Крупные жилые массивы Ржевка (чаще его называют Ржевка-Пороховые) и Веселый Поселок расположены достаточно близко друг к другу, хотя и в разных районах города – первый в Красногвардейском, а второй в Невском.
К Веселому Поселку традиционно относят кварталы, расположенные между Октябрьской набережной, улицей Дыбенко, проспектом Большевиков и улицей Новоселов.
Ржевка-Пороховые – это территория между Ириновским проспектом, улицами Коммуны, Хасанской и Передовиков.
Метро и дороги
Транспортная доступность Ржевки и Веселого Поселка различна. Рядом с Веселым Поселком есть станции метро «Улица Дыбенко» и «Проспект Большевиков». А вот Ржевка обделена метро. Построить станцию на пересечении Индустриального проспекта и проспекта Косыгина (там расположена главная «торговая площадь» Ржевки) планировали к 2017 году, однако на сегодняшний день не начато даже и проектирование.
С другой стороны, тем, кто пользуется личным автотранспортом, добираться до центра города из Ржевки будет даже удобнее. Хотя на проспекте Косыгина нередки пробки, все-таки доехать по нему до моста Александра Невского обычно удается не более чем за 25 минут.
Тем, кто планирует поселиться в Веселом Поселке, следует знать: в часы пик проехать по проспекту Большевиков, Дальневосточному проспекту или по Октябрьской набережной в сторону центра будет крайне проблематично.
Зато обе рассматриваемые территории обеспечены удобными выездами за город, во Всеволожский район и на Кольцевую автодорогу. Из Ржевки можно быстро попасть на КАД по Колтушскому либо Рябовскому шоссе. Из Веселого Поселка на Кольцевую ведет Народная улица, переходящая в Мурманское шоссе.
Где дома лучше?
Веселый Поселок много старше Ржевки. Считается, что его история уходит корнями еще в допетровские времена, а своим названием он обязан, по одной из версий, немецкому поселению (Веселая колония), существовавшему здесь во времена царствования Екатерины II.
Массовое жилищное строительство началось на территории Веселого Поселка в конце 1960-х годов. В эти годы в советских «спальниках» возводили панельные пятиэтажные дома. Микрорайону достались хрущевки серий ОД и 1ЛГ-507. У первой – целый ряд недостатков: отсутствие балконов, тонкие наружные стены, плохо сберегающие тепло, хлипкие внутренние перегородки. Серия 507 получше: в этих домах и стены более толстые, и балконы имеются. Но в любом случае хрущевки первых массовых серий сегодня – не самая востребованная на вторичном рынке недвижимость.
Со второй половины 1970-х Веселый Поселок начали застраивать панельными девятиэтажками 602-й и 504-й серий. Это так называемые ранние брежневки, по качеству они чуть лучше хрущевок, в листингах наряду с последними фигурируют как «старая панель».
Лишь в 1990-е годы в Веселом Поселке появились достаточно комфортные панельные дома 121-й и 137-й серий – «новая панель». Такие дома выглядят достаточно современно, имеют улучшенные планировки, хорошо утеплены.
«Жилищное» освоение Ржевки также планировали начать в 1960-е – но потом проект отложили, и микрорайону удалось избежать этапа массовой пятиэтажной застройки. Активное строительство здесь развернулось в 1980-е годы, причем упор был сделан на достаточно плотную многоэтажную застройку (вот почему Ржевку нередко сравнивают с новыми КОТ – проектами комплексного освоения территорий, а иногда и с кварталами-муравейниками).
На территории Ржевки возводили девяти-, десяти- и двенадцатиэтажки 504-й и 606-й серий, крупнопанельные дома 137-й серии высотой от 9 до 16 этажей, а также многоэтажные кирпичные дома, так называемые кооперативные, выполненные по индивидуальным проектам (в базах данных их обозначают как «кирпич»). Квартиры в этих зданиях особенно востребованы на рынке – в них просторные кухни, незадымляемые лестничные площадки, два лифта вместо одного и т. д.
К слову, современные кирпично-монолитные дома (так называемая новая вторичка) есть и в Веселом Поселке, и на Ржевке. Но их доля в общем объеме предложения крайне невелика: всего 6% и 4% от общего объема жилфонда соответственно.
Сравниваем цены
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», доля панельных домов на Ржевке и Веселом Поселке составляет 68% и 76%, кирпичных – 28% и 18% соответственно.
Ржевка является безусловным лидером по количеству однокомнатных квартир – в общей структуре предложения их доля составляет 34% (для сравнения: в Веселом Поселке «однушек» продается в два раза меньше – 16%). Это связано как раз с тем, что в микрорайоне много кооперативных домов и построек 137-й серии, в которых значительная часть квартир – «однушки».
Доля двухкомнатных квартир на вторичном рынке Ржевки и Веселого Поселка составляет 28% и 34%, «трешек» – 34% и 40% соответственно.
Средние цены тоже близки: на вторичном рынке Ржевки «квадрат» стоит в среднем 91,4 тыс. руб., у «конкурента» – чуть дороже, 94 тыс. руб.
Интересно посмотреть также на разницу цен в конкретных сегментах. Несмотря на то что панельные дома на Ржевке более свежие, стоят они дешевле, чем в Веселом Поселке: 91,5 тыс. руб. за кв. м против 92,5 тыс. По-видимому, сказывается отсутствие поблизости станции метрополитена.
Видимо, тем же объясняется более существенный разрыв между ценниками на квартиры в кирпичных домах. Средняя стоимость квартиры в таких постройках на Ржевке составляет 88,2 тыс. руб. за кв. м, а в Веселом Поселке – 97,2 тыс. руб.
Социалки достаточно
В плане насыщенности объектами социальной и торговой инфраструктуры обе территории похожи. На Ржевке самые крупные торговые объекты сосредоточены на пересечении проспектов Косыгина и Индустриального: ТК «Июнь», «Народный» и др.
Жители Веселого Поселка охотно пользуются крупными торговыми центрами Невского района, расположенными вдоль проспекта Большевиков: гипермаркетами «О’Кей», «Карусель» и др. На обеих рассматриваемых территориях много магазинов шаговой доступности.
Что касается популярного у покупателей торгового центра «МЕГА Дыбенко», то до него по Кольцевой автодороге можно довольно быстро доехать как от Ржевки, так и от Веселого Поселка.
С социалкой ситуация тоже достаточно неплохая: в советские времена по мере строительства жилые кварталы обеспечивались детскими садами, школами и поликлиниками. Правда, на Ржевке их больше, да и качество заметно выигрывает: все-таки в 1980-х уже действовали более гуманные нормативы обеспечения граждан социалкой, чем в 1960-е.
В настоящее время нагрузка на инфраструктуру Ржевки и Веселого Поселка становится все выше. В частности, социальными объектами Невского и Красногвардейского районов охотно пользуются жители активно застраиваемых прилегающих территорий – Кудрово, Янино и др.
Часто покупателей волнует вопрос экологии, наличия зеленых зон. Сразу скажем, на территории самой Ржевки нет парков, но зато они есть по соседству. На западе расположена зеленая зона Малиновка, а на востоке – крупный Пороховской лесопарк.
Жителям Веселого Поселка тоже есть где гулять. На территории микрорайона находится парк им. С.А. Есенина (правда, довольно скромный по площади). В непосредственной близи расположено Кудрово с большой парковой зоной, лыжными трассами, велодорожками.
Итак, главный недостаток Ржевки – плохая транспортная доступность, зато цены на квартиры там ниже – при более качественном жилом фонде. Веселый Поселок же выигрывает главным образом за счет наличия метро.
Интересно узнать, что думают наши читатели о плюсах и минусах этих двух микрорайонов.
