Эксперты согласны в одном: меньше всего кризисные явления отразятся на элитной недвижимости. Покупатели узкого премиального сегмента, что называется, живут в валюте, не зависят от ипотеки и вряд ли сильно скорректируют свои планы. По остальным сегментам рынка картина получается более интересная и неоднозначная.
Бизнес: признаки перепроизводства
Покупатели этого сегмента – люди отнюдь не бедные, но до 30% сделок совершается ими с привлечением банковских кредитов. «Стоимость недвижимости этой категории достаточно высока, для ее приобретения требуются большие ипотечные займы, и вряд ли в сложившейся экономической ситуации их будут брать с большой охотой», – считает директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко.
По ее мнению, в условиях экономической нестабильности спрос потенциальных покупателей квартир бизнес-класса либо сместится в более низкие ценовые категории, либо будет отложен вовсе. (Заметим, что второе куда вероятнее, поскольку дорогие квартиры покупают в основном не как первое жилье, а для улучшения условий проживания).
Именно таким образом развивалась ситуация для бизнес-класса в кризис 2008-2009 годов. После резкого роста курса доллара последовало существенное, до 18-20%, снижение цен. Но покупатель «ушел в подполье» – и продажи встали. Сегмент стремительно сжался: в 2009 году его доля в выведенных на рынок ЖК превышала 13% (113 тыс. кв. м), а в 2010-м она составляла всего 3,3% (50 тыс. кв. м).
В этот раз бизнес-классу, похоже, придется сложнее. Трудности, принесенные кризисом, усугубляются внутренними проблемами данного сегмента рынка. По мнению главного аналитика ГК «БН» Сергея Бобашева, в нем обозначился очевидный переизбыток выставленного на продажу жилья. «В прошлом году на рынок вышло несколько достаточно крупных проектов. Объем предложения оказался максимальным за все годы, причем выбор есть во всех центральных районах – возле Смольного, на Васильевском острове, на Петроградской стороне», – рассуждает Сергей Бобашев.
Среди наиболее крупных жилых комплексов можно назвать новую очередь ЖК «Европа Сити», а также – ЖК Stockholm и The Residence.
Подавляющее количество квартир сконцентрировано в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах Санкт-Петербурга. Интересно, что один объект высокого класса, ЖК «Пять звезд», появился отнюдь не в элитном – Калининском – районе. Совокупная площадь нового предложения составила 422 тыс. кв. м, что почти в два с половиной раза больше, чем годом ранее.
Однако круг потенциальных покупателей квартир по цене от 15 млн руб. довольно ограничен, в Петербурге таких не более 6-7%, и они, как правило, уже решили свой жилищный вопрос. «В целом новое предложение достаточно ровное по качеству и набору предусмотренных для будущих жильцов удобств. Эксклюзива нет. Так что не вижу предпосылок для массового переселения из домов бизнес-класса прошлых лет постройки в новые комплексы», – говорит Сергей Бобашев.
В результате совокупности этих факторов Knight Frank предрекает спад спроса в этом сегменте до 40%. А вот значительного снижения цен может и не быть. В строительстве бизнес-класса довольно высока составляющая импортных материалов и оборудования, и, по словам председателя совета директоров холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, затраты выросли по сравнению с 2014 годом на 10-15%.
Скорее всего, девелоперы, работающие в указанном сегменте, скорректируют свои планы по выводу на рынок новых проектов, объемы строительства сократятся. «Мы не готовы поступаться стандартами и снижать класс своих новостроек. Будем реагировать на ситуацию, корректируя планы по запуску новых проектов. Следует очень аккуратно подходить к каждому новому запуску, проводя предварительно маркетинговые исследования потенциального спроса», – говорит Эдуард Тиктинский.
Комфорт: пора дифференцироваться
Ближайшее будущее класса комфорт оказалось для экспертов наиболее загадочным. Это вполне объяснимо: сам сегмент рынка весьма неоднороден, расплывчат и сложен в описании.
Дело в том, что в 2007-2009 годах домов комфорт-класса в Петербурге строилось очень мало, на уровне 200-400 тыс. кв. м в год. По выходу из прошлого кризиса строители сосредоточились на крупных проектах жилья эконом-класса, перебираясь все ближе к окраинам города. С восстановлением спроса у покупателей появилось желание приобретать более качественную недвижимость, и застройщики начали приподнимать классность своих объектов.
«Раньше новостройка в обжитом спальном районе Петербурга, сравнительно недалеко от метро, с дополнительными опциями, например со встроенной парковкой, вполне могла относиться к эконом-классу. Сейчас она четко позиционируется как комфорт. Более того – все чаще жилье комфорт-класса предлагается в проектах КОТ на бывших совхозных землях, в домах без паркингов, в районах с несложившейся социальной инфраструктурой.
Единственный однозначный критерий, пожалуй, – это высота потолков от 2,7 м», – говорит руководитель Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марина Чижкова.
Вывод в продажу новостроек (включая новые очереди),
тыс. кв. м
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
Сегодня в качестве жилья комфорт-класса позиционируют комплексы с любой локацией – от Васильевского острова до закадья, с самыми разными наборами дополнительных опций (или вовсе без них) и с квартирографией, больше подходящей для класса эконом. В результате сегмент стал дробиться: чтобы отмежеваться от «комфорта в полях», застройщики изобрели вовсе уж загадочный «комфорт плюс».
Понятно, что такие непохожие друг на друга новостройки, формально относящиеся к одному классу, будут по-разному переживать трудные времена. Самый верх комфорт-класса (более 100 тыс. руб. за «квадрат»), по мнению руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, испытает спад спроса практически в той же мере, что и сегмент бизнес-класса. «Псевдокомфорт» (ЖК с не соответствующей заявленному классу локацией, квартирографией, качеством строительства) также почувствует себя неуютно. А вот проекты, возводимые в обжитых местах с хорошей транспортной доступностью, квартиры в которых предлагают по цене 80-100 тыс. за кв. м, скорее всего, окажутся наиболее устойчивыми.
«Основное требование покупателей в текущем году можно сформулировать так: максимум опций за те же деньги. На фоне большого предложения примерно в одинаковом ценовом диапазоне клиенты будут выбирать жилые комплексы с лучшим расположением, инфраструктурой, инженерной начинкой, квартиры с лучшими планировками. Объекты, которые возводятся в неудачных локациях, должны быть насыщены дополнительными опциями, чтобы удержаться на плаву и конкурировать с более успешными проектами», – утверждает Петр Буслов.
Эконом: нет денег
Перспективы нижнего ценового сегмента также неоднозначны. Петр Буслов оптимистичен и уверен в том, что сегодня рынок направлен на минимизацию стоимости предложения и цены квадратного метра, а значит – часть покупателей перекочует из комфорта в эконом и будет приобретать жилье по цене 60-80 тыс. руб. за кв. м.
Однако не следует забывать, что именно в этом сегменте отмечалась максимальная, до 15-20%, доля инвестиционных сделок, а сегодня надежды на инвестора как на потенциального покупателя немного. Кроме того, до половины покупок в эконом-классе совершается с использованием ипотечного кредита, а будущее ипотеки на данный момент туманно.
Вывод в продажу новостроек по сегментам рынка, тыс. кв. м
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
Эти соображения дают почву для более пессимистических прогнозов. «Поскольку доля предложения эконом-класса в общем объеме первичного рынка составляет 60%, то падение спроса будет весьма заметно в этом сегменте. Причинами послужат как отсутствие относительно дешевой и доступной ипотеки, так и опасения покупателей на предмет затягивания сроков строительства. Наиболее сильно пострадают ЖК в местах с массовой застройкой – в Кудрово, Мурино, Девяткино и на Парнасе», – говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. По данным NAI Becar, уже в январе в перечисленных локациях продажи снизились по сравнению с декабрем 2014 года на 30%. В краткосрочной перспективе спрос может сократиться наполовину, предупреждает Полина Яковлева.
Останутся востребованными квартиры в домах эконом-класса с хорошим местоположением. Преимущества сохранят также проекты с высокой степенью готовности, с адекватной ценовой политикой, приемлемыми условиями по ипотеке либо с предложением длительной рассрочки платежей от застройщика. Тем не менее в целом по сегменту продажи упадут на 20-30%.
Плохо будет не всем
Подведем итоги. Наиболее устойчивыми к негативным последствиям кризиса окажутся «верх» и «низ» рынка недвижимости. Элита – потому, что живет по своим законам и может долго пережидать экономические бури. Эконом – просто потому, что наиболее дешев. Труднее всего придется серединке, то есть – бизнес-классу и верху комфорта, положение которых отягощается избытком предложения, выведенного на рынок в прошлом году.
Но совсем уж плохо будет проектам, изначально задуманным с ошибками: с плохой транспортной доступность, с не соответствующим заявленному классу местоположением или окружением, с неоправданно завышенной ценой. Причем такие аутсайдеры могут встречаться в любом из сегментов (в экономе их будет больше хотя бы в силу огромных объемов строительства жилья данного класса). От застройщиков плохо продуманных ЖК и стоит ждать акций и скидок, которые приведут в гармонию соотношение качества и цены.