Аренда квартир: курс на снижение?

Первый тревожный звонок, свидетельствующий о том, что спрос упал и началось скрытое снижение арендных ставок, прозвенел минувшей осенью – еще до начала обвального снижения курса рубля.

Зима «подморозила» рынок

В целом, если оперировать большими массивами данных Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», то ситуация на рынке аренды может показаться вполне благополучной. Так, за весь 2014 год средняя рублевая цена предложения однокомнатной квартиры повысилась на 1,4% и к декабрю составила 21,8 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные подорожали на 3,8% (средняя цена аренды в декабре – 29,6 тыс. руб. в месяц). Стоимость аренды среднестатистической «трешки» на конец декабря составила 37,2 тыс. руб. (на 2,2% выше, чем в декабре 2013 года). Комнаты за год подорожали на 1,2% (средняя арендная ставка – 11,4 тыс. руб. в месяц).

Но если сравнить декабрьские данные с ноябрьскими, то снижение заметно. Так, всего за месяц арендодатели комнат снизили ценовые запросы на 1,7%, владельцы «однушек» – на 2,6%, «двушек» – на 1,7%, «трешки» подешевели на 3,9%.

Сезонный круговорот жилья

Ежегодные сценарии ситуации на массовом рынке аренды, впрочем, похожи. К лету недорогие квартиры и комнаты освобождаются и в массовом порядке выводятся на рынок: студенты уезжают на каникулы, пенсионеры – на дачи. В начале сезона белых ночей возрастает спрос на предложения краткосрочной и посуточной аренды – преимущественно объектов комфорт- и бизнес-класса в историческом центре.

Каждую осень отдохнувшие и набравшиеся сил студенты возвращались в город и взрывали спрос на доступное жилье. Всем остальным категориям потенциальных арендаторов, которые в это же самое время были вынуждены искать новую жилплощадь, было несладко. Публикация любого более или менее ликвидного объявления с предложением аренды квартиры или комнаты вызывала шквал встречных звонков, а вслед за ним – очередь желающих посмотреть объект и тут же внести аванс. На каждую заявку «Сдам» в пиковые периоды (сентябрь-октябрь) порой приходились десятки запросов «Сниму». Арендные ставки для новых арендаторов корректировались (разумеется – вверх), а хозяева, сдававшие жилье на длительные сроки, начинали торговаться со «старожилами». Но так было раньше.

График 1

Динамика спроса на рынке аренды в 2014 году

Как показывает мониторинг предложений, именно в 2014 году ситуация существенно изменилась – выяснилось, что у арендодателей совсем не осталось поводов диктовать свои условия. В частности, по словам Елены Копосовой, руководителя Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», в прошлом году традиционного для осеннего периода превышения спроса над предложением не наблюдалось.

Статистические данные, представленные аналитиками БН, впрочем, показывают, что активизация потенциальных арендодателей в сентябре все же была (график 1). Но рынок ее почти не заметил: объем предложения, который прирастал все последние годы, стал слишком большим (график 2).

График 2

Объемы предложения на рынке аренды жилья в 2014 году

Также, по оценкам «Квартирного Вопроса», еще год назад арендодатели могли диктовать условия и предъявлять строгие требования к социальному статусу съемщиков. Никто не желал иметь дело с гастарбайтерами, наибольший успех имели незамужние студентки, а также семейные пары без детей и домашних животных. В прошлом году съемщиков уже не выбирали – лишь бы сдать объект. Впрочем, в связи с уменьшением квот на привлечение трудовых мигрантов заметно снизился и поток, мягко говоря, не самых желанных арендаторов.

Хроника перегрева

Долгосрочные наблюдения, которые ведутся в ГК «Бюллетень Недвижимости», показывают: объемы предложения жилья в аренду увеличивались год от года, а качественный состав арендодателей менялся.

Так, лет десять назад основным предметом арендных отношений, как правило, были излишки наследной жилплощади, а главной категорией съемщиков – молодые семьи, не желающие жить под одной крышей с родителями. Потом, когда собственники начали понимать, что в условиях дефицита жилья коммерческий наем может быть не просто прибавкой к пенсии или зарплате, а высокодоходным бизнесом, на рынок аренды стали активно выходить квартиры в новых домах.

Арендные ставки росли вместе с ценами на жилье. Поэтому те, кто на фоне экономического подъема получил возможность приобрести квартиру впрок (например, в ожидании, пока вырастут дети) или у которых просто вдруг появились деньги, также получили возможность выгодно сдавать жилплощадь. А пенсионеры-рантье, имевшие «лишнюю» квартиру, могли позволить себе за деньги, полученные от арендаторов, расплачиваться по автокредитам и по нескольку раз в год ездить на курорты.

Кризиса 2008 года, который не сопровождался обвальным обесцениванием рубля, рынок аренды почти не заметил. И арендодатели, очевидно, решили, что высокая доходность сохранится всегда. Но периоды послекризисного восстановления и последовавшей за ней стагнации (2012-2014 годы) оказались для рынка роковыми. Объем предложения продолжил рост в геометрической прогрессии, зато спрос стал падать. Основную роль – как в увеличении предложения, так и в уменьшении спроса – сыграли доступная ипотека и строительный бум последней «пятилетки». Ведь еще совсем недавно многие молодые семьи вынуждены были мириться со статусом вечных съемщиков. Зато благодаря массовому строительству у них появились шансы на приобретение собственной жилплощади.

График 3

Распределение предложений аренды жилья по районам

В 2013 году прокатилась первая волна банкротств банков, а накопительную пенсионную систему залихорадило. В то же время у риэлторов появилось немало запросов от желающих купить квартиру в ипотеку и сдавать ее – чтобы, по словам таких клиентов, было, на что жить на пенсии (на сей счет появилось даже определение «пенсионная квартира»).

Новая география спроса

Проанализировав статистические данные, можно заметить, что основными «поставщиками» арендного жилья стали территории, где в последние годы активно велась новая застройка – в Приморском, Выборгском и Невском районах (график 3). Как утверждают риэлторы, в некоторых новых жилых комплексах в аренду сдается едва ли не каждая вторая квартира. Так ли это на самом деле – проверить трудно. Однако статистика свидетельствует, что львиная доля объема предложения в этих районах – действительно не «бабушкины квартиры», а жилье в новых домах.

В то же время картина спроса основана на другом раскладе. В декабрьских заявках «Сниму», поступивших в «Квартирный Вопрос», самыми популярными объектами были однокомнатные квартиры в советских «спальниках» в срединных частях города у метро (см. таблицу). Так, после открытия станции метро «Международная» в лидеры спроса вырвался Фрунзенский район (график 4), который в прежние годы не имел такой популярности.

График 4

Распределение спроса на аренду жилья по районам

Значительно уменьшился спрос на комнаты. Между тем вплоть до 2014 года именно они были лидерами «хит-парада» самых популярных у арендаторов объектов.

Пора переписывать правила

Подведем итог. География спроса и предложения – разошлись. На фоне увеличившегося объема предложения у арендаторов появляются все более широкие возможности выбора места жительства.

Спрос, мягко говоря, не растет. В прошлом году были снижены квоты на привлечение трудовых мигрантов, что также отразилось на рынке аренды, в 2015-м – многие из них и сами намереваются возвращаться на родину. Все более значительную долю у сегмента краткосрочной аренды отбирают хостелы и мини-отели – в последние годы их стало значительно больше. Молодые петербуржцы не желают мириться с участью вечных съемщиков, до последнего времени они были готовы влезать в кредиты, чтобы купить собственное жилье.

Некоторые агенты отмечают и такую тенденцию последних лет, как увеличение числа обменных арендных сделок. Например, клиент сдает однокомнатную квартиру, чтобы с небольшой доплатой снять трехкомнатную, или предлагает в аренду квартиру в одном районе, чтобы на время переселиться в другой – ближе к месту учебы, работы или лечения. Очевидно, если бы этот рынок не был теневым по определению, а стороны арендных сделок имели законодательную защиту от произвола контрагентов, обменные сделки в сегменте аренды давно стали бы нормой жизни (к слову: для риэлторов здесь открывается широкое поле деятельности).

Таблица

Топ-5 самых предлагаемых и самых спрашиваемых типов объектов

Станет ли съемное жилье более доступным и как будет складываться ситуация на рынке аренды квартир в 2015 году? Ответ на этот вопрос будет зависеть от макроэкономических показателей – в первую очередь от ситуации на рынке труда и в сфере жилищного кредитования. Причем влияют эти факторы по-разному. Безработица провоцирует снижение арендных ставок, недоступные кредиты – рост. По всей видимости, в ближайшем будущем тем, кто рассчитывает сдать жилую недвижимость, придется смириться с дальнейшим снижением уровня жизни съемщиков, попытками «подвинуть» хозяев по цене или отказом от аренды.

Кризисы рано или поздно заканчиваются. Однако о возможности сдать квартиру в Петербурге, чтобы за вырученные деньги, ни в чем себе не отказывая, жить на тропическом курорте, забыть придется надолго.

Очевидно, что в новых рыночных реалиях арендный бизнес уже не будет сулить владельцам жилой недвижимости высокой доходности. К тому же в условиях начавшейся рецессии все начнут экономить – в том числе и на агентских услугах, пытаясь находить контрагентов через социальные сети и сервисы бесплатных объявлений. Рынок аренды никогда особой прозрачностью не отличался, но чтобы клиенты не ушли в тень окончательно, профессионалам риэлторского бизнеса придется менять стратегию. Например, задуматься о переходе от ни к чему не обязывающего посредничества при сдаче квартир к полноценному управлению объектами от имени и по поручению собственников.

Текст: Филипп Урбан    Фото: Эвелина Билькис