В первом квартале 2014 года заполняемость офисных центров Петербурга демонстрировала заметный рост. Так, по сведениям компании JLL, к концу марта доля свободных площадей сократилась с 11,8% до 10,9%. В классе А – с 19,4% зимой 2013-го до 17,6% на конец первого квартала 2014-го, в классе В – с 8,6% до 8,0%.
Избыточное предложение
Но уже со второго квартала прошлого года рынок начал замедляться, а потом пошел на спад. Это не обвал, стараются подчеркнуть эксперты, однако надеяться на скорое оживление активности арендаторов пока не приходится.
«В 2014 году заполняемость наших бизнес-центров классов В и С составляла 96-97%. В этом году ожидаем снижения этого показателя до 89-91%», – говорит генеральный директор управляющей компании Profman Николай Антонов. По его наблюдениям, главный отток арендаторов происходит не за счет тех, кто начинает искать офисы подешевле, а за счет компаний, которые вообще прекращают свою деятельность на рынке либо сокращают количество офисов. В частности, эксперт привел в пример компанию «Шелл», свернувшую свой офис в БЦ «Акватория».
Впрочем, наблюдаемая стагнация объясняется не только снижением активности арендаторов, но и фактором, который еще недавно относили к позитивным, – значительным приростом офисных площадей в 2014 году.
Однако сегодня оценка «офисного бума» у многих операторов рынка уже не столь однозначна. «Думаю, что сегодня новые бизнес-центры в России строить не стоит», – считает управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. Он считает, что в лучшем случае окупаемость инвестиций в такие объекты растянется на срок, который сделает вложения невыгодными даже по сравнению с банковскими депозитами. А в худшем – инвестора ждут прямые убытки.
Что же касается новых девелоперских проектов по созданию бизнес-центров класса А, то их появление на сегодняшнем рынке и вовсе невероятно. «Чтобы строить действительно качественные объекты, многие материалы приходится везти из-за рубежа», – комментирует Игорь Водопьянов. По его словам, на фоне растущих валютных курсов, это завышает себестоимость до того уровня, когда необходимые для окупаемости проекта арендные ставки становятся чрезмерными даже для компаний, которые еще недавно могли позволить себе офисы премиум-класса.
С тем, что новые подобные проекты сегодня неактуальны, согласен и Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg. «Пока арендаторами не будут освоены площади, вышедшие на рынок в прошлом году и сдающиеся в этом, девелоперская активность будет крайне низкой», – говорит эксперт.
Московский опыт не для нас?
Некоторые эксперты считают, что стагнация на петербургском офисном рынке начинает дублировать московские тенденции, которые сейчас свидетельствуют о достаточно серьезном системном спаде.
По словам управляющего партнера GHP Group Real Estate Олега Мышкина, ситуация на рынке офисной недвижимости столицы сейчас не внушает никакого оптимизма. Пустует большое количество помещений, более того, впервые простаивают объекты класса премиум, которые еще недавно были в дефиците.
В то же время у петербургского рынка есть принципиальное отличие, которое дает его операторам преимущество перед московскими коллегами. По словам управляющего директора сети БЦ «Сенатор» Дмитрия Золина, в Москве большинство арендных ставок в бизнес-центрах традиционно номинировалось в валюте, тогда как в Петербурге – преимущественно в рублях. Именно поэтому петербургский рынок не испытывает такой острой потребности в снижении ставок, как московский.
«В Москве уже в порядке вещей снижение ставок аренды на 40%. Наши ставки пока остаются на прежнем уровне», – констатирует эксперт. По его мнению, эту тенденцию следует считать положительной, поскольку рублевый ценовой демпинг способен привести к обвалу рынка и, соответственно, закрытию многих бизнес-центров.
По словам Дмитрия Золина, большинство крупных сетевых операторов рынка офисной недвижимости понимают эту опасность и придерживаются взвешенного подхода к ценообразованию.
Так что сегодня проблема обвала рынка в результате демпинга может возникнуть лишь в том случае, если разрозненные собственники небольших офисных центров начнут массово снижать ставки на аренду своих объектов.
