– Оксана Генриховна, сегодня не вполне понятно, как будет чувствовать себя ипотека и тем более – правительственная программа повышения доступности жилья. Вы собираетесь вернуться к вашей давней идее и вновь инициировать рассмотрение Госдумой закона о строительных сберегательных кассах?
– В нашей антикризисной программе есть такой пункт. Законопроект не нуждается в апгрейде. Необходимо только пересмотреть оценку затрат из бюджетов с учетом инфляции. Внесем законопроект в ГД в течение года.
– Насколько помню, это будет уже третья попытка за 12 лет. Почему вы с такой настойчивостью возвращаетесь к идее стройсберкасс? В конце концов, в большинстве стран работает американская ипотечная система.
– В кризис стало особенно очевидно, что классическая ипотека – это финансово очень уязвимый инструмент. При любых экономических катаклизмах заемщик оказывается не защищен, рискует попасть в сложную ситуацию, из которой не сможет выбраться самостоятельно.
Кроме того, это дорогостоящая система с точки зрения государственной поддержки, необходимой на ее создание и развитие. У нас деньги в программу господдержки ипотеки беспрестанно вливаются через АИЖК. Тем не менее ипотечное кредитование так и не стало массовым инструментом повышения доступности жилья. На деле ею не могут воспользоваться 80% россиян. Жилищную проблему самостоятельно в силах решить только тонкая прослойка населения.
Предлагаемая нами система стройсберкасс лишена всех названных недостатков. Она позволяет вовлечь в улучшение жилищных условий действительно широкие слои населения, так как рассчитана на обычного человека, который получает примерно 40 тыс. руб. в месяц и может направить на покупку жилья не более трети своего заработка. Ведь до сих пор люди с таким уровнем дохода практически не присутствуют на рынке недвижимости.
Второй плюс механизма в том, что он очень экономичен для государства. Потому что финансовая поддержка выделяется непосредственно гражданину, а не банкам, которые должны научиться жить на фиксированной марже в 3% (имеется в виду разница между процентом по кредитам и депозитам).
Напомню в двух словах, как работает система. Люди со средними доходами ежемесячно перечисляют посильные суммы на счет в стройсберкассе. Деньги размещены под минимальный процент, скажем, 2% годовых. Но государство по итогам года добавляет каждому участнику программы 20% от аккумулированной им за 12 месяцев суммы, тем самым компенсируя инфляционные потери. Накопив необходимую сумму, человек получает возможность взять заем под 5% годовых и приобрести недвижимость. Низкая процентная ставка по кредиту – гарантия того, что он справится с обслуживанием долга, вне зависимости от экономических катаклизмов в стране.
В данную систему хорошо монтируются различные государственные программы поддержки определенных групп граждан – матерей, молодых семей, бюджетников. Могут быть задействованы любые возможности – субсидии, льготы по процентной ставке, списание части долга, например, в случае рождения ребенка. Все эти меры еще больше расширят потенциальный круг людей, которые могут накопить на покупку своего жилья. Если закон будет принят и реализован, мы увидим совершенно другой по масштабам рынок недвижимости.
– Но мы прекрасно знаем, к каким последствиям ведет расширение платежеспособного спроса – застройщики тут же откликаются повышением цен на недвижимость. Как избежать ценового пузыря?
– Принцип сохранения равновесия на рынке апробирован в прошлые годы в Германии, Австрии, Восточной Европе. Понятно, что система создается именно для решения жилищной проблемы населения, а не для приобретения роскошных апартаментов. Речь идет о массовом строительстве улучшенного варианта хрущевок. Одновременно государство направляет усилия на удешевление строительства жилой недвижимости эконом-класса, выделяя целевым назначением земельные участки, обеспечивая их инженерной инфраструктурой и т. д.
– Есть ли шансы у законопроекта быть принятым в этот раз?
– Не надо забывать, что и Эльвира Набиуллина (глава ЦБ РФ. – БН), и Игорь Шувалов (первый вице-премьер. – БН) всегда были противниками стройсберкасс и сторонниками американской двухуровневой ипотечной системы. В свою бытность министром экономики Набиуллина препятствовала нашей идее. До того как она заняла эту должность, Министерство экономики давало положительное заключение на законопроект. И Центробанк до ее прихода был одним из главных сторонников создания системы строительных сберегательных касс. Так что с данным составом правительства шансы, увы, невысоки.
– Правительством страны на этой неделе было озвучено намерение перечислить 20 млрд руб. для удержания годовой процентной ставки по ипотечным займам на уровне 13%. Разве это не реальный шаг по поддержанию спроса и предотвращению кризиса на рынке недвижимости?
– Правительство продолжает проводить обозначенную в его антикризисном плане стратегию – заливает банковскую систему деньгами. В точности повторяя ошибку 2009 года. Вместо того чтобы профицит в 1,3 трлн руб., образовавшийся в федеральном бюджете на конец 2014 года, направить в бюджет-2015 и использовать для прямых инвестиций в промышленное развитие, на поддержку спроса посредством индексации пенсий и доходов бюджетников, практически все деньги решено потратить на докапитализацию банков. В целом из всех средств, запланированных на проведение антикризисных мероприятий, около 85% (а именно – 1,6 трлн руб.) вновь получат банки, 11% будет направлено на поддержку населения через индексацию пенсий, пособий, социальных выплат и только 3% пойдет на стимулирование реальной экономики. Как сказал в своем докладе в Госдуме Шувалов, триллион выделяется банкам для кредитования предприятий. Но буквально следующей фразой вице-премьер заявляет, что правительство не имеет влияния на финансово-кредитную систему. То есть не может гарантировать, что господдержка будет направлена по назначению.
Что касается конкретно решения правительства о поддержке ипотечной ставки, то принципиально этот шаг ничего не изменит – ипотека по-прежнему останется инструментом для немногих, доступность жилья для населения не повысится. Так же как и снижение ключевой ставки ЦБ на два процентных пункта – шаг в большей степени эмоциональный, чем экономически обоснованный. Не думаю, что он как-то скажется на стимулировании экономики.
– Что необходимо сделать для поддержки ипотечных заемщиков, которые уже оказались в сложном положении?
– Мы работаем в трех направлениях: внесли в Госдуму подготовленный группой депутатов законопроект о валютной ипотеке, законопроект о моратории на выселение ипотечных заемщиков, а также требуем ввести мораторий на принятый закон о банкротстве физических лиц. Это необходимо сделать в условиях высокой вероятности форс-мажорных обстоятельств из-за экономического кризиса. В свое время принятие этого закона пролоббировали банки. Они, когда предоставляли кредиты, не занимались анализом платежеспособности заемщиков, а все риски перекладывали на более высокую процентную ставку. Получив убытки, решили все проблемы переложить на плечи заемщиков.
Нужно также по отдельным направлениям законодательно ввести мораторий на выселение должников по ипотечным кредитам из занимаемого жилья, если их неплатежеспособность вызвана экономическими потрясениями.
– Что предлагает ваш законопроект об ипотечных заемщиках?
– Мы настаиваем на перечне мер, которые защитят ипотечных заемщиков, попавших с трудную жизненную ситуацию. Во-первых, должна быть предусмотрена возможность реструктуризации ссудной задолженности. Во-вторых, кредитная организация не должна передавать право требования долга третьим лицам. В-третьих, кредиторы не должны перекладывать курсовые валютные риски на заемщиков, которые оказались не в состоянии обслуживать кредит. Имеется в виду следующая ситуация. Предположим, человек несколько лет назад купил квартиру за 3,5 млн, что составляло по текущему валютному курсу около 100 тыс. долл. Купил недвижимость, взяв в банке долларовый кредит. Он уже часть займа погасил, но дальше платить не может, даже в случае реструктуризации ссудной задолженности. Готов вернуть залоговую квартиру банку. Ее актуальная рыночная цена, допустим, 4 млн руб., что по текущему курсу ЦБ составляет чуть более 50 тыс. долл. Не должна возникать ситуация, при которой, вернув залог, человек остался еще должен банку 50 тыс. долл. В случае передачи залога банку долг должен быть списан в полном объеме.
Мы уверены, что это реальные меры защиты в отличие от того, что предлагает правительство страны. В письме Центробанка РФ написано, напомню, следующее: банк имеет право проводить реструктуризацию валютных ипотечных кредитов по курсу на 1 ноября 2014 года. ЦБ РФ со своей стороны обещает, что не будет предъявлять к банкам в связи с этим дополнительных требований по обеспечению устойчивости кредитного портфеля. Другими словами, Центробанк говорит: если вы проведете реструктуризацию кредитов, я вас ругать не буду. Но и заставлять тоже – не буду. Неудивительно, что банки отказались на таких условиях помочь валютным ипотечным заемщикам.
– Какие шансы, что ваши инициативы будут услышаны коллегами?
– Достаточно высоки. Это разумные меры, не требующие никаких бюджетных затрат. Но банковское лобби в Госдуме будет сильно против.
