До начала нашего века название Кудрово мало о чем говорило петербуржцам. В 1970-е годы на совхозных полях близ деревеньки, примостившейся за Веселым Поселком и железнодорожными путями, планировалось строительство крупного «спальника». В конце 1990-х годов Кудрово было населенным пунктом с численностью жителей, не дотягивающей до 100 человек.
Здесь заложили город
Проект детальной планировки нового района, разработанный ЛенНИИпроектом и сплошь укомплектованный «панельками», к моменту горбачевской перестройки прошел все согласования. Примерно в то же время к Кудрово начали вести метро: на схемах, появившихся в вагонах подземки, была обозначена строящаяся станция «Народная».
Потом финансирование свернули. Прорытый от станции «Улица Дыбенко» тоннель и в прямом и в переносном смысле уперся в административную границу между Петербургом и Ленобластью. Непреодолимым барьером стал вопрос разделения долей в финансировании строительства инфраструктурных объектов между сопредельными субъектами.
С приходом нового века все поменялось. Представители областной администрации, получив ценный в градостроительном плане кусок земли внутри КАД, увидели перспективы для создания нового административного центра – столицы Ленобласти. В результате правительством Ленобласти был утвержден план застройки до 2015 года. В соответствии с ним новоселами города Кудрово должны были стать 60 тысяч человек.
Торжественная закладка камня в основание города состоялась под занавес 2006 года. Закипели архитектурные конкурсы, начались презентации и публичные обсуждения концепций новых жилых кварталов. Но планы развития территории пересматривались быстрее их реализации. Позже областным чиновникам приглянулась идея размещения «областной столицы» в Гатчине, при этом активность девелоперов, развивающих жилищные проекты в Ленобласти, сконцентрировалась в Девяткино. В отличие от Кудрово, там уже была станция метро, что определяло более высокий спрос на квартиры.
Два берега Оккервиля
Один из первых проектов квартальной планировки для Кудрово, разработанный архитектурной мастерской Игоря Матвеева в 2006 году, предполагал жилую застройку эконом- и комфорт-класса от 5 до 25 этажей, четыре 40-этажных небоскреба и даже, как в то время говорили областные чиновники, «свой мини-Невский проспект».
Потом территорию застройки поделили на две неравные части. Так, участок около 150 га между торговым центром «Мега Дыбенко» и поймой реки Оккервиль первоначально предусматривал строительство 1,3 млн кв. м жилья, семи детских садов и четырех школ. В соответствии с предложениями разработчиков архитектурной концепции – архитекторов Сергея Чобана и Евгения Герасимова, Кудрово должно было стать «Европой в миниатюре», благодаря чему проект получил название «Семь столиц». Утвержденная концепция предусматривала строительство семи невысоких кварталов европейского типа («Париж» с площадью в виде звезды, пятиэтажный «Амстердам» с каналами, девятиэтажная «Барселона» и т. п.) с центральной улицей, на которой должны были разместиться высотки.
В нашем десятилетии амбициозный проект был упрощен, из семи «столиц» остались только две – ЖК «Лондон» и ЖК «Вена» (их строит компания Setl City). Остальную территорию нарезали на лоты и продали другим застройщикам. Единое планировочное решение распалось, высотность рядовой застройки увеличилась с 5-9 до 14-25 этажей, а квартирография новых очередей проектирования пересмотрена в пользу самых востребованных современным рынком типов жилья – студий и малогабаритных однокомнатных квартир.
Микрорайон «Новый Оккервиль – город аллей», расположенный на другом берегу Оккервиля и анонсированный в 2008 году компанией «Кудрово-Град», изначально не был столь же громким и креативным. Проект планировки территории выполнялся архитектурной мастерской Сергея Бобылева в русле ленниипроектовского плана образца 1980-х годов и являл собой логическое продолжение жилой застройки Веселого Поселка. Тем не менее более привычное для горожан планировочное решение предопределило как высокий спрос на квартиры, так и динамичные темпы освоения территории. К настоящему моменту сданы в эксплуатацию и заселены три очереди ЖК «Капитал» и две очереди ЖК «Новый Оккервиль».
Кудрово сегодня
От первых жилых кварталов «Нового Оккервиля» до станции метро «Улица Дыбенко» можно дойти бодрым шагом минут за 12-15. Автомобилистам, выезжающим в Петербург, приходится сложнее: на их пути – узкое горлышко железнодорожного переезда, а по утрам на выезде из микрорайона случаются серьезные пробки.
Территория «Нового Оккервиля» активно обживается и обустраивается. Так, почти два года назад на въезде в жилой массив открылся физкультурно-оздоровительный комплекс с 20-метровым бассейном и ледовой ареной. Напротив жилых кварталов Ленинградской улицы располагается ухоженный парк с лыжными трассами и велосипедными дорожками. Летом здесь также работает оборудованный пляж, привлекающий окрестных жителей. В конце Ленинградской улицы, рядом с переездом через КАД, возводится торговый комплекс «Лента».
По сути, территория «Нового Оккервиля» – это обычный укрупненный «спальник», только более современный, чем расположенный по соседству Веселый Поселок. Здесь предусмотрены многоподъездные корпуса (18-20 этажей), вполне просторные закрытые дворы, современные школы и детские сады. Первые этажи жилых зданий, выходящих на главную магистраль микрорайона – Ленинградскую улицу, отданы под объекты коммерческой инфраструктуры.
Территорию, имеющую общие инженерные сети, осваивают два застройщика. Так, ближние к городу кварталы (ЖК «Новый Оккервиль») возводит компания «Отделстрой». Объекты «Отделстроя» – монолитно-панельные (первая очередь) и монолитно-кирпичные дома. Примыкающие к КАД кварталы застраивает кирпичными «домами ручной работы» компания «Строительный Трест» (ЖК «Капитал»). Здания имеют похожие объемно-планировочные решения, но при этом – весьма респектабельную фасадную облицовку.
«Европа» после распада
На другом берегу Оккервиля градостроительный ландшафт теряет стройность. Почти достроенный ЖК «Вена» (в четвертом квартале прошлого года в комплексе сдана в эксплуатацию третья очередь) встречает нас репродукцией картины Густава Климта на брандмауэрной стене и разноцветными фасадами. По цветовой гамме они ассоциируются отнюдь не с классической архитектурой Центральной Европы, а с экспериментами в области архитектурного авангарда.
Правда, следует отдать должное, что сам ЖК «Вена», расположившийся за ТРК «Мега» (от главного объекта торгово-развлекательной инфраструктуры его отделяет незастроенная полоса земли), это вполне уютный и отчасти обжитой микрорайон.
В целом, сданных в эксплуатацию объектов в этой части Кудрово пока меньше, чем в микрорайоне «Новый Оккервиль». Так, в четвертом квартале прошлого года введены в строй третья очередь «Вены», вторая очередь «Австрийского квартала» и 25-этажная высотка – ЖК «Флагман».
Вторичный рынок жилья: моментальное фото
Квартиры в недавно сданных домах широко представлены на вторичном рынке жилья. Структура предложения в общем и целом напоминает район Мурино – Новое Девяткино, в котором мы недавно были. Но в Кудрово аналогичные по площади варианты в среднем оценивают на 8-10% дороже.
Так, 37% предложений минувшего января являли собой квартиры-студии от 22 до 29 кв. м с ценами 2,2-3,5 млн руб. Однокомнатные квартиры в Кудрово (в общей сложности 39% предложений) оценивались в 2,2-4,4 млн руб. Причем львиная доля предложений – это миниатюрные «однушки», которые по площадям недалеко ушли от студий (минимальная площадь – 29 кв. м, максимальная – 35 кв. м). «Двушки» в Кудрово (15% актуальных предложения января 2015 года) также по большей части компактны, от 52 до 68 кв. м, и оцениваются продавцами в суммы от 4,4 до 7 млн руб. Доля «трешек» в сводных каталогах предложений – всего 9%, цены – от 6,7 до 11 млн руб., площади – 75-102 кв. м. Квартиры с количеством комнат больше трех в каталогах предложений вторичного рынка можно не искать – они отсутствуют.
Деревня со статусом
Трансформация амбициозного проекта административного центра в обычный жилой район массовой застройки не прошла для города-деревни даром. «Столичные» амбиции все-таки сыграли положительную роль.
Во-первых, в отличие от хаотично застроенного высотками Девяткино, Кудрово по-прежнему производит впечатление более или менее аккуратно спланированного жилого района, не обделенного социальной инфраструктурой – правда, значительная часть школ и детских садов пока только в проекте.
Во-вторых, Кудрово – это один из самых спортивных районов прикадья. Кроме открывшегося в позапрошлом году физкультурно-оздоровительного комплекса, лыжных трасс и велодорожек к услугам его жителей расположенные в пешей доступности спортивные школы и оздоровительные центры Невского района, а также ТРК «Мега» с катком и автодромом.
Главная проблема города-деревни – транспортная. Но здесь ситуация типичная для районов активной жилищной застройки. В обозримой перспективе, когда строящиеся сегодня жилые комплексы будут сданы, население Кудрово увеличится уже не до 60, как планировалось раньше, а до 70-80 тысяч человек.
Строительство собственной станции метро пока отодвинулось на неопределенный срок (в планах развития метрополитена до 2025 года она даже не обозначена). Основные транспортные артерии, соединяющие территорию с улицей Дыбенко и Мурманским шоссе, имеют немало узких мест. Кольцевая автодорога рядом, но выезд на нее не предусмотрен. Хотя в данном случае это не то чтобы серьезный минус: жителей Кудрово едва ли способно обрадовать превращение Ленинградской улицы в транзитную магистраль.
