Пригороды Петербурга избавляются от ветхого жилья

В список территорий, подлежащих в соответствии с планами городской администрации сносу или реконструкции, попали три квартала Петродворцового района. Один квартал – в поселке Стрельна, ограниченный улицами Львовской, Грибоедова, Кропоткинской и Санкт-Петербургским шоссе. В список вошел также квартал 27 города Петродворца, ограниченный улицами Никольской, Аврова, Михайловской и Константиновской. В Ломоносове будет реконструирована территория, ограниченная Манежной, Еленинской, Михайловской и Александровской улицами.

В тени резиденции

Застройка Стрельны, Петродворца и Ломоносова началась в XVIII–XIX веках, когда на южном берегу Финского залива вдоль дороги от Петербурга до Ораниенбаума (ныне шоссе Петербург – Ломоносов) стали возводить дворцово-парковые ансамбли для царствующих особ. Ныне этот район является одним из крупнейших туристических центров Северной столицы. Здесь сосредоточено большое количество уникальных памятников архитектуры и искусства – Константиновский дворец в Стрельне, Большой дворец в Петергофе, Меньшиковский дворец в Ломоносове.

Поселок Стрельна расположен в 19 км от Петербурга. В 1857 году через Стрельну прошла линия железной дороги на Ораниенбаум (ныне Ломоносов). С того времени начала застраивается территория к югу от железной дороги, а сам поселок стал пользоваться популярностью у дачников. В 1930-х гг. в центре Стрельны, на месте бывших казарм, появился металлообрабатывающий завод, рядом с ним возвели жилой городок для его работников (деревянные и кирпичные бараки). В годы Великой Отечественной войны поселок был практически разрушен.

В 1950–60-е гг. в Стрельне велось жилищное строительство. В Южной части, за железной дорогой, шла активная индивидуальная застройка. В 2003 году, после долгих лет запустения Константиновский дворец был полностью восстановлен, получив статус Государственного комплекса «Дворец конгрессов», и превратился в официальную резиденцию Президента РФ. В рамках этого проекта было расширено Петергофское шоссе и реконструирована Нижняя дорога. После объявления о размещении резиденции главы государства, в Стрельне оживилось элитное строительство. Стали появляться проекты по возведению жилья повышенной комфортности, объектов туристической инфраструктуры.

В последние годы в Стрельне активно строится не только элитное жилье, но и дома эконом-класса. Например, компания «47 Трест» возводит три десятиэтажных панельных здания 600.11 серии на Львовской улице. Строительство должно завершиться к концу 2008 года. Пятиэтажный кирпичный дом на улице Нагорной возводит компания «Фаворит». Срок сдачи объекта – конец 2007 года.

В границах «приговоренного» к реконструкции стрельненского участка находится тот самый жилгородок, построенный для работников металлообрабатывающего завода. По словам представителей администрации Петродворцового района, решение о реконструкции данного квартала было продиктовано плохим состоянием расположенного здесь жилищного фонда.

Жилые дома не соответствуют требованиям современной степени благоустройства: в них отсутствует горячее водоснабжение и ванные комнаты, много коммунальных квартир. Большая часть жилищной застройки – дома первых массовых серий, возведенные до 1960 года.

Согласно действующему генеральному плану, эта территория сохранит за собой жилищную функцию. Район поделен на две зоны – среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки (9 этажей и выше). По словам заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, на участке, предназначенном под снос, возможно строительство жилой недвижимости бизнес-класса. Возведения элитного жилья здесь вряд ли стоит ожидать, поскольку явным недостатком территории является прохождение железной дороги и примыкание промзоны Металлообрабатывающего завода в восточной части квартала.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра в Стрельне составляет порядка 60 тыс. руб.

Петергоф застраивается «элиткой»

Город Петергоф, входящий в состав Петродворцового района, расположен в 29 км к западу от Петербурга на южном берегу Финского залива. Первые постройки появились здесь уже в 1709 году. В XVIII–XIX вв. в Петергофе был создан крупный дворцово-парковый ансамбль. Одновременно с ним формировался собственно и сам город. В годы войны 1941–45 гг. город был почти полностью разрушен. В 1983 году после восстановления дворцов и парков возрожденному Петродворцу присвоили статус музея-заповедника.

В последнее время в Петергофском районе реализуется сразу несколько крупных проектов, оказывающих позитивное влияние на общий имидж и инвестиционную привлекательность территории. Это уже упомянутый Константиновский дворец, возведение современного многофункционального квартала «Балтийская жемчужина», строительство наукограда «Михайловская дача». Ряд компаний запустили проекты по строительству элитного жилья («Квартал за гербом», «Купеческая гавань», коттеджный поселок «Михайловское» и др.).

По мнению Сергея Бобашева, руководителя Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», повышению инвестиционной привлекательности недвижимости Петергофа будут способствовать проекты по превращению города в центр бизнес-туризма. «Петергоф проигрывает своему основному конкуренту, городу Пушкину, по числу объектов инфраструктуры, предназначенных для бизнес-туризма, – считает Сергей Бобашев. – В Пушкине уже активно строятся и даже функционируют бизнес-центры, помещения для проведения семинаров, форумов, конференций. Бизнес-туристов готовы принять несколько гостиниц. Петергоф пока не может похвастаться развитой инфраструктурой».

В Петродворце возводится много новых домов. В основном, это кирпичные малоэтажные здания. Одним из самых дорогих проектов является элитный шестиэтажный комплекс «Дом у фонтанов» компании «Внешстройпроект» на улице Разводной, 12А.

Средняя стоимость квадратного метра в Петродворце, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», составляет 60 тыс. руб. На рынке представлены как дорогие квартиры в современных кирпичных коттеджах, сталинках или реконструированных домах старого фонда (Санкт-Петербургское шоссе, Эрлеровский бульвар), так и дешевые ветхие хрущевки. Стоимость «квадрата» в дорогих домах составляет от 76 до 90 тыс. руб. Дешевые варианты предлагаются в кирпичных домах и панельных хрущевках на улице Шахматова, на Суворовской. Цена квадратного метра здесь около 48 тыс. руб.

Квартал 27 Петергофа может похвастаться неплохим местоположением. Рядом с ним располагается парк «Зверинец», Ольгин пруд. До знаменитых фонтанов Петергофского дворца можно дойти за 10 минут. Как сообщили в администрации Петродворцового района, квартал 27 был включен в список реконструируемых территорий потому, что большая часть жилых построек, расположенных здесь, признана «в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу». Среди них – дома по Константиновской улице, 20 и 22, Михайловской улице, 5 и 11. Дом по Никольской улице, 6, попал в список объектов, подлежащих расселению в связи с угрозой обвала конструктивных элементов. Большая часть жилищного фонда района – жилые здания, возведенные до 1917 года, а также пятиэтажные типовые кирпичные здания компактной планировки (1950–60-е гг.).

Согласно действующему генеральному плану Петербурга эта территория отнесена к зоне исторической жилой застройки. Здесь планируется «реконструкция и застройка исторически сложившихся районов с включением общественно-деловых объектов». По мнению экспертов, блестящее местоположение квартала делает возможным появление здесь элитного жилья.

Ломоносов – город контрастов

Город расположен на южном берегу Финского залива в 40 км от Петербурга. Ломоносов (Ораниенбаум) начинался со слободы, возникшей в 1711 году, одновременно со строительством усадьбы князя Александра Меншикова. Заполнение слободы было стихийным, так как подчинялось созданию вспомогательных служб дворца. К началу XX века Ораниенбаум стал одним из самых популярных дачных пригородов Петербурга. Здесь активно велось индивидуальное строительство.

В годы Великой Отечественной город Ломоносов, как и другие пригороды Северной столицы, расположенные на южном побережье Финского залива, подвергся серьезному разрушению. Частично жилищное строительство здесь возобновилось только в 1950-е гг.

Сегодня большую часть жилищного фонда Ломоносова составляют дореволюционные дома, а также здания, возведенные до середины прошлого века.

Современных объектов немного, да и строительство ведется довольно вяло. Единственный проект по возведению жилого дома осуществляет строительная компания «ДМ». На Манежной улице планируется возвести трех-четырехэтажный кирпично-монолитный дом. Срок окончания работ – конец 2007 года.

Средняя стоимость квадратного метра в Ломоносове, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», составляет порядка 50 тыс. руб. Дорогие квартиры предлагаются в сталинках (улицы Красного Флота и Александровская). Стоимость «квадрата» в них достигает 61 тыс. руб. Гораздо дешевле предлагается жилье в хрущевках и старом фонде (улицы Скуридина, Костылева, Еленинская). Цена квадратного метра здесь составляет около 42 тыс. руб.

Квартал, ограниченный Манежной, Еленинской, Михайловской и Александровской улицами, находится недалеко от Ораниенбаумского парка. Многие дома на территории квартала находятся в аварийном состоянии или разрушены. Район поражает неоднородностью жилищного фонда (дореволюционные дома и здания 1920–50 гг.). Рядом с ветхими домами стоят несколько современных коттеджей и пентхаусов.

По данным администрации Петродворцового района, в границах территории три многоквартирных дома запланировано снести: на Еленинской ул., 7/2; Михайловской ул., 19а; Александровской ул., 14. Дома по двум последним адресам расселены, состоят на учете в КГИОПе.

Судьба строений по адресам Манежная ул., 4а, Михайловская ул., 3, 5а, 13, решится в ближайшее время (конструкции зданий находятся «в ограниченно-работоспособном состоянии»). Дом 13 по Михайловской ул. тоже состоит на учете в КГИОПе.

Скорее всего, под снос пойдет и дом на Еленинской ул., 9/1. По мнению специалистов Петродворцового района, капремонт здесь нецелесообразен.

Согласно действующему петербургскому генплану рассматриваемая территория полностью относится к зоне исторической жилой застройки. В перспективе планируется «реконструкция и застройка исторически сложившихся районов с включением объектов общественно-деловой застройки».

«Неплохое расположение квартала, близость к Ораниенбаумскому парку и дворцу, позволит построить здесь малоэтажное элитное жилье, – считает Леонид Сандалов. – Хорошее местоположение портит только одно – рядом находится хлебокомбинат «Лана».

КОММЕНТАРИИ

Валентин Шевченко,
глава администрации Петродворцового района:

– Для разъяснения жителям реконструируемых территорий механизма реализации закона СПб «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» проводятся публичные слушания. Информация о проведении слушаний размещается в прессе, на телевидении, в интернете.

В адресную программу включены территории Петродворцового района, требующие комплексной реконструкции (реновации), на которых располагаются многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, жилье первых массовых серий постройки до 1960 года.

В соответствии с поручением губернатора Петербурга, сведения о реконструируемых кварталах и инвестиционные предложения направлены компаниям, работающим в Петродворцовом районе. В частности, ООО «СК «ДМ»; ООО «Строительное Управление»; ЗАО «47 Трест»; ООО «СЭТЛ-СИТИ». Пока получен ответ от ООО «СК «ДМ» о готовности участвовать в реализации программы по территории в Ломоносове.

Ольга Трошева,
руководитель отдела загородной недвижимости департамента маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость»:

– Когда восстановленный Константиновский дворец был превращен в резиденцию Президента РФ, интерес к Петродворцовому району стал набирать обороты. Сейчас здесь заметна активизация спроса. Имидж территории повышается, она имеет большой потенциал для развития курортной зоны. Социальный состав населения меняется, появляются новые проекты.

Петергофское шоссе на сегодняшний день является основной магистралью, соединяющей рассматриваемую территорию с Петербургом. В 2009-м году должны открыться первые станции трассы легкорельсового транспорта, которая в перспективе свяжет данную территорию с другими южными районами Северной столицы. Кроме того, транспортная доступность многократно улучшится при завершении строительства КАД и Комплекса защитных сооружений (дамбы).

На развитие зоны оказывают серьезное влияние такие проекты, как «Балтийская жемчужина», наукоград «Михайловская дача» (Высшая школа менеджмента СПбГУ), элитный коттеджный поселок «Михайловское», проект «За гербом» компании SetlGroup (многофункциональная застройка территории более 35 га), «Купеческая гавань» (проект строительства малоэтажного элитного жилья).

Жилая недвижимость на южном побережье Финского залива пока недооценена. В перспективе, по мере развития данной территории, расценки на недвижимость могут достичь показателей Курортного района (на северном берегу залива). Сегодня это создает предпосылки для более высоких, по сравнению со среднегородским, темпов роста цен.

Ирина Хондожко,
заместитель руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости:

– Реконструируемые кварталы в Петродворце будут пользоваться спросом у потенциальных инвесторов. В ближайшее время ожидается активное развитие южного направления Ленинградской области. Строительство в районе Стрельны и Петродворца началось уже несколько лет назад, после реконструкции Константиновского дворца. Реализация данного проекта подстегнула инвесторов к вложению средств в создание коттеджных поселков на близлежащих землях. В качестве примеров можно привести поселки «Нойдорф-Стрельна» и «Михайловское». Вскоре начнется реализация проекта строительства элитного малоэтажного комплекса в районе «Купеческой гавани». Уже начато проектирование и подготовка инженерной инфраструктуры в рамках масштабного проекта «Южный Версаль». Не так давно УК «Теорема» заявила о строительстве малоэтажного жилого комплекса на месте птицефабрики «Красные зори». Благодаря реконструкции Константиновского дворца улучшилась транспортная доступность района, проведено новое шоссе между Красным Селом и Стрельной, реконструировано Петергофское шоссе.

Все эти факторы позволяют говорить о большом потенциале района Петродворца, особенно в сегменте жилой недвижимости. Стоит ожидать развитие не только коттеджного строительства вокруг этого города, но также и обновление жилищного фонда внутри города. Проект развития уже застроенных территорий в Петродворце найдет своих инвесторов.

Ломоносов традиционно пользуется меньшим спросом, цены на жилье здесь ниже. Однако в условиях дефицита пятен под застройку в Петербурге, стабильного роста цен и, как следствие, постепенного смещения спроса в пригороды старые кварталы Ломоносова будут также интересны потенциальным инвесторам.

Динамика средних цен предложения ХР (тыс. руб.), Ломоносов

Объем предложения ХР, Ломоносов

Самые дорогие квартиры, Ломоносов

Самые дешевые квартиры, Ломоносов

Динамика средних цен предложения ХР (тыс. руб.), Петродворцовый район

Объем предложения ХР, Петродворцовый район

Самые дорогие квартиры, Петродворец

Самые дешевые квартиры, Петродворец

Текст: Дарья Куксенкова