Речь идет о распространенной во многих странах, но плохо приживающейся в России практике расчета арендной платы в процентах от оборота арендатора.
Их нравы
Новый механизм начал набирать некоторую популярность в России около десяти лет назад по инициативе крупнейших мировых транснациональных ритейлеров.
Эта схема работы для них и более выгодна, и более понятна. Практика отчисления в качестве арендной платы процента от оборота вместо фиксированной ставки на западных рынках распространена давно. Не удивительно, что, придя в Россию, крупные международные сети начали внедрять эту схему и у нас. Первопроходцами выступили такие компании, как ИКЕА, McDonalds, H&M, ZARA и некоторые другие. Из отечественных сетевиков нововведение подхватили X5 Retail Group и «Седьмой Континент».
Но этот механизм так бы и оставался скорее экзотикой для единичных операторов, если бы ни кризис 2008 года. В периоды снижения торгового оборота одной из главных задач владельцев торговых центров становится удержание арендатора. Арендаторы же зачастую просто не в состоянии платить по старой схеме, поскольку размер их собственных доходов становится труднопрогнозируемым.
«На сегодняшний день доля тех, кто работает по схеме “процент от оборота” растет с каждым днем. Раньше собственники торговых комплексов предоставляли такие условия только якорным арендаторам и операторам фуд-корта», – говорит директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева.
По такой схеме работать целесообразно тем торговым центрам, где гарантированно есть большой поток покупателей и большие обороты. «Это, например, оба центра “Мега”. Еще пять лет назад такую систему внедрила управляющая компания аэропорта Пулково. Она стала заключать договоры с ритейлерами на территории терминалов, предусматривающие минимальную гарантированную выплату и процент от общего оборота торговой точки», – комментирует директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Михаил Рожко.
Каков процент?
В чистом виде арендная плата в процентах от оборота в России вообще встречается редко. Большинство арендодателей называют примерно одинаковые цифры, озвучивая среднюю величину процентной ставки. Она напрямую зависит от специализации ритейлера. Так, с магазина одежды арендатор требует 10-18% от оборота, продавцы детских товаров заплатят 11-15%, электронной техники – 2-8%, а продуктовый ритейлер – 2-5%. Отдельные условия и ставки – для якорных арендаторов, которые всегда могут рассчитывать на льготные условия.
Больше распространена смешанная схема, когда процент с оборота магазина взимается в том случае, если оборот арендатора по результатам отчетного периода превышает некую наименьшую фиксированную часть арендной ставки. Последняя выступает в качестве подушки безопасности арендодателя, позволяя ему быть уверенным в том, что как минимум затраты на обслуживание объекта будут компенсированы.
Как правило, при «чистой» схеме отчетным периодом начисления процентов с оборота является месяц, при смешанной – квартал.
По данным БН, рестораны сети McDonalds выплачивают 5-7% от оборота, являясь одной из немногих компаний, работающих по «чистой» схеме.
Доверие на контроле
Некоторые операторы рынка отмечают, что такие взаимоотношения арендатора и арендодателя подойдут далеко не всем. По мнению исполнительного директора АН «Русский дом» Алексея Слокотовича, подобная форма работы фактически является вариантом бизнес-партнерства, что требует значительного доверия между обеими сторонами.
Действительно, одно из слабых мест схемы – необходимость контроля оборота арендатора. А непрозрачность отечественной торговли делает такой контроль довольно затруднительным. Многие владельцы бизнеса в принципе не согласны раскрывать свои реальные доходы, а значит, схема арендной платы в процентах от оборота к ним неприменима.
«При работе по этой схеме очень многое зависит от корректной подачи арендаторами данных о своих оборотах. Именно поэтому изначально арендодатели предоставляли такие условия в основном международным операторам, придерживающимся международных стандартов бухгалтерской отчетности», – говорит Людмила Рева.
Стопроцентно надежных способов контроля оборота арендатора, по мнению операторов рынка, не существует. Приходится использовать самые разные – от независимого аудита до требований доступа к отчетности и кассовой информации.
По словам Михаила Рожко, чаще всего контроль происходит по кассовым отчетам. «Некоторые особо мнительные стороны могут прописать предоставление отчетных бухгалтерских документов с отметкой налоговой инспекции для подтверждения оборотов», – говорит эксперт.
Помимо субъективных трудностей взаимоотношений арендатора и арендодателя у схемы есть и некоторые другие, вполне объективные, недостатки. В частности, крайне сложно оценить потенциальный оборот нового арендатора, который только планирует начать свой бизнес на новой площадке. То же касается и неизвестных на рынке компаний, обороты которых труднопрогнозируемы.
Предлагаем партнерство!
Однако у партнерских отношений есть и несомненные преимущества. Примером того, как переход к новой схеме арендных платежей помог выстроить эффективный бизнес обеим сторонам, может служить московский ТЦ «Атриум», открывшийся в 2002 году и довольно долго простаивавший с минимумом арендаторов.
Некоторые из них – на тот момент уже работавших в «Атриуме» – заявили о своем намерении уйти из ТЦ, если администрация не примет мер по увеличению потока покупателей. Управляющая компания в ответ заменила фиксированную арендную ставку процентом от оборота. Предполагалось, что это будет временной мерой, однако схема оказалась настолько эффективной, что существенная часть арендаторов торгового центра работает по ней до сих пор.
Процентная схема позволяет не только поделить ответственность и риски, но и финансово заинтересовать арендодателя в продвижении своего торгового центра, повышении его привлекательности у покупателей. В итоге, когда доход управляющей компании начинает напрямую зависеть от выручки арендатора и последний начинает активно вовлекаться в маркетинговую работу ТЦ, результат получается намного эффективнее.
В регионах, где последствия экономического спада уже сказались более чувствительно, чем в Москве и Петербурге, крупнейшие торговые комплексы начали вводить антикризисную схему. Так, выплату процентов с ежемесячного оборота недавно предложил своим арендаторам новосибирский ТЦ «Сибирский Молл».
Показательно, что альтернативная схема арендных платежей уже второй раз начинает активно обсуждаться на фоне экономического кризиса. В конце 2008 года Ассоциация предприятий индустрии моды (АПИМ) обратилась с открытым письмом к участникам рынка, заявив о критичном снижении объемов продаж и необходимости антикризисных мер для спасения рынка.
В частности, ритейлеры предложили владельцам торговых площадей на время кризиса отказаться от фиксированных арендных платежей и заменить их на оплату с оборотов от продаж оператора с последующей корректировкой по фактическому объему. В противном случае представители АПИМ прогнозировали массовое закрытие торговых точек. А совсем недавно, в феврале 2015 года, АПИМ на своей странице в Фейсбуке снова опубликовала это письмо семилетней давности под заголовком «Все идет по кругу».
«В текущей экономической ситуации, когда платежеспособный спрос снижается, а стоимость закупок товаров в валюте растет, арендодатели вынуждены идти на уступки арендаторам и искать взаимовыгодные условия работы. В текущей ситуации схема “процент от оборота” эффективна и для многих арендаторов является практически единственно приемлемой, поскольку доходы ритейлеров снижаются», – говорит Людмила Рева.
«Сегодня такой подход – это хороший пример партнерства между арендодателем и арендатором. Думаю, что постепенно он будет приходить на российский рынок. Здесь есть и ответственность арендатора за качество своей торговой точки, и заинтересованность арендодателя в создании комфортный и интересный для посетителей торговый центр. И не просто запустить его, а поддерживать эту привлекательность все время», – согласен Михаил Рожко.
В общем, несмотря на ряд неудобств для обеих договаривающихся сторон и необходимость обкатывать и адаптировать схему с учетом российских реалий, большинство экспертов сходится во мнении, что в нынешней экономической ситуации новая форма арендных отношений может стать спасительной возможностью для отечественного ритейла.
