Сегодня на загородном рынке представлены сотни коттеджных поселков, в которых предлагаются участки без обязательного подряда. Зачастую девелоперы, которые их реализуют, не являются профессионалами своего дела, что приводит к зависанию проектов на той или иной стадии.
Где-то годами не могут провести электричество, где-то нет обещанного магистрального газа. В ряде поселков покупатели участков столкнулись со сложностями в регистрации своего права собственности – из-за того что девелопер не до конца разобрался в тонкостях земельного законодательства.
Особенно велики риски сейчас, в период экономического кризиса, когда поселки закрываются или замораживаются десятками.
Коммуникации – в основе всего
Мы решили выяснить, в чем секрет успешных девелоперских проектов, в которых участки стабильно продаются, несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране.
Выбор редакции пал на коттеджный поселок «Северная жемчужина», который расположен во Всеволожском районе, примерно в двух километрах от поселка Песочный Курортного района Санкт-Петербурга. Проект реализуется в форме СНП – садового некоммерческого партнерства.
Поселок, надо сказать, довольно крупный – около тысячи земельных участков. Из них уже порядка 700 нашли своих покупателей. Безусловно, одна из причин, по которым поселок пользуется таким спросом, – доступные цены. Участок площадью 10-11 соток тут стоит от 1,5 млн руб. (при том что отсюда рукой подать до элитного Курортного района, где одна сотка может стоить миллион рублей).
Но главная причина доверия покупателей, на наш взгляд, состоит в том, что руководство СНП демонстрирует высокую эффективность своей работы, планомерно решая все возникающие сложности.
Так, несмотря на сложности в согласовании инженерных коммуникаций, в 2014 году поселок получил электричество – Курортэнерго обеспечило пуск сетей буквально накануне новогодних праздников, 30 декабря! Так что электрикам управляющей компании было не до отдыха – даже в первых числах января они продолжали подключать жителей поселка.
Без пуска электросетей было невозможно сделать полноценную систему водоснабжения – теперь же, начиная с весны, девелопер планирует заняться бурением оставшихся водопроводных скважин.
Газу – быть!
Еще один поворотный пункт в развитии проекта «Северная жемчужина» – получение всех согласований, необходимых для подвода магистрального газа. В конце 2014 года Министерство обороны, по землям которого будет проходить газопровод, дало соответствующее разрешение.
Огромная работа была проделана совместно с Леноблгазом, который сумел соблюсти баланс интересов целого ряда собственников, чьи земли находятся по соседству. В настоящий момент уже согласован график подведения газовых сетей, согласно которому в «Северной жемчужине» газ должен появиться в октябре 2015 года.
Ответственно девелопер подошел к строительству дорог. Так, на период земляных работ (строительства дренажных канав) в твердом покрытии были выполнены лишь основные дороги, по которым ездила крупная техника. Это позволило, с одной стороны, протестировать выбранную технологию (щебеночное покрытие) и, с другой, не тратить лишних средств. Теперь же начинается строительство «твердых» дорог на всей территории проекта.
Таким образом, жителям поселка будет доступен полный комплект инженерных коммуникаций.
Правда победила
Серьезная работа была проделана за последнее время юристами СНП «Северная жемчужина». Дело в том, что земли, на которых располагается поселок, относятся к категории промышленных, при этом вид разрешенного использования – для организации садового некоммерческого партнерства (то есть строительство здесь дачного поселка абсолютно легитимно). Кстати, и на генеральном плане города Сертолово, к которому относится «Северная жемчужина», территории эти обозначены как «садоводческие».
Тем не менее по непонятным причинам администрация Сертолово многократно отказывала в утверждении генплана коттеджного поселка, что послужило причиной обращения руководства СНП в арбитражный суд. Последний дал однозначный ответ – что строительство законное. И в итоге генеральный план «Жемчужины» был благополучно утвержден.
Покупатели сэкономят
То, что земли под поселком относятся к категории промышленных, стало настоящим подарком для покупателей участков. Поскольку весь массив принадлежит девелоперу на правах долгосрочной аренды, приобретатели наделов для получения собственности должны пройти процедуру приватизации. Сделать это, согласно новым правилам Земельного кодекса, можно путем выкупа соток по кадастровой стоимости. В случае с промышленными землями эта стоимость минимальна и составит всего около 300 руб. с каждого участка.
Так что любой покупатель «Северной жемчужины» может на сегодняшний день практически бесплатно приватизировать свой участок и безо всяких проблем оформить право собственности.
После того как в коттеджном поселке были решены все вопросы с инженерными коммуникациями и окончательно прояснен юридический статус, ликвидность проекта на рынке серьезно возрастает. В связи с этим уже начиная с марта планируется повышение цен – каждый участок подорожает примерно на 200 тыс. руб.
Есть у «Северной жемчужины» и другие преимущества, выгодно отличающие ее от других загородных проектов. Прежде всего, это прекрасная транспортная доступность. После того как был введен в строй северный участок Западного скоростного диаметра, добраться до коттеджного поселка из центра Петербурга стало возможно за 35-40 минут, а из северных районов города – всего минут за 20.
Уникальна природа коттеджного поселка: общая площадь его территории – 150 га, и все они покрыты сосновым лесом. На границе с поселком есть чистейшее озеро с песчаными пляжами.
В целом на сегодняшний день «Северная жемчужина» – это один из самых интересных проектов на рынке коттеджного строительства.
