Застройщики ужесточают условия рассрочки

Повышение ключевой ставки Центробанком РФ и связанное с этим увеличение процентов по кредитам снижает долю ипотечных сделок на первичном рынке. Возникает закономерный вопрос: смогут ли участники рынка компенсировать ипотечный «провал»?

«БН» приводит данные о том, какие рассрочки сегодня предлагаются застройщиками Петербурга и пригородов (см. таблицу).

Без альтернатив

В кризис осени 2008 года рассрочка стала неплохим механизмом стимулирования спроса. Тогда многие банки свернули свои ипотечные программы. Жилищные кредиты стали недоступны для большинства граждан, поэтому строители были вынуждены изобретать новые способы привлечения покупателей. Со временем рассрочку стали предлагать практически все участники рынка – купить квартиру с помощью отложенного платежа можно было практически в любой новостройке Петербурга и ближайших пригородов Ленобласти.

Но в 2008-м доля ипотечных сделок на рынке была несравнимо меньше, чем сейчас. В нынешней ситуации застройщики не питают особых иллюзий. «Банки не могут строить дома, а застройщики – выполнять работу финансовых учреждений. И я не думаю, что сейчас можно придумать какую-либо альтернативу системе ипотечного кредитования», – считает генеральный директор «Унисто Петросталь» Арсений Васильев.

С ним согласен президент Группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш: сейчас рассрочка не сможет стать эффективным инструментом стимулирования спроса, как это было в 2008-м. «Не надо забывать, что рассрочка никогда не была дешевым и общедоступным способом покупки жилья. Скорее это альтернативная схема приобретения недвижимости для людей, у которых есть собственные деньги на новостройку», – говорит он.

Антикризисный инструмент

Еще недавно некоторые строительные компании давали рассрочку на пять-семь лет. Теперь лишь до момента завершения строительства, в очень редких случаях – до пяти лет. Возможности платить за квартиру частями в течение более длительного срока, который был бы сопоставим с долговременными ипотечными платежами, никто из участников рынка не дает. Как поясняет исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников, в условиях рисков высокой инфляции ставки по рассрочке рассчитать сложно, особенно на долгое время. «Поэтому очевидно, что период, на который строительные компании дают рассрочку, в ближайшее время будет сокращаться», – уверен он.

Говорить об улучшении прочих параметров рассрочки также не приходится. Практически все начисляют процент на остаток. «Надо понимать, что норма прибыли застройщиков падает. Деньги, которые покупатель заплатит завтра, сегодня компании придется брать в банке, в виде кредита. Проектное финансирование стало дорогим, поэтому о таком понятии, как “беспроцентная рассрочка” можно забыть. Хотя в рекламе, уверен, этот термин останется», – считает руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA Всеволод Глазунов.

Увеличен и первоначальный взнос: если раньше для заключения ДДУ можно было внести 10-20% от стоимости договора, то сейчас – не менее 30%. Некоторые участники рынка (к примеру, «47-й трест» и «Лидер Групп») перестали предоставлять рассрочку на покупку квартир-студий.

Застройщики не собираются предлагать новые, более привлекательные для покупателей продукты, пока спрос есть и на действующие. «Мы увеличили процентную ставку в конце 2014 года, предоставляем рассрочку максимум на три года, то есть обычно до конца строительства. Однако снижения спроса на этот продукт не заметили. По крайней мере, сейчас», – говорит директор по маркетингу и продажам ГК «РосСтройИнвест» Феликс Альбеков.

А некоторые компании и вовсе отказались от предоставления отсроченного платежа. Так, например, поступили в компаниях «Главстрой-СПб» и «Северный город». «Решение приостановить продажу жилья в рассрочку было принято из-за “турбулентности” на валютных рынках. Но как только экономическая ситуация стабилизируется, мы намерены вернуть данную схему оплаты», – пояснил «БН» коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

Пока держится

При всем том рассрочка на сегодня остается единственной альтернативой ипотеке. «В любом случае рассрочка выгодна покупателям – хотя бы потому, что многие застройщики не требуют официального подтверждения доходов. К тому же процент, начисляемый на остаток средств, в большинстве случаев все-таки ниже ставок по ипотеке», – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Использовать другие механизмы стимулирования спроса (например, создавая жилищно-накопительные кооперативы) участники рынка не готовы. «К сожалению, механизм деятельности тех же накопительных кооперативов большинству покупателей непонятен. И практически не регулируется государством, поэтому отчасти рискован», – констатирует директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

Но не стоит забывать и о том, что и рассрочка несет в себе немалые риски – причем как для покупателя, так и для застройщика. Перед тем как выдать кредит на покупку жилья, банки тщательно проверяют потенциальных заемщиков. Застройщики либо вообще не анализируют доходы покупателя, либо подходят к этой процедуре формально. Соответственно, увеличиваются риски невыплат, которые усугубляются на фоне нынешних событий в экономике.

Если, к примеру, участник рынка не в состоянии выполнять свои обязательства, недостроенный им объект передадут другой компании (такой сценарий в условиях кризиса вполне реален). Дольщикам, которые покупали жилье в рассрочку, новый застройщик может предложить выкупить оставшиеся неоплаченные метры уже по другой, более высокой цене.

И все-таки очевидно, что в ближайшей перспективе, пока ситуация с ипотекой не станет более определенной, застройщикам придется более активно продвигать механизм отложенных платежей, чтобы хоть как-то поддерживать спрос на новостройки. Сегодня же большинство участников рынка постарались максимально нивелировать возможные риски, ужесточив условия рассрочки.

Примеры предложений по рассрочке, предоставляемой застройщиками Санкт-Петербурга и Ленобласти

Источник: собственные данные ГК «БН»

Текст: Сергей Бардин    Фото: Алексей Александронок