Как отмечают представители компаний-участников «Жилищного проекта», очень многих граждан на выставке-семинаре интересовал следующий вопрос: можно ли сейчас сохранить и приумножить средства с помощью покупки недвижимости.
Без альтернатив
По словам эксперта по долевому строительству корпорации «Адвекс. Недвижимость» Наталии Дембовской, альтернатив у вложений в недвижимость сегодня, по сути, нет. На банковских депозитах прибыль будет очень скромна, зарабатывать на изменении курсов валют – уже поздновато. Игра на финансовых биржах, по ее словам, способна принести хорошую прибыль, но она требует специальной подготовки: непрофессионал, скорее всего, окажется в убытке.
Покупка недвижимости в этом плане – самый надежный вариант. Как утверждает Наталия Дембовская, квартира в новостройке вырастает в цене за год примерно на 20%. Другой вопрос, что «входной билет» на этот рынок сейчас достаточно высок – минимальная стоимость квартиры на сегодняшний день составляет около 1,5 млн руб.
«Себестоимость строительства многоэтажных домов из-за изменения курсов валют сильно выросла. Позднее это, безусловно, отразится на ценах продаж. Поэтому те покупатели, которые приобретут квартиру сейчас, окажутся в более выигрышном положении», – добавил генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.
Эксперты в ходе различных мероприятий «Жилпроекта» неоднократно отмечали, что сейчас удачное время для покупки строящихся квартир. Застройщики пока готовы идти на финансовые уступки и дают скидки до 10% под видом различных акций и специальных предложений. Особенно для них ценны клиенты с «живыми деньгами»: тем, кто готов внести всю сумму сразу, могут предложить индивидуальные условия покупки.
Риски для инвестора
Впрочем, потенциальный инвестор должен учитывать, что и риски на рынке строящегося жилья довольно высоки. «Строящиеся квартиры рекомендуется приобретать по договорам долевого строительства (ДДУ), – говорит начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга Светлана Пчелкина. – На рынке новостроек также широко практикуется продажа жилья по договорам паевого взноса (через вступление в жилищно-строительный кооператив – ЖСК). Однако этот документ, в отличие от ДДУ, заключается в простой письменной форме и не регистрируется в Управлении Росреестра. Это серьезно повышает риск двойной продажи».
Большое значение имеет стадия реализации проекта. Конечно, максимальную прибыль можно получить, если купить объект на этапе котлована. Но все-таки, как считает Максим Ельцов, лучше выбирать квартиру в доме, который уже возводится и строится активно.
Он уверен, что потенциальному инвестору стоит учитывать и другие факторы. «Тем, кто планирует относительно скоро перепродавать жилье, я бы не рекомендовал приобретать его в крупных проектах-миллионниках, где пока нет социальной инфраструктуры, плохо развита дорожная сеть. Продать такую квартиру на вторичном рынке будет непросто, тем более что параллельно застройщики еще долго будут предлагать похожие варианты в соседних домах – по ценам первички».
Хотя если перепродажа запланирована на весьма отдаленный срок, тогда, вероятно, проекты комплексного освоения территорий – интересный вариант для покупателя. Ведь со временем инфраструктура сложится и ликвидность такой недвижимости вырастет.
Ипотека продолжается
По словам Максима Ельцова, в 2014 году многие покупатели использовали в качестве инвестиционного инструмента ипотеку. Теперь же, после роста ставок, таких клиентов стало меньше.
Впрочем, как считает генеральный директор ООО «Универсальная ипотечная компания “УНИКОМ”» Павел Штепан, и сегодня ипотека может быть по-прежнему интересна. «К примеру, те покупатели, которые брали ипотеку в 2004 году под высокие ставки, позднее рефинансировали свои кредиты на более выгодных условиях, при этом они существенно выиграли за счет роста стоимости недвижимости», – отмечает Павел Штепан.
А перспектива подорожания объектов действительно есть. В настоящее время застройщики с осторожностью начинают новые проекты. Только самые крупные компании, давно работающие на рынке, анонсируют очередные новостройки. В любом случае предложение качественной строящейся недвижимости будет сокращаться.
Кроме того, если клиент берет кредит на относительно небольшую сумму, то для него увеличение стоимости ипотеки будет не очень критичным, считает генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко. Она подсчитала, что при сумме ипотечного кредита 1 млн руб., взятого на 15 лет, с учетом роста ставок с 13 до 17% годовых, переплата составит всего 32 тыс. руб. в год (то есть 2,7 тыс. руб. в месяц).
При этом Павел Штепан советует быть осторожным при выборе кредита: «Не стоит брать валютную ипотеку, если только вы не получаете зарплату в долларах. Также следует рассчитать приемлемый уровень ежемесячных платежей, учитывая нынешнюю экономическую ситуацию». Так, по его словам, при общей зарплате в 80 тыс. руб. среднестатистическая семья до кризиса могла выплачивать на ипотеку по 30 тыс. руб. в месяц, теперь же, скорее всего, подходящим будет уровень в 20 тыс. руб.
Эксперты также предостерегли граждан от попыток завышать свой реальный уровень доходов и использовать фальшивые справки (в кризис рост недобросовестных компаний-посредников, предлагающих такие услуги, растет). Ведь это негативно может сказаться на кредитной истории заемщика.
Руководство к действию
Многих посетителей «Жилищного проекта» также интересовало, стоит ли покупать апартаменты в апарт-отелях для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Тут мнения разделились. Одни специалисты считают это направление вполне перспективным. Другие уверены, что прибыль будет невысока, ведь клиент должен в том числе оплачивать услуги управляющей компании. В любом случае перед покупкой такого объекта нужно тщательно подсчитать расходы и возможные доходы – и лучше со специалистом.
На выставке-семинаре посетители могли не только узнать о механизмах инвестирования в недвижимость, но и применить полученные знания на практике. Так, в выставке по рынку жилья участвовало более 350 компаний – участников рынка недвижимости.
Для покупателей был организован целый спектр семинаров, посвященных новостройкам наиболее популярных районов Петербурга и – впервые – Ленинградской области. Желающие смогли принять участие в автобусных турах по наиболее привлекательным строящимся объектам.
Организаторы предложили профессионалам рынка недвижимости интересную программу. Она включала в том числе серию мастер-классов для агентов и руководителей риэлторских компаний от ведущих бизнес-тренеров и консультантов. Участники узнали, например, как эффективно работать в период кризиса. Также им предложили ряд популярных «вечных» тем: как вести переговоры, решать конфликты, искать клиентов и так далее.
Выставка-семинар показала: несмотря на кризис, рынок недвижимости продолжает активно развиваться. Хотя профессионалам и их клиентам приходится быть более «гибкими» в текущей экономической ситуации.
