Для сегодняшнего объезда мы выбрали три крупных строящихся жилых комплекса в Московском, Фрунзенском районах города и на прилегающих к Петербургу землях Ломоносовского района. Выбор был обусловлен сходством проектов. Все три – достаточно масштабные, в перспективе их население составит от 5 до 25 тысяч. Каждая из рассмотренных территорий развивается комплексно, что подразумевает как минимум строительство образовательных учреждений, как максимум – прокладку новых дорог. Наконец, все эти объекты принадлежат известным в Петербурге надежным застройщикам.
ЖК «Московские ворота» (1-я очередь)
Начинаем осмотр новых кварталов с комплекса «Московские ворота», который строится в полукилометре от одноименной станции метро, на месте бывшего завода «Вагонмаш». Уже через пару лет здесь будут проживать более 5 тысяч человек.
Местоположение идеально для тех, кто привык пользоваться общественным транспортом: до метро рукой подать, а по Московскому проспекту идут многочисленные маршрутки, троллейбусы, трамваи.
Для автолюбителей ситуация не так проста. С одной стороны, проспект, являющийся правительственной трассой, содержится в хорошем состоянии. С другой стороны, припарковать свой транспорт у ЖК будет непросто. В компании заверяют, что к концу строительства появится многоуровневая парковка на 300 машиномест и подземные автостоянки в каждом корпусе. Всего на территории «Московских ворот» будет около 880 мест в паркингах, плюс некоторое количество гостевых парковок. Но на 2,5 тысячи квартир в комплексе парковочных мест маловато.
На месте обанкротившегося завода будет построен квартал из шести кирпично-монолитных домов высотой от 10 до 18 этажей. Судя по эскизам, представленным на сайте «ЛенСпецСМУ», архитектурное решение выбрано весьма органичное для этого места: дома, стилизованные под советский классицизм, будут хорошо сочетаться с окружающей сталинской застройкой.
Внутри квартала сохранится кусочек истории: три фасада бывших цехов Вагонмаша, охраняемые государством, будут вписаны в здания детского сада с бассейном и большой школы на 825 мест. Застройщик обещает, что они появятся через год после сдачи жилого комплекса, в 2017 году.
На территории ЖК предусмотрено помещение для семейного врача, а первые этажи будут отданы под коммерческие помещения – магазины, парикмахерские, аптеки. Это окажется весьма кстати для будущих жильцов, так как вся существующая социальная и торгово-развлекательная инфраструктура находится на другой стороне Московского проспекта.
Сейчас выставлены на продажу квартиры первого корпуса, который в форме буквы Г тянется вдоль Заставской улицы. Разрешение на строительство дома было получено совсем недавно – в сентябре прошлого года. Но работы в части здания уже вышли на уровень третьего этажа.
Покупателям предлагаются как квартиры-студии площадью от 28 кв. м (которые почему-то отсутствуют в проектной декларации), так и «однушки», «двушки» и «трешки». Есть также семь четырехкомнатных площадью 122 кв. м.
Дом должен быть сдан до середины 2016 года. Жилье будет передаваться владельцам без отделки. При стопроцентной оплате или ипотеке стоимость квадратного метра начинается от 108 тыс. руб. Продажи ведутся в соответствии с ФЗ-214.
ЖК «София» (1-5-я очереди)
Другой новый квартал, ЖК «София», будет вдвое больше первого: в 2018 году, когда предполагается завершить строительство всех 23 высоток, здесь поселятся более 10 тысяч человек.
ЖК «София» также строится на бывшей промышленной территории, на месте заводов «Стройфарфор» и «Керамика». До центра города отсюда, безусловно, добираться дольше. Но зато рядом с новым микрорайоном – большой парк Интернационалистов и зеленая зона у Купчинских карьеров. Правда, пока не обустроенная.
С точки зрения транспортной доступности место неоднозначное. Выезд на КАД практически рядом, всего в 4 км. Но в сторону центра Петербурга проспект Славы часто стоит в пробках. «Безлошадным» жильцам можно при желании дойти пешком до метро «Международная» примерно за полчаса. А в 2018 году обещают запустить новую станцию метро «Проспект Славы», вестибюль которой строится в непосредственной близости от жилого комплекса.
«София» уже готовится к заселению: первые четыре корпуса были сданы в конце прошлого года. Сейчас на разных стадиях строительства находятся еще 11 домов. Три из них компания обещает сдать во втором квартале текущего года, четыре следующих – в третьем квартале 2015-го. Остальные четыре корпуса будут вводиться в эксплуатацию в 2016-м.
Интересно, что на площадке сейчас можно наблюдать все стадии строительства: на каркасы одних домов крепятся бетонные панели, другие уже покрыты утеплителем, третьи – штукатуркой. Сданные двадцатипятиэтажки привлекают взгляд яркой окраской фасадов.
В проекте планировки территории запланированы две школы и детские сады, правда, точный срок появления социальных объектов в компании пока не называют. Конечно, до ближайших садиков и школ недалеко – примерно 800 м. Но добираться до них придется через Бухарестскую улицу.
Как в большинстве объектов «ЛСР», в «Софии» нет квартир-студий. Площади остальных типов квартир не самые маленькие: однокомнатные начинаются от 37 кв. м, двухкомнатные – от 56, трехкомнатные – от 80. Все квартиры передаются покупателям с полной отделкой, впрочем, довольно бюджетной. К примеру, полы в «Софии» покрыты линолеумом.
Цены при стопроцентной оплате и ипотеке начинаются от 85 тыс. руб. за кв. м. Продажи ведутся по ДДУ в рамках ФЗ-214.
ЖК «NEWПитер» (1-й лот 1-й очереди)
Относительно последнего объекта сегодняшнего объезда планы застройщика еще более амбициозны. На территории в 87 га, ранее принадлежавшей Северному НИИ гидротехники и мелиорации, предполагается построить четыре жилых квартала. В 42 домах смогут разместиться более 25 тысяч жителей.
Этим амбиции «Строительного треста» не ограничиваются. Если дела пойдут хорошо, сообщал ранее БН один из руководителей компании, на протяжении 20 лет в этой части Ленобласти появится целый город-спутник на 70 тысяч жителей. Он разместится вдоль Красносельского шоссе, сразу за съездом с КАД. До ближайшей станции метро, «Проспект Ветеранов», более 15 км.
С первым этапом строительства, в рамках которого будут возведены два первых квартала по 14 домов в каждом, все ясно. Первый дом уже сдается в эксплуатацию. Это невысокое, в семь-девять этажей, кирпичное здание П-образной формы с закрытым двором. Архитектурное решение выбрано в традиционном для «Строительного треста» неоклассическом стиле. Следующие пять корпусов находятся на разных стадиях.
Кварталы возводятся буквально в чистом поле, застройщику придется создавать всю социальную, торговую и коммерческую инфраструктуру. На первом этапе проекта запланированы две общеобразовательные школы, четыре детских сада, фитнес-центр с бассейном. Как сообщили в компании, достигнуто соглашение с крупным ритейлером о строительстве гипермаркета рядом с КАД.
Компания апробирует новую для себя маркетинговую стратегию – на продажу выставляются квартиры только в уже построенных домах, за несколько месяцев до ввода в эксплуатацию. Сейчас предлагается жилье в первом лоте – от однокомнатных площадью 33 кв. м до трехкомнатных площадью 80 кв. м. Студий в данном жилом комплексе не предусмотрено.
Зато имеются квартиры с необычными планировками. На верхних этажах есть несколько квартир с индивидуальными террасами площадью 100 кв. м. А на первом этаже предлагается жилье с потолками высотой 4,7 м, владельцы которых могут организовать двухуровневое пространство для жизни.
Также привлекает внимание необычная конструкция вентиляции. Вентиляционный блок располагается в местах общего пользования, а в квартиры идут только венттрубы, что экономит жилую площадь и избавляет от ниш и выступов в стенах санузла и кухни.
Квартиры предлагаются как с отделкой, так и без нее. Отделка вполне симпатичная, но стоимость довольно высока – 9,6 тыс. руб. за кв. м. Минимальная цена квадратного метра 74 тыс. руб. при стопроцентной оплате или ипотеке. Продажи ведутся в рамках ФЗ-214.
Такой разный комфорт
Как не раз отмечалось в статьях БН, принятые критерии классов жилья на рынке весьма условны и размыты. Сегодняшний объезд – еще одно тому подтверждение. Как мы убедились, к одному и тому же классу отнесены жилые комплексы, возводимые по разным технологиям (панельное домостроительство, кирпично-монолитные и кирпичные дома), абсолютно не похожие ни по квартирографии, ни по подходу к организации дворовых пространств. Если в третьем ЖК дворы изначально закрытые – то в первом они могут стать таковыми по желанию жильцов, а во втором организация приватного пространства невозможна в принципе. Нет единообразия и в решении вопроса, в каком виде должно передаваться жилье покупателям – с отделкой или без нее.
Но самое любопытное – это большой разброс цен на жилье в данных ЖК. «Комфорт-класс в принципе отличается большим ценовым диапазоном. Минимальная стоимость квадратного метра на объекты, строящиеся в пределах Петербурга, составляет около 85 тыс. руб. на начальном этапе. На землях Ленобласти можно найти более привлекательные предложения, но их немного. Самые дорогие новостройки комфорт-класса возводятся в центральных районах города, цены доходят до 130 тыс. руб. за “квадрат”», – говорит руководитель Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марина Чижкова.
Как мы видим, уровень цен в осмотренных объектах не привязан ни к срокам сдачи (в практически сданном доме они оказались самыми низкими), ни к технологии домостроения, ни к наличию или отсутствию отделки. Главным ценообразующим фактором можно считать местоположение объекта, что еще раз подтверждает известное правило: стоимость недвижимости – это локация, локация и еще раз локация.
