Жилой район Купчино и вытянутый с севера на юг безымянный спальный массив на юго-востоке Московского района (между Бассейной улицей, проспектами Юрия Гагарина, Дунайским и Витебским) всегда были конкурентами в борьбе за покупателей квартир.
Обширные совхозные владения по обеим сторонам Витебской железной дороги начали застраиваться одновременно, в 60-е годы прошлого века, и по единому градостроительному плану. Во всяком случае, в проектной документации тех лет обе территории выглядят как единый массив, объединенный хордовой магистралью – Бассейной улицей. В соответствии с задумкой градостроителей, она должна была пересечь «железку» и пройти по засыпанному руслу реки Волковки, превратившись в широкий бульвар с системой прудов-бассейнов, соединенных каналами (отсюда и название). Позже идея организации сквозного проезда забылась, а купчинскую часть Бассейной переименовали в улицу Турку. На этом план единого массива распался.
До появления новых станций подземки Купчино считалось одной из самых дешевых по ценам на жилье городских территорий. Тогда как Московский район относился к разряду фешенебельных – в первую очередь из-за элитного статуса сталинских жилых кварталов Московского проспекта. Но и на ценах квартир в хрущевках вдоль Витебского проспекта соседство с парадной магистралью тоже сказывалось. Жилье в них было заметно дороже, чем в кварталах, расположенных по другую сторону железной дороги.
Юго-восток Московского: от хрущевок к «Звездной»
Обозначенную часть Московского района в 1960-е годы застраивал расположенный здесь же, на Благодатной улице, Кузнецовский ДСК. Поэтому основная застройка между проспектами Витебским и Юрия Гагарина – пятиэтажки «фирменных» 504-й и 507-й серий. Если приглядеться к этим домам, то становится заметным, что они отличаются. Например, вдоль Бассейной располагаются пятиэтажки первого поколения – бесчердачные, с характерными свесами кровли. Но уже на Витебском видим ухоженные дома ЖСК с подобием верхнего технического этажа.
В конце 1960-х вдоль Витебского проспекта начали возводить многоподъездные кирпичные девятиэтажки 528-й серии, а панельную 504-ю подрастии до девяти этажей. В 1970-е между проспектами Витебским и Космонавтов развернулось кооперативное строительство 14-этажных точечных домов 528-й серии.
Основная застройка вокруг станции метро «Звездная» представлена панельными домами последнего поколения – серий 504Д и 137. Тут видно, как сказался на строительной отрасли кризис, случившийся в начале 1990-х годов. В здешних кварталах имеются «панельки» 137-й серии, у которых верхние этажи достроены в кирпично-монолитном варианте. Это жилье эпохи перемен.
На заре рынка Московский район окончательно утвердился как территория дорогого жилья, поэтому с началом рыночных отношений в строительстве он стал притягивать застройщиков. Чуть больше десяти лет назад за родильным домом № 9 на улице Орджоникидзе располагались тепличные хозяйства объединения «Цветы», снабжавшие горожан розами и гвоздиками. Но занимали они слишком ценные участки, поэтому в начале нашего века здесь развернулся строительный бум. Градостроительное планирование в новом «спальнике», похоже, даже не ночевало. Поэтому высотные жилые комплексы здесь соседствуют с малоэтажными, а «панельки» и «монолиты» переходного времени с ветхими хрущевками.
Купчино: расцвет после застоя
В Купчино ситуация развивалась по иному градостроительному сценарию. В послевоенный период обширная территория была занята болотами, совхозными полями, яблоневыми садами, кирпичным заводиком да извилистой речкой Волковкой. В 1960-е годы массив, в котором предполагалось поселить около 400 тысяч человек (это население небольшого областного центра), застраивали, что называется, всем миром. Кузнецовский ДСК возводил здесь те же пятиэтажки 507-й серии (но уже второго поколения), а потом – «панельки» 606-й. Обуховский ДСК начинал с хрущевок серии ОД на Бухарестской улице, а во второй половине 1960-х переключился на девятиэтажки 602-й.
Без экспериментов не обходилось. Например, на пересечении улиц Белы Куна и Будапештской появился девятиэтажный дом 602-й серии с диагональным расположением лестничных узлов. Такая компоновка избавляет от камня преткновения в планировочных решениях хрущевок и брежневок – позволяет расположить на одной лестничной площадке не четыре, а шесть квартир. Но распространения эта новация не получила. В начале 1970-х на Бухарестской улице начали расти «корабли» Автовского ДСК и кирпичные девятиэтажные дома на железобетонных опорах с двухуровневыми квартирами.
Следует отметить, что статус депрессивной территории, удаленной от парадных магистралей, сослужил району добрую службу. В 1990-е годы, когда северные районы Петербурга активно и хаотично застраивались, в Купчино жилье почти не возводили. Здесь велась только точечная застройка, поэтому переуплотнения удалось избежать.
В конце 1980-х на Бухарестской улице появились шахты Метростроя, но только в декабре 2012-го открылась станция «Международная». Тупиковый «спальник», со всех сторон зажатый железными дорогами, стал превращаться во вполне комфортный район.
Еще в 2011 году рядом со строящейся «Международной» появился одноименный ЖК, состоящий из трех 25-этажных зданий. Но можно предположить, что если бы эта станция появилась в советский период, то вместо элегантных башен между улицами Турку и Белы Куна сегодня мы могли бы лицезреть сплошные стены высотных многоподъездных корпусов – примерно такие же, как у открытой в 1972-м «Звездной».
Но история не терпит сослагательного наклонения. В наше время Купчино производит впечатление аккуратно спланированного района. С открытием станции метро «Проспект Славы» (оно намечалось на 2015 год, но потом сроки отодвинули) транспортный узел у «Международной» разгрузится. Тогда вся территория получит новый, не лишенный респектабельности, центр – с высотными доминантами, обширной парковой зоной и живописными прудами-карьерами на месте бывшего кирпичного завода.
Ценообразующие факторы: метро и возраст дома
Эксперты Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» разделяют все Купчино на две ценовые зоны – старое Купчино (северное) и новое (южное), с границей по проспекту Славы. Правда, определения «старое» и «новое» в данном случае относительны: разница в периодах массовой застройки составляет не больше десятилетия.
Лет десять назад здешний рынок жилья был одним из ценовых аутсайдеров, делившим последние строчки в рейтингах по городским территориям. Сейчас картина изменилась. Так, в северном Купчино с открытием станции метро «Международная» средняя цена на квартиры заметно выросла и к настоящему время достигла значения 98,1 тыс. руб. за кв. м. В южном Купчино, несмотря на то что здесь застройка более свежая, жилье дешевле – в среднем 95,5 тыс. руб. за «квадрат».
При этом северное Купчино – территория дорогих хрущевок и брежневок. Средняя цена однокомнатной квартиры здесь составляет 3,8 млн руб., двухкомнатной – 4,9 млн, трехкомнатной – 6,1 млн. Причем аналогичные по площадям и планировочным характеристикам квартиры предлагаются на 7-10% дороже, чем в таких же домах, расположенных в Московском районе вдоль Витебского проспекта.
Однако обозначенная в сегодняшнем обзоре часть Московского района (ценовая зона «проспект Гагарина – проспект Космонавтов») по средней цене «квадрата» пока еще вне конкуренции (108,7 тыс. руб.). Один из основных признаков данной территории – значительный разрыв цен между квартирами в советских и свежих домах. В частности, если среднестатистическую «однушку» в доме, построенном до 2009 года, оценивают в 3,2 млн руб., то в современном – в 4,1 млн.
Транспортная ситуация: будет лучше
Горячие точки Московского района – перегруженные выезды из города на Московское и Пулковское шоссе. Кроме того, серьезный минус для жилых кварталов вокруг «Звездной» – острая нехватка мест в школах и детских садах (но такая ситуация типична для всех районов современной высокоплотной застройки).
В Купчино с социалкой получше: детские сады и школы, которые возводились в советское время, пока с растущей нагрузкой справляются. Транспортная ситуация в последнее десятилетие заметно улучшилась, но транзитные магистрали, проходящие через район, по-прежнему перегружены. Правда, как недавно стало известно, в обозримой перспективе между Московским и Фрунзенским районами появится новая развязка, которая соединит улицы Димитрова и Орджоникидзе. Но это не ближний свет: в настоящее время ее только начали проектировать.
