В предыдущем обзоре мы изучили предложения вторичного рынка квартир южных районов массовой застройки. Сегодня сравним самые популярные у покупателей жилой недвижимости северные территории. Массивы Шувалово-Озерки, Озеро Долгое и Комендантский аэродром сформировались в переходный период, когда на смену социалистическому градостроительному планированию пришла хаотичная уплотнительная застройка.
В отличие от Купчино или Веселого Поселка, в обозначенных районах нет хрущевских пятиэтажек, да и брежневки по большей части являют собой дома уже другого поколения – с квартирами улучшенных планировок. Именно по этой причине с момента зарождения квартирного рынка жилье на севере Петербурга пользовалось повышенным спросом. При этом еще совсем недавно данные районы были как безусловными лидерами по объемам нового строительства, так и испытательным полигоном для проектировщиков и строительных организаций нового времени.
За два десятилетия городские ландшафты Озерков и Комендантского аэродрома до неузнаваемости изменились. Привычные горожанам «спальники» полностью поглотила жилая застройка нового времени.
Аэродром у озера
Основные жилые массивы Приморского района – Комендантский аэродром и Озеро Долгое – в сознании горожан давно соединились в один большой «спальник». Но Комендантский аэродром, базирующийся вокруг станции метро «Пионерская», лет на десять старше своего «соседа».
В 1970-е годы в районе Комендантского аэродрома на проспекте Испытателей возводили девятиэтажные «корабли» и панельные брежневки 602-й серии (более свежих, чем в том же Купчино, модификаций), а также ранние версии домов 137-й серии. Во второй половине 1980-х жилая застройка перешагнула через «аэродромную» границу – проспект Сизова, а на обширной территории между новыми магистралями – Планерной и Парашютной улицами – развернулось строительство массива Озеро Долгое.
В соответствии с проектом детальной планировки того периода, основным типом жилья в новых кварталах Северо-Приморской части должны были стать разные модификации домов 137-й серии, с квартирами, укомплектованными электроплитами и встроенной мебелью в кухнях. Но в начале 1990-х годов из-за банкротства гиганта социалистической индустрии – домостроительного предприятия «ДСК-2», освоение территории затормозилось.
Заминка, впрочем, была недолгой: в жилищное строительство пришел частный бизнес. Именно в первой половине 1990-х годов появились компании-застройщики, подхватившие эстафету у безвременно почивших предприятий-гигантов. Перелом отразился на качестве строительства. Монолитно-панельные дома с планировками квартир 137-й серии возводились на старых фундаментах и распланированных участках, доставшихся в наследство от советского времени. Но уже в середине того десятилетия строительные организации начали привлекать архитекторов к созданию индивидуальных проектов, «заточенных» на монолитно-кирпичное строительство.
Основную градостроительную ценность, разумеется, представляли пятна застройки вблизи основных транспортных узлов. Но станция метро «Пионерская» заработала в 1982 году, а следующей станции – «Комендантский проспект» – жителям бурно развивающегося жилмассива пришлось ждать двадцать лет. Сегодня, выйдя из наземного вестибюля «Пионерской», можно оценить эволюционный путь застройки последних десятилетий. Здесь все смешалось: на проспекте Испытателей есть и «корабли», и улучшенные брежневки, и дома ранних модификаций 137-й серии (с белой плиточной облицовкой).
В начале «монолитного» периода в строительстве на Богатырском и Коломяжском проспектах росли дома с эркерами, замысловатыми фасадами, переменной этажностью. Постройки того периода имеют стандартные оконные блоки и наружные стены из классического красного и белого кирпича. В них, как правило, просторные однокомнатные квартиры, двухкомнатные – компактные, «трешки» – стометровые, а на верхних этажах имеются двухуровневые и даже пентхаусы с просторными террасами и выходами на эксплуатируемые кровли.
В начале нового века амбициозные застройщики любили украшать свои произведения девелоперского искусства остроконечными башенками. Популярная в тот период переменная этажность была обусловлена ограничениями на плотность застройки, которые, в свою очередь, диктовались даже не социальными нормативами, а дефицитом инженерных мощностей. После модернизации основных инфраструктурных объектов застройщики перестали «мелочиться». Так, малоэтажный район образца 1990-х годов, Коломяги, для Приморского района оказался тупиковой ветвью градостроительной эволюции, переменная этажность из моды вышла, а башенки утонули в изменившемся архитектурном ландшафте. Многоподъездные высотные здания последнего поколения нависли над ними, словно айсберги.
Но уже в нашем десятилетии история сделала очередной виток. Застройка Приморского района вернулась к комплексному освоению территорий. В составе жилых микрорайонов стали предусматривать школы, детские сады, отдельно стоящие паркинги. Просторные двухуровневые жилища свободных планировок также оказались невостребованными, зато появился широкий спектр предложений малогабаритных квартир.
Озерки: от «кораблей» к доминантам
Жилой массив Шувалово-Озерки также представляет собой советский «спальник», поглощенный застройкой нового времени. С той лишь разницей, что он все-таки чуть старше, чем Комендантский аэродром. Поэтому к началу рыночных отношений в жилищном строительстве это был уже вполне сформировавшийся и обжитой район. Массовая застройка здесь также началась в 1970-х годах – с газобетонных «кораблей» вдоль улиц Сикейроса, Есенина и проспекта Энгельса. «Кораблей» в Выборгском районе могло быть больше, если бы не обрушение 15-этажного строящегося дома серии 1-ЛГ600 на улице Кустодиева в 1979 году. После этого прецедента «кораблестроение» в Ленинграде свернули.
Основная застройка Озерков советского периода – девятиэтажные дома серии 1-504Д, но зданий 137-й серии тоже немало. Правда, в отличие от застройки массива Озеро Долгое, это все-таки дома советского, а не переходного времени – с просторными, по сравнению с брежневками, квартирами, более или менее стабильным качеством строительства и присущими данным домам недостатками. К их числу относятся тонкие наружные стены с продуваемыми стыками, открытая электропроводка и линолеум, положенный на горбатую стяжку пола в жилых комнатах.
К моменту массового банкротства советских домостроительных предприятий основная застройка массива Шувалово-Озерки была уже завершена. В 1990-е годы он состоял из кварталов 9-14-этажных «панелек» с обширными пустырями, на которых в свое время предполагалось строительство объектов соцкультбыта, а также многочисленных средних учебных заведений – ПТУ и техникумов.
Наш век начался с десанта застройщиков у подножия Поклонной горы и вокруг станции метро «Озерки». На Выборгском шоссе появился семиэтажный «Город Солнца» с индивидуальными гаражами в цокольном этаже. А далее, как и на Комендантском аэродроме, начался «башенный» период. Редкая новостройка прошлого десятилетия обходилась без этого архитектурного излишества.
В качестве новой доминанты района чуть больше десятилетия назад позиционировался «Дом с ангелом» на пересечении проспекта Энгельса и улицы Сикейроса. Но строительство затянулось, проект упростили, а застройщик был вынужден отказаться от дорогого украшения.
Нынче городской ландшафт самой высокой точки на севере Петербурга, Поклонной горы, где когда-то располагался памятник Сталину, являет собой хаотичный район стремящихся ввысь новостроек. Три года назад широкий резонанс получили планы строительства здесь самого высокого здания в Петербурге – 47-этажного апарт-отеля. Подготовка территории под строительство уже началась. Но времена меняются, и не исключено, что рынок, который в наши дни рулит градостроительной стихией, задаст району другие векторы развития.
Квартиры и цены: тенденция к росту
В рейтинге городских территорий, который специалисты Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» формируют на основании цен предложения жилья, территориальная зона «Озерки» (между проспектами Энгельса, Просвещения и Выборгским шоссе) – один из самых дорогих районов массовой застройки в Петербурге. Средняя цена предложения здесь составляет 105,1 тыс. руб. за кв. м. По сравнению с прошлым летом, когда мы объезжали данную территорию, ценник подрос в общей сложности на 6,5%.
В территориальной зоне «станция метро “Пионерская”» (между Коломяжским проспектом, Парашютной, Байконурской и Аэродромной улицами) за этот период цены увеличились всего на 2% – до значения 97,8 тыс. руб. за кв. м. В территориальной зоне «Долгое Озеро» (в границах проспекта Испытателей, Комендантской площади, улиц Ильюшина, Планерной, Долгоозерной, Ольховой, Маршала Новикова, Парашютной и проспекта Сизова) цены выросли на 6% (среднее значение на сегодняшний день – 103,8 тыс. руб. за кв. м). Рост цен на квартиры, заметно опережающий увеличение средней ценовой температуры квартирного рынка Петербурга, в двух из трех обозначенных нами территориальных зон вполне объясним. В первую очередь он обусловлен свежими поступлениями предложений в объектах новой вторички комфорт-класса.
Предложение жилья отличается и по структуре. Так, в Озерках на «панель» советского периода приходится больше 60%, в «спальниках» Северо-Приморской части – меньше 30%. Как и во всех районах относительно свежей застройки, здесь нет дефицита «однушек». Самые дешевые по цене «квадрата» двух- и трехкомнатные квартиры предлагаются в «кораблях».
С точки зрения транспортной инфраструктуры обе территории недружелюбны для автовладельцев. На основных транспортных магистралях в утренние и вечерние часы пик постоянные пробки. Зато торговая инфраструктура – в избытке. Ситуация с социалкой в прежние годы была вполне приличной. Однако из-за постоянного роста населения нагрузка на школы и детские сады, которые проектировались и строились в советское время, значительно выросла.
