Реализацией проекта намывных территорий в Финском заливе занимается ООО «Северо-Запад Инвест», связанное с Группой «Новатэк» Леонида Михельсона. На новых землях предполагается строительство к 2028 году более 2 млн кв. м жилья (всего 3,5 млн кв. м с учетом коммерческих, социальных и прочих объектов). Дома в основном будут трех-четырехэтажными, причем около 80% жилья – комфорт-класс. Предполагается, что на формируемой территории будут проживать 60 тысяч человек.
– Владимир Николаевич, о вашем проекте уже давно ничего не было слышно – больше чем полгода. С тех пор экономическая ситуация изменилась не в лучшую сторону. Насколько в новых условиях актуален проект? Вы не планируете отказаться от создания намыва?
– Да, вы правы, сейчас наша экономика находится далеко не в лучшем положении, но речи об отказе нашей компании от реализации проекта или его заморозке не идет. Действительно, мы обещали приступить к созданию намывных территорий еще в 2013 году, затем – в 2014-м. Однако этого не произошло, и не только по нашей вине. Еще в 2012 году у нас был готов проект планировки территории (ППТ), но чиновники отказывались утверждать его. А без этого документа мы просто не имели права приступать к намывным работам.
Со своей стороны компания была полностью готова: мы заключили договор с генподрядчиком, сформировали строительное подразделение, наняли для него персонал. Но добро от чиновников за три года так и не получили. Это привело к тому, что проект затормозился. Фактически в 2014 году компания не вела ни строительных, ни детальных проектных работ. То есть мы лишь занимались уточнением параметров в ППТ и вели переговоры с потенциальными инвесторами.
Но теперь ситуация должна в корне измениться. В конце декабря 2014 года ППТ был утвержден городскими властями. Так что мы можем наконец-то приступить к делу. И надеемся, что в целом проект будет реализован в заявленные ранее сроки – к 2028 году.
– С какими трудностями вы столкнулись при утверждении ППТ и что сейчас происходит на строительной площадке?
– Ни для кого не секрет, что изменения в федеральное и городское законодательство часто меняют правила игры для девелоперов кардинальным образом. По новым требованиям, нам пришлось исключить из границ ППТ Тарховский лесопарк, который получил статус городских лесов. Конечно, никто не планировал возводить там жилую или коммерческую застройку, но по части территории должны были пройти дороги. Теперь магистрали в Тарховском лесопарке не появятся.
Что касается стройплощадки, то деятельность на ней заморожена. Мы распустили строительное подразделение, так как не можем себе позволить три года держать людей, которые не работают. Пришлось сжать и штат собственной компании. Раньше у нас было 45 человек, на сегодня осталось всего лишь 11. Но благодаря тому что ППТ был утвержден, теперь начинаем возрождение проекта.
– Какие еще корректировки были внесены в ППТ и изменились ли основные параметры проекта? Ранее вы планировали построить на намывных территориях около 3,5 млн кв. м недвижимости, из них более 2 млн кв. м жилья.
– Никаких глобальных изменений мы не вносили. Но поделили всю территорию на так называемые обособленные градостроительные комплексы, то есть зоны, которые характеризуются тем или иным видом застройки – деловой, малоэтажной, коттеджной и т. д. Не исключено, что в дальнейшем они будут раздроблены на более мелкие проекты. Как возводить эти комплексы – параллельно или один за другим, мы пока не определились: нет единого мнения, какие из них строить в первую очередь. Но до выхода на стройку еще очень далеко, и время у нас есть. Разбивка территории на комплексы потребовалась и для того, чтобы определиться с доходностью каждого из них, а затем вычислить эффективность от реализации всего проекта в целом.
Сейчас мы как раз просчитываем показатели. Полагаю, что доходность у нас не будет выходить за рамки обычных девелоперских проектов комплексного освоения территорий. Наши затраты на создание квадратного метра намывных территорий сопоставимы с затратами на покупку готовой земли на торгах. Общий объем планируемой застройки мы не корректировали – не уменьшали, но и не увеличивали.
– Ранее вы заявляли, что в проекте не будет дешевого жилья. Только комфорт- и премиум-класс. Как говорят многие эксперты, кризис может быть достаточно затяжным и у людей просто не будет денег на покупку дорогих квартир. Не логично ли от них отказаться?
– Нет, пока мы не будем пересматривать наши планы по строительству на намывных территориях исключительно жилья комфорт- и премиум-класса. Это как раз и есть наш основной риск, но считаю, что он оправдан. Ведь мы планируем начать строительство жилья не ранее 2018-2019 года. И нам еще много надо сделать, прежде чем выйти на стройплощадку. А что случится через три-четыре года, сейчас не возьмется прогнозировать ни один здравомыслящий человек. Может быть, к тому времени будет экономический бум. Так что я не вижу в нашей сегодняшней ситуации катастрофы. У нас в запасе много времени, поэтому решили не менять параметры проекта. Время покажет, насколько мы были правы. В любом случае мы сможем в дальнейшем внести коррективы, если ситуация будет развиваться по наихудшему сценарию.
– Какие работы запланированы в этом и следующем году?
– В 2015 году мы собираемся, прежде всего, возобновить контакты с подрядчиками. Это в том числе и голландские компании. Кроме того, нам необходимо будет доделать рабочую документацию. А с 2016 года начнем работы по созданию яхтенной гавани на 600 судов разного класса, которую, как и планировали, хотим сдать к чемпионату мира по футболу – 2018.
– Успеете за два года?
– То, что ППТ утвержден, дает нам шанс успеть возвести этот объект. Но, к сожалению, скорее всего, не успеем построить сопутствующую инфраструктуру. Изначально планировали, чтобы рядом с гаванью появился мощный вспомогательный блок с гостиницами, сферой обслуживания, развлекательной зоной.
– Насколько может увеличиться стоимость реализации проекта, которая раньше составляла 300 млрд руб.? Строительные материалы подорожали, подрядчики поднимают цены на услуги. Кроме того, городские власти предложили компании за ее счет возвести объекты социальной инфраструктуры и сети – а это еще около 50 млрд руб.
– Не исключаю, что цена вопроса теперь может составить около 400 млрд руб. Но это предварительные цифры. Для нас, конечно, важны моменты, связанные с удорожанием строительного процесса, но, как я уже говорил, у нас в запасе еще три-четыре года, и ситуация с ценами может измениться. Поэтому сейчас достаточно трудно сказать, как это повлияет на общий объем инвестиций. Но уже ясно, что с увеличением цен на стройматериалы вырастет и стоимость квадратного метра жилья. Это неизбежно.
Сейчас мы договорились с городскими чиновниками, что будем участвовать в расходах на возведение инженерной инфраструктуры. И, конечно, эффективность проекта в связи с этим значительно снизилась. Тем не менее проект остался вполне реализуемым. По вопросу социальной инфраструктуры мы еще не договорились с городом, в какой форме будем работать. Какие именно обязательства возьмем на себя – пока не могу сказать.
– Объем инвестиций в 400 млрд руб. впечатляет. Ваши инвесторы готовы на такие расходы с учетом экономической обстановки? И удорожания проекта на 100 млрд руб.?
– Подчеркну сразу, наши инвесторы – финансово устойчивые. Конечно, кризис на них тоже влияет, но это компании, которые могут позволить себе участвовать в таком масштабном проекте. Наши акционеры готовы финансировать все необходимые работы.
Задача на сегодня – подбор партнеров, согласных принять участие в возведении градостроительных комплексов и готовых работать в рамках общей утвержденной концепции. Мы смело можем полагаться на то, что в обозримый период времени нам гарантировано финансирование. Если случатся какие-либо катаклизмы, мы будем оперативно пересматривать нашу экономическую политику. Но я их не жду.
