В какой-то момент эта деятельность стала не нужна городским властям. А сегодня она, похоже, уже не интересна и самому бизнесу.
– Алексей Николаевич, ваша компания довольно активно занималась переводом жилья в нежилой фонд и профессиональным управлением такими объектами. Что сейчас происходит на этом рынке?
– Ничего. Весной прошлого года процесс перевода был полностью остановлен.
Ситуация с переводом имеет три принципиальных для всех участников этого процесса календарных «точки». Первая – март 2005 года, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс, который превратил перевод жилья в нежилой фонд из разряда исключительных событий в нормальную рыночную практику. Переводить или не переводить – это стало зависеть от желания собственника помещения.
Собственники благополучно продавали квартиры на первых этажах, ранее не пользовавшиеся особым спросом на рынке, а город получал новые магазины и предприятия сферы услуг «шаговой доступности».
Обратный процесс начался в мае 2012 года, когда вышло известное всем предостережение прокуратуры, после которого перевод стал осуществляться исключительно по решению суда. Какое-то время эта схема работала, суды удовлетворяли иски, а отказов практически не было. Но с мая прошлого года ситуация полностью изменилась.
– Вышли какие-то новые законы, правила?
– Нет, официально ничего не изменилось. Просто в один момент все подобные проекты стали получать отказы, причем по причинам, которые, на мой взгляд, не выдерживают никакой критики с юридической точки зрения.
Чаще всего отказывают на основании отсутствия согласия всех собственников многоквартирного дома, в котором расположена квартира, переводящаяся в нежилой фонд.
– Почему эта формулировка кажется вам неубедительной?
– Потому, что подобного согласия просто не требуется. В Жилищном кодексе сказано, что согласие всех собственников необходимо лишь тогда, когда в процессе перевода уменьшается общее имущество других собственников.
Если, к примеру, мы перепланируем квартиру, присоединив к ней часть лестничной клетки, и квартира из 50-метровой станет 60-метровой, а площадь общего имущества жильцов сократится на эти десять метров, то вот это будет уменьшением совместной общедомовой площади.
И это должно быть отражено в таких документах, как выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт или топографическая съемка. Но согласно этим документам увеличения площади нового коммерческого помещения по сравнению с площадью бывшей квартиры не происходит. И раньше это было очевидно всем, проекты согласовывались, но в какой-то момент это стало невозможно сделать без наличия согласия всех собственников.
– Так почему бы его не предоставить?
– Потому что на практике это неосуществимо. При участии нашей компании было переведено в нежилой фонд несколько сотен квартир. И мы всегда предоставляли согласие 2/3 собственников. Именно столько нужно, согласно закону, если изменяется порядок пользования общим имуществом. И такое количество жильцов, поддерживающих проект, действительно всегда реально набрать. И хотя бы просто застать их дома и выслушать их мнение.
Все прекрасно понимают, что в любом доме найдется категория людей, которым не понравится вообще ничего. Хотя бы два-три человека, которые будут против абсолютно любой инициативы. Нет ни единого проекта, будь то строительство новой дороги, жилого дома, магазина, больницы, вообще чего угодно, против которого хоть кто-нибудь не возражает. Для кого-то подобные протесты просто становятся своеобразным хобби. Так что же теперь – вообще ничего не делать и не строить?
Иногда можно услышать мнение, что запрет проектов, с которыми кто-то не согласен, это пример отстаивания гражданских прав. Но тогда получается, что у тех 2/3 собственников, которые высказались «за», прав меньше? А сам владелец квартиры тоже теряет гарантированное ему законом право распоряжаться своим имуществом?
– Но ведь есть какие-то поводы для недовольства у тех, кто возражает против перевода?
– Есть опасения из разряда «а вдруг что-нибудь плохое случится». В большинстве случаев они ничем не оправданы.
Конечно, можно опасаться, что на этом месте возникнет «проблемный» магазин, который будет нарушать санитарные нормы и правила торговли. Только вероятность этого ничуть не выше, чем то, что сама квартира станет «проблемной»: в ней поселятся какие-нибудь асоциальные арендаторы, или начнется нелегальная торговля. Таких случаев сколько угодно. Так может тогда и квартиры перестать строить из-за подобных опасений? Но это какая-то странная логика.
Перевод жилья в нежилой фонд, это один вопрос, а возможные нарушения последующей эксплуатации объекта – совсем другой.
Более того, найти управу на нерадивого арендатора магазина намного проще, чем на жильца «плохой» квартиры. Магазин, который нарушает законы, закрыть очень легко – десятки контролирующих органов только рады будут в этом помочь.
Кто-то из противников перевода вообще говорит, что «не нужны нам тут никакие магазины». Ну и замечательно! Если они не нужны, то в них никто не будет ходить и они закроются. Но в том-то и дело, что люди в такие магазины ходят, эти помещения востребованы.
Удобны как раз тем 2/3 жильцов, которые одобряют такие проекты и хотят иметь возможность купить молоко и хлеб рядом с домом, а не ехать ради этого в гипермаркет.
Так что тогда не так? Ведь об этом же постоянно говорится с самых высоких трибун. Что малый бизнес нужно развивать, что магазины шаговой доступности требуются населению. А налоги, которые платят арендаторы и собственники таких предприятий малого бизнеса, они не нужны?
А новые рабочие места, на которых чаще всего трудятся жители близлежащих домов?
– А почему бы малому бизнесу не арендовать площади в торговых центрах?
– Во-первых, есть такие направления малого бизнеса, которые вообще не пойдут в ТЦ. Например, те же мини-пекарни или булочные. Нет, конечно, кто-то может торговать и там, но основной целевой потребитель их товаров – именно жители близлежащих домов. То же самое с небольшими отделами свежих овощей и фруктов. В торговых центрах можно продавать фрукты, особенно – если ты крупный сетевик. Но вот мелкому предпринимателю там делать нечего.
Небольшие парикмахерские, магазины цветов и зоотоваров, аптечные киоски – вот традиционные объекты торговли, размещающиеся в помещениях, которые переводятся из жилья в нежилой фонд. И которые очень удобны самим жителям именно в том случае, если находятся в их доме.
Во-вторых, для мелкого предпринимателя такие площадки – зачастую единственная возможность оценить перспективы своего бизнеса, не рискуя серьезными финансовыми потерями.
Заметная часть наших арендаторов, это люди, которые занимают помещение два-три месяца, после чего переезжают в другое место. Иного способа оценить рынок, понять, нужен ли их магазин или парикмахерская именно в этом месте, у них нет. Крупным офисным центрам такие арендаторы просто не интересны, они стараются заключать долгосрочные договоры. А малый бизнес не может позволить себе так рисковать.
Одна из возможностей для него – открыть свою точку там, где живет достаточно людей, но практически нет торговли. То есть в тех самых спальных районах, где до сих пор бабушки торгуют с коробок на «стихийных рынках». Формат торгового центра становится фактором отсечения для целого ряда видов бизнеса, особенно – семейных, с очень небольшой рентабельностью.
– А у такого бизнеса вообще есть перспективы в нынешних экономических условиях? Ваши арендаторы не разоряются?
– До начала ситуации нестабильности заполняемость помещений, находящихся в нашем управлении (а их несколько сотен), составляла 94-95%. Сейчас этот показатель снизился примерно до 90-91%.
Ушел ряд компаний, рентабельность которых была связана с валютным курсом. Например – туристические фирмы, компании, предлагавшие установку окон из импортных комплектующих, и т. д.
Но никакого массового исхода арендаторов нет. От валютных ставок в нашем сегменте отказались еще в 2005 году. Цены же на товары пока растут. Получается, что при той же рублевой арендной ставке, что и в прошлом году, рентабельность торговли некоторыми группами товаров даже увеличивается.
Сама величина арендной ставки очень зависит от площади и местоположения объекта. Ставка аренды на «обычные» объекты в не самых привлекательных местах составляет примерно 1,5-2 тыс. руб. за кв. м в месяц, у более привлекательных помещений она доходит до 2-2,5 тыс. Есть, конечно, и такие, где арендатор платит и по 4 тысячи, но это исключение, а не правило.
– Вернемся к теме перевода жилья. Вопрос о том, на что надеяться собственнику квартиры, который сегодня хочет ее перевести в нежилой фонд, я так понимаю, задавать не стоит?
– Теоретически процедура перевода возможна. На практике сделать это почти нереально. Так что стоит ли в такой ситуации на что-то надеяться, вопрос явно риторический.
И, как мне кажется, проблема тут не экономическая, не техническая и не юридическая. Проблема – политическая. Мы понимаем, что нам дают вполне недвусмысленный намек – во всем этом город больше не нуждается.
И хотя формально никто ничего не запрещает, но подавляющее количество отказов говорит само за себя.
Мы поняли этот посыл властей. Более того, когда объекты зависают в процессе перевода на несколько лет в судебных тяжбах, то это уже перестает быть выгодно и бизнесу. На эти годы просто замораживаются средства, затраченные на выкуп объекта, разработку проекта и т. д. К тому же наиболее вероятной становится перспектива получить отказ в переводе. Вряд ли кто-нибудь станет заниматься этой деятельностью на таких условиях.
