– Прогнозируете ли вы увеличение числа обманутых дольщиков в ближайшие годы?
– Не хотел бы выступать в качестве Кассандры и делать плохие предсказания. Могу лишь выразить надежду, что такая волна обманутых дольщиков, как была в 2005-2006 годах, сегодня невозможна. Просто потому что законодательство усовершенствовалось за эти годы. Абсолютное большинство проблемных объектов долевого строительства на территории всей страны (Санкт-Петербург и Ленобласть здесь не исключение) начинали строиться до 2010 года – до того момента, когда законодательство в области жилищного строительства было урегулировано.
С того момента ситуация заметно оздоровилась. За семь лет было достроено 1762 проблемных объекта, в которых получили квартиры более 175 тысяч семей обманутых дольщиков. Кстати, Санкт-Петербург стал лидером по вводу проблемных объектов в прошлом году. В списке значатся еще 682 объекта и 70 тысяч обманутых дольщиков. Наиболее актуальной эта проблема еще остается в Московской области, Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и Краснодарском крае.
– То есть вы считаете, что в кризис риски на первичном рынке не возрастают?
– Главный риск, как мне видится, связан с банкротством, которое может наступить у застройщиков, неспособных далее обслуживать кредиты. Речь идет о тех строительных компаниях, которые ведут работы не за счет собственных средств или денег дольщиков, а привлекая банковские ресурсы. Понятно, что из-за удорожания денег и усложнения процесса работы с банками кто-то из строителей может не справиться.
Но действующее законодательство в области долевого строительства относит банкротство застройщика к страховым случаям. А с 1 января 2014 года, как помните, у нас введено обязательное страхование ответственности застройщиков, работающих в рамках ФЗ-214 по договорам долевого участия (ДДУ). Оно реализуется либо через механизм получения банковской гарантии, либо через коммерческие страховые компании, либо – через специально созданное строительными компаниями Общество взаимного страхования (ОВС).
– Как вы считаете, окажутся ли эти механизмы эффективными в случае, если на рынке начнутся реальные банкротства?
– На мой взгляд, механизм страхования ответственности вполне рабочий, хотя он нов и, безусловно, требует корректировок. В ГД нами внесен ряд поправок в закон о страховании ответственности застройщика, которые ужесточают требования к занимающимся этим видом деятельности страховщикам. На рынке работает большое число страховых компаний, не обладающих достаточными собственными и оборотными средствами, для того чтобы рассчитаться с дольщиками в случае наступления страхового случая. Об этом можно судить по уровню минимальных тарифных ставок, по которым заключаются договоры. Рекорд, который я видел, – это 0,15% от страховой суммы. Понятно, что, предлагая такой тариф, страховщик заведомо не собирается платить. И перестраховывать такой договор никакая страховая компания не будет.
Для того чтобы очистить этот сегмент страхового рынка от тех, кто не в состоянии выполнять свои обязательства, мы считаем необходимым увеличить уставной капитал страховщиков до 500 тыс. руб. и оборотный – до 1 млрд руб.
Но мы изначально не рассматривали коммерческое страхование как основную форму защиты интересов дольщиков. Главным страховым механизмом должно быть некоммерческое страхование. Так как Общество взаимного страхования не ставит своей целью получение прибыли, процент отчислений на ведение дел в нем ниже, чем в страховых компаниях. Тарифы ОВС также гораздо ниже, чем у страховщиков (речь, конечно, не идет об упомянутых примерах псевдострахования).
– Страхование ответственности застройщика распространяется только на объекты долевого строительства. В Петербурге, к примеру, таких около половины. Как защитить покупателей квартир в прочих новостройках?
– Безусловно, есть большой сегмент тех, кто старается работать в обход закона о долевом строительстве, в первую очередь – создавая жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Механизмы защиты средств пайщиков кардинально отличаются от механизмов в долевом строительстве. И в случае если застройщик обанкротится, граждане не будут признаны обманутыми дольщиками и не смогут получить никакой поддержки от государства.
Нами подготовлены и внесены в Госдуму поправки в законодательство, которые также устанавливают государственный контроль за деятельностью ЖСК по аналогии со сферой долевого строительства. Проект закона распространяет на ЖСК все те требования, которые действуют для застройщиков, работающих по ФЗ-214. Чтобы они так же периодически отчитывались перед региональными органами и несли реальную ответственность за отказ от предоставления информации. Чтобы они полностью предоставляли все данные об объекте пайщикам, вывешивали информацию у себя на сайте. Это лишит застройщика выгод от использования схемы ЖСК. Сегодня она их привлекает своей непрозрачностью.
Нельзя сказать, что в этом отношении ничего не делалось. В законодательство в прошлые годы уже внесены определенные изменения. В частности, мы запретили юридическим лицам быть учредителями ЖСК. Четко прописали, что ЖСК может строить дом только на участке, находящемся в его собственности или в аренде. Ранее существовала мошенническая схема, когда кооператив собирал деньги с дольщиков, передавал их застройщику, который исчезал вместе со всей суммой. А у ЖСК не оставалось ничего, кроме горячего привета от застройщика. Сегодня такая конструкция невозможна.
Дополнительно мы считаем необходимым установить ограничения на работу ЖСК по принципу: один кооператив – один многоквартирный дом.
– Что помешает застройщику наплодить ЖСК по количеству объектов?
– Ничего не помешает. Но, во-первых, двадцать кооперативов создать сложнее, чем один. Во-вторых, наши усилия направлены на то, чтобы сделать схему ЖСК неинтересной застройщику – в силу ее прозрачности и контролируемости.
Для чего нужен был застройщикам кооператив? Для того чтобы не иметь проблем с дольщиками в судах. Для того чтобы контролирующие органы не могли его проверять. Для того чтобы никто не стоял за спиной и не смотрел через лупу, как расходуются деньги пайщиков (поскольку по 214-ФЗ невозможно направить деньги дольщиков ни на что, кроме строительства оплачиваемого объекта). Мотивация застройщиков ясна: им хочется работать бесконтрольно. Мы должны пресечь эту «малину».
– Но ведь механизм обязательного страхования ответственности распространить на ЖСК невозможно?
– Невозможно. Становясь дольщиком, человек передает свои деньги застройщику под обещание построить жилье к какому-то сроку. С этого момента строительная компания отвечает по принятым на себя обязательствам перед клиентами. Кооператив – добровольное объединение граждан для реализации некой цели. И заставить их застраховать свои риски никто не может.
– Какие еще важные для рынка строящейся недвижимости законопроекты будут внесены в Госдуму в этом году?
– Мы сейчас размышляем, что делать с апартаментами. Необходимо в этой части рынка навести порядок. Это – мина замедленного действия, которая однажды взорвется так же, как это было с общежитиями. Помните, как сначала жильцам общежитий разрешили регистрироваться в них как в месте постоянного пребывания, а через несколько лет начались массовые требования перевести такое жилье в жилой фонд? Абсолютно убежден, что такая же история ждет нас с апартаментами.
– Как можно это предотвратить?
– На мой взгляд, апартаментов не должно быть вовсе. Это еще один непрозрачный сегмент строительного рынка, где застройщик чувствует себя бесконтрольным. Чистой воды лукавство. Ведь апартаменты – это некое место временного пребывания, возможно, более длительного, чем в гостиницах. Но на практике апартаменты в России превратились в те же самые квартиры. Только при их строительстве застройщик не берет на себя никаких нагрузок по строительству инфраструктуры, не строит детские сады, школы, поликлиники. В результате строительство обходится ему на 20-30% дешевле.
Но самое тревожное – сегмент апартаментов может стать еще одной черной дырой. Их покупатели, точно так же как и пайщики ЖСК, в случае банкротства застройщика не будут подпадать под критерии обманутых дольщиков, которые четко определены и утверждены на федеральном уровне. Соответственно, помочь им мы не сможем.
