Специалисты Knight Frank проанализировали хронологию развития рынка складской недвижимости Петербурга, обозначив в его становлении три этапа. Первый – «Фрагментарный девелопмент складов для собственных нужд» (1998–2005 годы), второй – «Массовый девелопмент крупных складских комплексов» (2005–2008 годы) и третий – «Создание крупных логистических комплексов с широким перечнем обрабатываемых грузов и дополнительных услуг» (начало – в 2008 году).
Первый этап
Характерной чертой первой ступени развития рынка – «Фрагментарного девелопмента складов для собственных нужд» – является то, что площадь создаваемых проектов на этом этапе не превышала 20 тыс. кв. м. Складские комплексы возводились для собственных нужд или для организации логистического бизнеса (ответственного хранения). Это были сухие складские комплексы с отдельно стоящими офисами. Их созданием занимались в основном российские компании, которые придерживались ставок $70–144 за кв. м в год, включая НДС и операционные расходы.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Внедрение triple net – это один из ключевых факторов превращения девелоперского проекта в инвестиционный, то есть проект, пригодный для совершения инвестиционных сделок. По нашим наблюдениям, московский рынок в своем развитии на 4–5 лет опережает петербургский. Серьезные московские девелоперы почти на 100% перешли на философию triple net. В Петербурге с этим пока большие проблемы. |
«Параметры таких объектов, как правило, не соответствуют классу «А», – говорит Андрей Косарев, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg. – Потому что класс «А» предполагает другую высоту потолков, иную систему пожаротушения и т. д. Однако это не означает, что объекты первой ступени не успешны. Они были успешны и когда только вышли на рынок, и сейчас. Особых проблем у пользователя услуг таких комплексов нет». Типичными примерами объектов первого этапа являются «Охта-терминал» на проспекте Энергетиков, склад компании «Авалон» в промзоне «Парнас», морозильный склад «Петро Фриго».
Второй этап развития рынка складской недвижимости – «Массовый девелопмент крупных складских комплексов», по оценкам специалистов Knight Frank, начался в Петербурге недавно и завершится, скорее всего, в будущем году.
Характерная черта второго этапа – увеличение площади создаваемых проектов (50–200 тыс. кв. м). Профиль – сухие склады со встроенными офисными помещениями. Основная цель реализации – аренда. Игроками рынка являются как иностранные, так и российские компании с участием или привлечением западного капитала. Все проекты достаточно капиталоемкие, требуют дешевого финансирования и предполагают разделение функций инвестора и девелопера. Параметры создаваемых объектов соответствуют классу «А». Ставки: $105–130 за кв. м в год.
«Расчет арендных ставок все чаще происходит по философии triple net (арендная ставка, не включающая стоимость операционных расходов, коммунальных услуг и НДС), – сказал Андрей Косарев. – Это не просто арифметика. Философия triple net предполагает, что девелопер обеспечивает защиту инвестора, купившего проект, от рисков, связанных с ведением операционных расходов».
Философия triple net – один из важнейших аспектов, влияющих на дальнейшее развитие рынка.
|
Triple net – один из важнейших аспектов, влияющих на развитие рынка. Внедрение triple net – ключевой фактор превращения девелоперского проекта в инвестиционный. |
Среди наиболее типичных примеров складских комплексов, характерных для второго этапа развития рынка, можно выделить складской комплекс «МЛП-Уткина Заводь» на Кольцевой автодороге во Всеволожском районе Ленобласти. Андрей Косарев отметил, что вторая фаза этого проекта, которая будет завершена в 2008 году, предусматривает создание крупного низкотемпературного склада. «Но этот проект является очень крупным, знаковым, он практически означает переход к третьему этапу», – подчеркнул Андрей Косарев. Примерами же складских комплексов, характерных для второго этапа, являются «Логопарк Нева» и АКМ Logistics, расположенные в промзоне Шушары.
Для первых двух этапов развития рынка характерен ряд проблем. Прежде всего, до сих пор ощущается недостаток надежных проектировщиков с опытом реализованных проектов. Хорошие проектировщики чрезвычайно загружены, их услуги очень дороги. Консалтинговым компаниям зачастую приходится обучать специалистов «на ходу», внося корректировку в концепцию объекта на разных стадиях строительства. К другим проблемам, отмечаемым профессионалами рынка, можно отнести недостаток качественного генподряда, трудности в обеспечении участков инженерией (взаимодействие с монополистами, отсутствие гарантий даже при выполнении техусловий), а также сложности в создании управляющей структуры, причем как в организации деятельности склада для собственных нужд, так и в проектах ответственного хранения.
Переход к третьему этапу
По мере развития прогрессивных методов транспортировки (рост контейнеризации) и увеличения потока специализированных грузов (прежде всего, замороженной продукции) на втором этапе развития рынка отмечается ряд тенденций, предопределяющих переход к «Созданию крупных логистических комплексов с широким перечнем обрабатываемых грузов и дополнительных услуг».
Этот третий этап характеризуется все возрастающей потребностью в комплексных услугах. Большинство арендаторов сегодня хотело бы консолидировать различные виды грузов в одном месте, не «разбрасывая» их по разным терминалам Северо-Запада.
«Девелоперы стремятся к максимизации прибыли, развивается концепция создания максимальной добавленной стоимости, что на сухом складе практически невозможно реализовать, – отметил Андрей Косарев. – Увеличивается цена на землю. При стоимости земли $60–100 за кв. м доходность складского проекта находится под вопросом. $100 за «квадрат» – это критическая отметка почти для всех девелоперов для входа в складской проект». Многие складские проекты либо сдвигаются в зоны, где земля дешевле, либо реализуются на более дорогой земле по принципу создания высокой добавленной стоимости.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Одной из важных предпосылок перехода к третьему этапу является то, что логисты перестают заниматься девелопментом, а девелоперы – логистикой. Профессиональные девелоперские структуры после строительства продают проект инвестору. На четвертом этапе развития девелоперы, скорее всего, перестанут заниматься организацией бизнеса. Это будет функция специализированных логистических компаний, которые будут арендовать или весь терминал, или его часть и профессионально оказывать услуги ответственного хранения. |
Для третьего этапа, началом которого специалисты Knight Frank назвали 2008 год, – характерно создание крупных проектов различной площади, зачастую от 100 тыс. кв. м (за исключением проектов built-to-suit, когда комплекс создается под конкретного заказчика). Таким проектам свойственен межрегиональный и международный охват. Цели реализации таких проектов комбинированные, они включают и организацию бизнеса, и – частично – аренду. Функциональное наполнение объектов разнообразно – это сухие склады, низкотемпературные склады, контейнерные площадки, склады временного хранения, таможенные посты, встроенные офисы. В них возможно соседство с производственными площадями. Основные игроки рынка – профессиональные девелоперы и профессиональные логисты. Параметры создаваемых объектов соответствуют классу «А+».
Типичный пример проекта третьего этапа – проекты компании «Евразия-Логистик» в Колпино. Комплексы будут создаваться в 14 городах России и СНГ. Общая площадь логопарка «Колпино» около 790 тыс. кв. м. В комплекс войдут сухие склады, низкотемпературные склады, производственные и встроенные офисные помещения. Срок ввода: 2008–2010 гг.
Другой пример – проекты компании «Евросиб», а именно – два комплекса в Петербурге, по одному – в Москве и Новосибирске. Общая площадь ТЛК «Предпортовый»: склад класса «А» – 4,5 тыс. кв. м, контейнерная площадка на 1,5 тыс. контейнеров, склад временного хранения, офисные помещения в отдельно стоящем корпусе и возможность организации таможенного поста. Комплекс был введен в эксплуатацию в 2006 году. «Этот проект является предвестником той концепции, которая будет реализовываться в будущем, – сказал Андрей Косарев. – Его функциональный состав отражает потребности арендаторов на ближайшие несколько лет».
Типичные общие проблемы девелоперов на третьем этапе во многом соответствуют проблемам первых двух этапов. Отсутствие у девелоперов опыта реализации комплексных проектов. Недостаток надежных проектировщиков с опытом разработки низкотемпературных складов и контейнерных площадок. Проблемы с выбором генподряда. К числу специфических проблем можно отнести сложность оценки спроса на специализированные склады (как на низкотемпературные, так и на контейнерные площадки) и услуги, трудность функционального распределения площадей в рамках проектов. Плюс сложности взаимодействия со структурами ОАО «РЖД», Трансконтейнер, перегруженность существующей железнодорожной сети. Не меньше проблем возникает и при работе с портами, таможней.
«Складской рынок динамично развивается, существенно изменяется качественный уровень проектов, – резюмировал Андрей Косарев. – Спрос значительно превышает предложение и не будет полностью удовлетворен в 2007–2009 гг. На этом фоне возрастает роль качественной концепции проекта, потребность во всесторонней диверсификации его функционального наполнения».
|
Основными требованиями, предъявляемыми к индустриальным паркам, являются удачное местоположение и наличие транспортной инфраструктуры. |
Индустриальный парк
Складской бизнес развивается очень быстро, импульсивно, через два-три года в Москве он пройдет точку насыщения, и девелоперы начнут искать выход в регионы. Для диверсификации рисков и обеспечения доходности в будущем некоторые девелоперы обращаются к созданию индустриальных парков (ИП).
ИП – это земельный участок за пределами населенного пункта, на котором в рамках единого комплекса располагаются производственные, промышленные и офисные объекты, работа которых обеспечивается за счет высокой концентрации транспортной инфраструктуры, а также промышленных мощностей и коммуникаций.
«Иными словами, это земельный участок с единой концепцией развития, с единой как транспортной, так и коммуникационной инфраструктурой, которая обеспечивает жизнедеятельность предприятий одинакового типа», – пояснил Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International.
Основными требованиями, предъявляемыми к ИП, являются удачное местоположение и наличие подъездных путей. Кроме того, необходимо достаточное количество средств газо-, электро- и водоснабжения, наличие телекоммуникаций, очистных сооружений, хозяйственно-бытовой канализации, объектов социального назначения. При создании проекта должен быть продуман ландшафтный и архитектурный дизайн.
Один из первых ИП, появившихся в Москве, – «Шереметьево». Он расположен в 5 км от МКАД, напротив терминала Шереметьево-Карго, рядом с федеральной трассой Москва – Петербург. Среди основных арендаторов парка – Toyota Motor, Johnson Controls, Cummins, ABG, Akzo Nobel.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Спросом у пользователей индустриальных парков обычно пользуются «правильные» земельные участки промышленного назначения форматом от 2 до 10 га. Это значит, что участки должны иметь все технические и юридические документы, должны быть проложены все коммуникации. Ни один западный производитель не будет брать кота в мешке, даже если участок имеет великолепное расположение. Его интересует возможность приобретения готового здания индустриального назначения со всеми необходимыми коммуникациями. Таких объектов пока в России практически нет. |
ИП позволяет снизить издержки за счет концентрации инфраструктуры и сетей на одной небольшой территории. «Если мы говорим о региональном развитии ИП, к этому преимуществу еще добавляется привлечение нового бизнеса за счет обеспечения всей необходимой инфраструктурой, вынос промышленных объектов за пределы населенных пунктов, обеспечение надлежащего экологического контроля на локализованной индустриальной территории», – пояснил Максим Шакиров.
Потенциальными пользователями ИП являются мелкие и средние западные компании, занимающиеся производством различного оборудования, химических покрытий, запасных частей, строительных материалов и т. п.
В группу пользователей ИП также входят крупные западные компании сектора FMCG (например Mars, Campina, Nestle). Услугами ИП часто пользуются крупные западные автопроизводители, поставщики запасных частей, расходных материалов. Например, Volkswagen в Калужской области, Toyota и Nissan в промзоне Шушары в Ленобласти.
