будет стоить строительство дома через год.
В моем представлении, в целом рынок на снижение доступности жилья отреагирует следующим образом: следом за сокращением спроса сожмется предложение. Застройщики уже снижают объемы перспективного строительства. Думаю, к концу года спрос и предложение сбалансируется. А это значит, что через год объемы строящегося жилья сократятся в два, а то и в три раза.
– Вы тоже собираетесь сокращать объемы строительства?
– Коллеги заявляют, что могут год ничего не продавать и их бизнес выдержит. Мы будем корректировать сроки вывода в продажу новых очередей адекватно текущему поглощению. В «Северной долине», к примеру, в реализации одномоментно находится порядка 250 тыс. кв. м. Именно столько может «переварить» спрос на жилье в данном конкретном месте.
– В чем заключается антикризисная стратегия вашей компании?
– Мы к этому кризису начали готовиться примерно с марта прошлого года. Существенно переформатировали наш товарный запас, сделали его более ликвидным. В первую очередь – за счет уменьшения средней площади квартиры.
Мы постоянно работаем над снижением себестоимости строительства, и этот показатель у нас сегодня один из лучших в городе. В частности, за счет сокращения строительного цикла возводим 25-этажный монолитно-кирпичный дом всего за два года. Это в полтора-два раза быстрее, чем строят конкуренты.
И третий момент. Мы уверены, что в этом году конкуренция на рынке недвижимости будет на уровне доверия, качества и цены. Причем первый фактор окажется основным. Поэтому наши действия были направлены на перераспределение товарного запаса. Сейчас более 50% нашего предложения – это квартиры в домах в высокой стадии готовности, которые либо уже сданы, либо будут введены в эксплуатацию до конца года.
– Расскажите подробнее об изменении квартирографии. Средняя площадь снизилась за счет увеличения количества студий?
– Мы решили не уходить в квартирографию, которая сегодня уже стала традиционной для эконом-класса – не стали проектировать 90% однокомнатных квартир и студий. Такие квартиры покупают либо в инвестиционных целях, либо как временное жилье. Социальная среда получается не очень комфортная: постоянная ротация жильцов. А в наших домах упор делается на семейных клиентов, которые покупают жилье для себя.
Тем не менее рынок направляет нас в сторону небольших и, соответственно, недорогих квартир. Мы пошли по пути уменьшения площадей за счет сокращения нефункциональных пространств (например коридоров). При этом жилье остается удобным. В нем есть общее пространство – кухня-гостиная большой площади, а также приватное – несколько отдельных спален небольшой площади. В результате пересмотра квартирографии у нас появились «трешки» площадью чуть более 60 кв. м (раньше были 70-80), «двушки» – 42-43 кв. м (раньше – 55-60). Но в линейке предложений остались и классические комфортные продукты, просто их стало немного меньше.
– Какая минимальная площадь студий и можно ли сделать их еще меньше?
– У нас есть одна уникальная квартира площадью 18 кв. м. Стандартный метраж студий – 21-27 кв. м. Думаю, что сегодня рынок пришел к минимальным площадям малогабаритных квартир, хотя европейский опыт говорит, что можно разместить человека и в 12-14 кв. м. Но мы не хотим идти по такому пути.
– Вы назвали третью (и, думаю, главную) составляющую конкуренции в этом году – цену. Как она менялась в прошлом году и какие перспективы на 2015-й?
– В 2014 году наши цены росли в пределах инфляции. За десять месяцев наши объекты подорожали в среднем на 7-9%. В конце года, когда был фантастический всплеск спроса, мы повысили цены. В совокупности по году они выросли почти на 20%. Стоимость росла не только вследствие повышения цен, но также из-за выхода объектов на более высокую стадию готовности. Но даже если сравнивать нынешние цены, скажем, на котловане, с теми, что были год назад, то повышение составит более 15%.
– В этом году цену снижали?
– Пока нет. У нас есть определенный уровень спроса, который компанию устраивает.
Если говорить о перспективе, то, думаю, более заметная ценовая коррекция будет в объектах класса комфорт. В эконом-классе, к которому относятся два наших крупных объекта – «Северная долина» и «Юнтолово», стоимость квадратного метра тоже может скорректироваться. Но насколько сильно, пока вряд ли можно сказать. Возможно, мы вернемся к той цене, которая была до ажиотажа и которая была на самом деле рыночной. А может быть, растущая себестоимость строительства не позволит застройщикам снижать цены.
– Ваш проект «Северная долина» вступил в интересную стадию: на рынке присутствует как ваше предложение, так и инвестиционные квартиры в прошлых очередях. Эксперты считают, что новая вторичка давит на цену первички. Вы это чувствуете?
– Вообще не чувствуем. Наши месячные продажи – 500-600 квартир. Предложение инвестиционных квартир, насколько я понимаю, не превышает пары сотен. Не тот объем, чтобы мы его заметили. Мы конкурируем не на уровне очередей проекта и даже района, а на уровне города. Небольшие новостройки, которые в прошлом году появились на Парнасе, также не повлияли на продажи в «Северной долине».
– Кого вы считаете прямым конкурентом «Северной долины»?
– Ситуация в этом смысле развивается интересно. В прошлом году мы ощущали давление со стороны проектов, реализуемых в Девяткино. Несмотря на то что проекты расположены в области, а не в городе, имеют худшую транспортную доступность и менее развитую инфраструктуру, низкая цена позволяла им с «Главстрой-СПб» конкурировать.
Буквально в последние три месяца стали ощущать конкуренцию со стороны проектов на юге города, в ЮЗПЧ. Это удивительно: как правило, покупатели четко представляют, где хотят купить квартиру, и те, кто собирается жить на севере, никогда не смотрят в сторону юга. Могу только предположить, что на волне декабрьского ажиотажа многие приобретали жилье не для себя, а для сохранения накоплений или на перспективу, для подрастающих детей.
– На какой уровень спроса вы рассчитываете в этом году?
– В прошлом году мы продали 7,2 тысячи квартир во всех наших проектах (около 400 тыс. кв. м). В этом хотелось бы не хуже. Но если получится обеспечить продажи на уровне 70% от прошлогоднего показателя и реализовать примерно пять тысяч квартир, будем считать результат хорошим.
