Сергей Канухин: «РГР будет работать с фракциями Госдумы»

- Сергей Константинович, вы участвовали в международной выставке недвижимости "ДОМЭКСПО". Что волнует бизнес-сообщество, какие проблемы обсуждались наиболее активно?

- Прежде всего, речь шла о степени влияния и возможных последствиях для России кризиса ликвидности на мировых финансовых рынках, вызванного массовыми дефолтами заемщиков категории subprime в США. Из-за этих событий для банков, в том числе для российских, выросла стоимость привлекаемых ресурсов. Это не позволяет кредитным организациям снижать процентные ставки по ипотеке. По сравнению с летним периодом ипотека подорожала в среднем примерно на 1,5–2% годовых.
Эта проблема общая для российского рынка недвижимости, независимо от региона.

- В Петербурге доля ипотечных сделок в общем объеме не превышает 8%. Насколько актуальна проблема ипотеки для рынка недвижимости в целом?

- На рынке недвижимости доля сделок с привлечением кредитных средств в среднем по России составляет около 40%. Такие данные Росстата и Росрегистрации приводились на одном из круглых столов в рамках ДОМЭКСПО. По ним можно судить, насколько актуальны проблемы ипотеки для недвижимости.

Другое дело, что сегодня, из-за уровня процентных ставок, основной массе клиентов ипотечный кредит на 80–90% стоимости жилья недоступен. Поэтому более распространены кредиты на доплату при улучшении жилищных условий: уровень доходов россиян позволяет брать в банках лишь относительно небольшие суммы. Без них и улучшение для многих невозможно.

Попытки организовать альтернативные схемы привлечения заемных средств для покупателей жилья пока не дают реального эффекта. Закон о стройсберкассах лишь недавно внесен в парламент, кооперативы оказались в непростом положении по многим причинам. Поэтому основной источник привлечения денег на рынок жилья – банковские ипотечные кредиты. Хотя количество выдаваемых займов в последнее время снизилось.

- Вместе с активностью сделок? Означает ли это, что покупатели ждут снижения цен?

- Вероятность снижения цен на жилье широко обсуждалась, но этого не произошло. И сегодня уже понятно, что и не случится. Сейчас цены практически во всех регионах продолжают расти, но очень медленно. Определенное сокращение объема операций происходит, причем речь идет как о сделках с «живыми», так и с кредитными деньгами.

- Возможно, возрастают цены на качественное жилье, а малокомфортное - дешевеет?

- Располагая данными по Самаре, могу сказать, что ни хрущевки, ни другое низкокачественное жилье не подешевело. Хотя, безусловно, темпы удорожания отличаются от динамики комфортного жилья. Сегодня однокомнатная квартира в самарской хрущевке стоит $70 тыс., тогда как годом ранее ее стоимость составляла $30–34 тыс. И рост продолжается. Такие объекты благодаря относительной дешевизне пользуются спросом, несмотря на невысокие потребительские характеристики.

- Много ли в Самаре хрущевок, и есть ли у властей планы по их сносу, ведь отведенный таким домам срок жизни подходит к концу?

- Самара – старый город, у нас немало зданий дореволюционной постройки, широко представлены дома брежневских времен. Хрущевки, по примерной оценке, составляют 30–40% жилищного фонда.
Вопрос о возможности сноса хрущевок неоднократно поднимался на протяжении многих лет. Но конкретным содержанием наполнить эти планы не удалось, они трансформировались в проект реконструкции – с укреплением несущих конструкций, надстройкой дополнительных этажей и установкой выносных лифтов. На бумаге преображенные пятиэтажки выглядели неплохо, но и только.

- Президент страны говорит о строительном буме. Заметно ли это по тем городам, которые вы посетили с деловыми визитами?

- До недавних пор я считал, что в Самаре строится много жилья. Но вынужден был переменить оценку после поездок в другие регионы. В Тюмени, например, осваиваются целые территории, ведется квартальная застройка.

- Чтобы строить доступное жилье за городом, на недорогой земле необходимы действенные схемы кредитования покупателей коттеджей. Стала ли загородная ипотека более массовой?

 - В Самаре есть несколько проектов, где банки без проблем кредитуют покупателей односемейного жилья за городской чертой. Участки у застройщиков в собственности, а сама компания прошла процедуру аккредитации в банке.

 - Таким же образом строится работа банков по кредитованию жилья в городских новостройках?

 - Здесь вариантов больше. В принципе, отношение банков к ипотеке новостроек изменилось кардинально. Если документы на землю и разрешение на строительство оформлены должным образом, банк охотно сотрудничает с застройщиком и с его клиентами-покупателями.

Заинтересованность банков в сотрудничестве с риэлторами и строителями для развития ипотеки наглядно характеризует подписанное соглашение между Ассоциацией российских банков и Российской Гильдией Риэлторов. Профобъединения определились с ипотечной терминологией и договорились о совместном обучении специалистов.

- Вы говорите об ипотечных брокерах?

- Национальный совет РГР в Нижнем Новгороде принял несколько важных решений. Во-первых, по терминологии. Решено, что ипотечный брокер – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, оказывающий услуги по подбору кредита и сопровождению ипотечной сделки. В составе ипотечного брокера (фирмы) работают ипотечные специалисты, прошедшие курс обучения в соответствии с общероссийским стандартом образовательных программ.

Во-вторых, утвержден сам стандарт, с тематической структурой курса и количеством часов. И, в-третьих, с 1 января 2008 года в обязательный курс обучения специалиста по недвижимости (агента) включен раздел, посвященный проведению ипотечных сделок.

Обучение в соответствии с этим стандартом – обязательное условие сертификации риэлторской компании.

Фирмам, которые уже прошли сертификацию, будет предложено дополнительно обучить своих сотрудников технологии проведения ипотечных сделок. Для этого создана программа дистанционного обучения. Она размещена на сайте РГР. Основное преимущество дистанционного обучения – это возможность получить качественное образование, находясь в любой точке России.

- Вы говорите, что по стране доля ипотечных сделок достигает 40%, и Приволжье здесь лидирует. Разве это не свидетельство хорошего знакомства риэлторов с ипотечной технологией? В чем кроется залог успеха?

- Примеры, когда агент предпочитает отказаться от сделки с ипотекой, чем довести ее до успешного завершения – все еще не редкость. Хотя проблема в большей степени характерна для небольших компаний. Ведущие участники региональных рынков либо создали специализированные ипотечные подразделения, либо пригласили профессионала по ипотеке работать в агентстве.

Высокие показатели по ипотеке в Приволжском округе (до 26% от всех выданных в стране займов) достигнуты благодаря тесному взаимодействию всех участников процесса с самого начала, с момента вывода нового продукта на рынок. Отношения банков и риэлторов строились на основе партнерства и открытости. Банки организовали обучение специалистов риэлторских фирм, размещали на площадке агентств недвижимости собственных консультантов. Результат такого подхода говорит сам за себя.

Все еще случается, что сотрудник банка не принимает риэлтора в переговорный процесс между сторонами по ипотечной сделке. Это верх непрофессионализма! Ведь привлечь деньги – недостаточно. Важно купить жилье. Ни один банкир без риэлтора этого не сделает, ипотечный кредит – необходимое, но не единственное условие успеха.

Подписанное соглашение между АРБ и РГР свидетельствует о понимании бизнес-сообществами требований времени. Назрело и решение, принятое РГР - об обязательном обучении механизму проведения ипотечной сделки каждого агента по недвижимости.

- В отсутствии лицензирования практически единственным механизмом защиты прав потребителя риэлторских услуг выступает сертификат РГР. При этом сертификацию прошли далеко не все. Будут ли исключаться из рядов Гильдии такие компании?

- Съезд РГР летом 2007 года принял официальное и обязательное для всех участников объединения решение о 100%-ной сертификации входящих в Гильдию компаний.

Я считаю, что основные проблемы по достижению заявленной планки связаны с обучением, которое должны пройти сотрудники фирм в рамках сертификации. Например, в Самаре действует единственное учебное заведение по подготовке специалистов (агентов) по недвижимости. Его программа рассчитана на 500 часов, то есть предполагает занятия трижды в неделю в течение полугода. Согласитесь, не каждый сотрудник и руководитель фирмы изыщут такую возможность.

Теперь же есть стандарт и рекомендованные программы. А те, что им не соответствуют, будут приведены к общему знаменателю.

- Какие направления работы в РГР для вас приоритетны?

 - Я руковожу оргкомитетом по проведению XI Национального конгресса по недвижимости, а также комитетом по региональной политике. Сегодня в РГР около 1,5 тыс. участников, и после вступления в Гильдию Красноярского союза риэлторов 29 сентября, в РГР представлены все города-миллионники.

Процесс объединения риэлторских ассоциаций в тех регионах, где действует несколько организаций, сегодня приобретает системный характер. Задача консолидации - одна из основных стоящих перед РГР, и она успешно решается.

В молодых региональных ассоциациях пока объединены по 20–30% участников местного рынка, но динамика вступления в профобъединения везде положительная.

Еще одно важное направление - взаимодействие РГР с законодателями (политическими партиями, представленными в Госдуме) в части совершенствования нормативной базы рынка недвижимости. Результатом работы должны стать предложения по корректировке целого ряда законов, регулирующих проведение сделок. Необходимо в законодательстве связать воедино всю технологическую цепочку, включающую работу риэлтора, техинвентаризацию, регистрацию, работу органов опеки и попечительства, вопросы земельного кадастра и пр.

- Но понятие риэлторской деятельности в законодательстве отсутствует вовсе.

- И это должно быть исправлено принятием специального закона о брокерской деятельности на рынке недвижимости и поправками в ряд других документов.

Для этого будут заключены соглашения с политическими партиями, представленными в парламенте. Уже подготовлен и утвержден текст соглашения о сотрудничестве с партией «Единая Россия», церемония подписания запланирована на начало ноября.

Соглашение предполагает совместную работу в регионах, с общественными и профессиональными объединениями с целью подготовки предложений по совершенствованию законодательства.

Текст: Анна Александрова