Комплексное освоение территорий: баланс интересов

Разговоры о том, что девелоперам необходимо уходить от одиночных проектов и начинать квартальную застройку, велись еще с конца 90-х годов. Однако к комплексному освоению территорий Петербург подошел только в 2005 году – и первопроходцем здесь стал зарубежный инвестор. В июне 2007-го на территории будущего многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина» состоялось торжественное открытие делового центра, площадь которого – 10 тыс. кв. м. Общие инвестиции в застройку «китайского квартала» оцениваются в $1,3 млрд. Он раскинется на площади 164 га.

Вслед за «Балтийской жемчужиной» в городе стали появляться другие проекты, не уступающие по масштабам «первой ласточке». Так, израильская Fishman Group в 2006 году представила проект строительства на Пулковском шоссе многофункционального комплекса, по площади превышающего 1 млн кв. м. Инвестиции в проект составили более $1 млрд, а соотношение жилья и коммерческой недвижимости заложено в пределах 1:2.

В 2007 году в Петербурге был начат новый комплексный проект. Корпорация «Главстрой», входящая в холдинг «Базэл», выиграла на земельном аукционе, проводимом Фондом имущества Петербурга, право на застройку района «Юнтолово» (площадью 437 га), в северо-западной части города. Площадь строительства – более 1,35 млн. кв. м.

Администрация Петербурга заявляет о том, что количество проектов по комплексному освоению территорий в будущем только возрастет: по мнению властей, лишь комплексный подход позволит развивать кварталы максимально сбалансированно, сочетая в них социальные, жилые и коммерческие функции. Кроме того, комплексный подход под силу только крупному инвестору, готовому взять на себя проблемы по обеспечению больших территорий транспортными и инженерными коммуникациями. Да и городским властям проще взаимодействовать с одной крупной компанией, чем с десятком мелких.

Самодостаточный квартал

Как говорили участники круглого стола, несомненным плюсом территорий, развивающихся комплексно, является их самодостаточность: до основных объектов жизнедеятельности можно добраться в течение 5–10 минут. Оптимизация транспортной модели дает возможность доступа к важным общественным узлам, приводит к перераспределению нагрузки с основных магистралей на второстепенные – жителям не нужно ехать в другую часть города, чтобы сделать покупки, обратиться за медицинской помощью, отдохнуть и т. п.

«При комплексном освоении земель, как правило, соблюдается сбалансированный функциональный микст застройки: продуктовая линейка максимально разнообразна, социально-бытовая и культурная инфраструктура развита. Преимуществом комплексных кварталов является предсказуемость для потребителей, предсказуемость для инвестора», – считает Илья Еременко, генеральный директор ЦПР «Петербургская недвижимость». Кроме того, по его словам, наличие транспортной и социальной инфраструктуры при комплексной застройке повышает ликвидность проекта, а также стоимость продукта.

Актуальность комплексного освоения земель, по словам Ильи Еременко, связана в настоящий момент еще и с тем, что на рынке появились крупные инвесторы, способные осваивать обширные территории. Налицо и рыночные преимущества комплексной многофункциональной застройки: продавать расположенные в ней объекты значительно проще, поскольку покупатель не будет опасаться, что рядом с приобретенной недвижимостью через несколько лет появится какое-либо грязное производство или просто портящее вид сооружение. Именно предсказуемость является козырем для будущих собственников. «Не говоря уже о том, что при комплексном освоении проект управляется гораздо лучше по сравнению с точечной застройкой», – уверен господин Еременко.

Создание многофункциональных комплексов, по его мнению, становится трендом. Тенденция обусловлена стремлением девелоперов использовать по максимуму экономический эффект от использования участка и диверсифицировать связанные с проектом риски.

Практика решает все

Илья Еременко настаивал на том, что для подготовки проектов комплексного освоения территорий необходимо привлекать именно местных консультантов, причем имеющих девелоперский опыт. «Опыт девелопмента на петербургском рынке, с учетом существующих градостроительных ограничений, помогает стартовать на шаг раньше и финишировать с большим запасом. Это делает маркетинговые концепции очень привлекательными для реализации», – утверждает он.

Сегодня в крупных проектах многофункциональной застройки используется мастер-планирование, выполняемое, как правило, зарубежными специалистами.

«Необходимо, чтобы предшествующий анализ наилучшего использования земельного участка, case study, и последующее уточнение функционального зонирования выполнял местный консультант, знающий локальные градостроительные ограничения и местный рынок», – уверял собравшихся господин Еременко. «Сегодня за консалтинг по территориям берутся компании, не занимавшиеся прежде брокериджем. Они извлекают информацию о ценах и спросе из рекламных каталогов и других вторичных источников, – сетовал докладчик. – А консультант должен быть «в рынке», он должен иметь свою брокерскую базу».

По мнению Ильи Еременко, только данные по заключенным сделкам, представленные на основе репрезентативной выборки по местному рынку и обрабатываемые в течение ряда лет, дают «моментальный снимок» спроса. И служат экспертной базой для прогнозирования тенденций.

«Иногда девелоперы привлекают двух-трех консультантов. Тут не обходится без курьезов: нередко из их данных извлекается нечто «среднеарифметическое», что, конечно же, принципиально неправильно», – полагает докладчик.

Господин Еременко также склонен больше доверять и местным архитекторам. «Преимуществом местных архитекторов является понимание петербургской архитектурной среды, местных градостроительных норм и условий «проходимости» проекта через согласующие органы», – говорит он.

К недостаткам архитекторов Илья Еременко относит слабое понимание коммерческой составляющей недвижимости: «Консультант в области архитектуры часто работает над проектом в «обратном порядке», когда уже выполнен проект планировки территории и даже спроектированы конкретные объекты. В этом случае ему необходимо выполнить анализ их наилучшего использования и провести маркетинговое исследование, чтобы затем скорректировать проект в соответствии с концепцией и «опустить его с неба на землю».

Новые отношения

Вице-президент холдинга «Балт­рос» Александр Тарасов рассказал о трудностях, с которыми пришлось столкнуться холдингу при реализации комплексного освоения территории в Пушкинском районе. Там компания строит жилой комплекс «Славянка», где на 220 га будет возведено порядка 1,3 млн кв. м жилья для 20 тысяч человек. «Прежде всего, комплексное освоение территорий начинается с работы с неподготовленной землей, на которой нет ни коммуникаций, ни каких-либо согласований по ним. Поэтому в начале работ необходимо провести всесторонний анализ рынка от выбора участка и особенностей градостроительных условий (изучить генплан, планируемое развитие транспортной и инженерной инфраструктуры) до анализа инженерного обеспечения и транспортной доступности», – говорит Александр Тарасов. Только на основе проведенной работы следует разрабатывать концепцию застройки выбранного участка и готовить технические условия подключения к инженерным сетям.

В отличие от обычного проекта, при котором строится одиночный, пусть даже и крупный, объект, особенностью комплексного освоения территории является необходимость проектирования и строительства инженерных сетей и улично-дорожной сети.

При реализации комплексных проектов отличаются схемы взаимодей­ствия девелопера и с банком, и с органами государственной власти. «ВТБ ведет проектное финансирование на базе невозобновляемой кредитной линии. Размер кредитной линии – 1,655 млрд руб., срок кредитования – 2,5 года. Оплату процентов мы осуществляем ежеквартально. Источником оплаты процентов и погашения основной суммы долга является выручка от реализации земельных участков», – говорит Александр Тарасов. Дополнительным условием кредитования стало привлечение независимой надзорной компании.

Проект по-человечески

Нередко проект комплексного освоения территорий приводит к изменению функционального назначения высвобождаемой территории: от индустриального использования к коммерческому либо жилому.

Свое выступление Ирина Шарипова посвятила роли мастер-плана при реализации проекта. «Одна из важнейших задач, которые стоят перед разработчиками мастер-плана, – совмещение экономических целей девелопера и ожиданий общества. Необходимо создать городскую структуру, которая понятна, удобна и достаточно устойчива для последующего развития», – пояснила она. Структурирование проекта, по словам госпожи Шариповой, должно вестись так, чтобы он был выгоден даже в случае частичного осуществления.

Комплексное освоение территорий, как считает она, всегда физически, экономически и социально трансформирует место, на котором ведутся работы. «Это требует осуществления значительных инвестиций на стадии предевелопмента», – говорит она.

В числе наиболее важных проблем, которые надо учитывать при реализации комплексного проекта, почти все собравшиеся называли «встраивание» проекта в существующую окружающую среду. «Это и экологический аспект (оценка загрязнения, планы санации, подтверждение экологической без­опасности и пр.), и вопрос организации общественного пространства», – пояснила Ирина Шарипова.

По мнению Ирины Шариповой, помимо всех вышеперечисленных проблем, немаловажным является процесс формирования «персоналии», то есть ярко выраженной индивидуальности проекта, сообщающей ему дополнительную ценность.

Текст: Елена Корсунская