В прежние годы за такой ситуацией следовало снижение цен на первичном рынке. В этот раз сюжет может развиваться по более замысловатому сценарию, так как рынок вторичного жилья за последние годы кардинально изменился и его влияние на первичку не столь очевидно.
Исчезающий зазор
С начала 2000 года по настоящее время стоимость первички и вторички отличалась друг от друга в основном на 15-30% (см. график 1). Несколько раз на протяжении этого периода цены сближалась. Так, летом 2006-го разница между средней стоимостью квадратного метра строящейся и готовой недвижимости составляла 8%. Осенью 2009 года был отмечен люфт в 10%. Согласно последним данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», ценовой зазор между первичкой и вторичкой стал практически незаметным: средняя стоимость квадратного метра готового жилья на 27 января 2015 года составила 106 тыс. руб., а строящегося – 104 тыс. руб. Разница стала менее 2%.
Практики подтверждают статистические выкладки аналитиков. «Действительно, в конце декабря 2014 года цены сблизились значительней, чем когда-либо до этого», – соглашается генеральный директор компании «АРИН» Елена Лашаева. Данную тенденцию отметили также в АН Becar. В основе необычного поведения ценовых кривых лежат кризисные явления – девальвация рубля, особенно ощутимая в ноябре-декабре прошлого года, а также – повышение ключевой ставки Центробанка РФ до 17%, что сделало весьма туманным будущее ипотеки.
График 1
Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге (2000-2015 годы)
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
В новой макроэкономической ситуации изменилось поведение покупателей и продавцов. Рынок недвижимости пережил три волны аномально высокой активности клиентов в течение прошлого года. Ажиотажный уровень спроса на покупку строящегося жилья, обусловленный желанием россиян сохранить денежные накопления, привел к повышению цен девелоперами. В итоге, поясняет Елена Лашаева, покупатели остались без традиционных предновогодних скидок и акций от застройщиков.
Нестабильность ситуации повлияла также на продавцов готовой недвижимости. «Сейчас, так же, как и в 2008-2009 годах, мы наблюдаем сокращение объема предложения. Не понимая правил движения рынка, некоторые собственники снимают квартиры с продажи в надежде на рост цен и более выгодную сделку», – говорит эксперт АН Becar Леонид Сандалов. Можно предположить, что из листинга в первую очередь уходят (либо продаются, либо снимаются с продажи) наиболее ликвидные объекты – небольшие квартиры в шаговой доступности от метро, которые отличаются самой высокой ценой квадратного метра в сегменте массового жилья. Не удивительно, что средняя стоимость «квадрата» на вторичке замедлила темп роста.
Под микроскопом
Впрочем, при более детальном изучении ситуации выясняется, что в некоторых районах города разница между стоимостью «квадрата» на первичном и вторичном рынках только растет. В первую очередь это относится к Центральному району (ценовой люфт составляет 24%), Петроградскому (30%) и, как ни странно, Выборгскому (35%).
Столь отличающиеся друг от друга части города оказались в одной «компании» по схожим причинам. «Если сравнивать с ситуацией пятилетней давности, то в центре города мы не видим сближения цен на первичном и вторичном рынках. Напротив, они разбегаются. Одна из причин – появление новых объектов, не относящихся к премиальному сегменту, например, на намывных территориях с нерешенной проблемой обеспеченности коммуникациями (Василеостровский район), а, скажем, на Петроградке имеются объекты с длительной историей строительства. В 2010 году в центральных районах Петербурга преобладали новостройки классов бизнес и премиум на высокой стадии готовности», – объясняет руководитель Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марина Чижкова. Довершают картину традиционно высокие цены на жилье в старом фонде. В итоге в центре города первичка все больше выигрывает по ценам у вторички.
В Выборгском районе происходит примерно тот же самый процесс. Из-за большого количества построенных после 2000 года домов (так называемая новая вторичка) средняя стоимость квадрата на вторичном рынке довольно высока. С другой стороны, обострение конкуренции между застройщиками, в первую очередь – на бурно развивающейся территории у станции метро «Парнас», притормаживает рост цен на первичном рынке.
Наиболее ощутимо сближение «первичных» и «вторичных» цен в таких районах, как Калининский, Невский, Красногвардейский и Фрунзенский. То есть там, где много хрущевок, брежневок, домов старого фонда в плачевном состоянии, и, следовательно, предложение на вторичном рынке не слишком качественное и дорогое. С другой стороны, в этих районах либо мало строящихся объектов и они на довольно высокой стадии готовности (Фрунзенский), либо долгое время практически ничего не строилось, а потому накопился отложенный спрос (Калининский). Повышенный интерес покупателей к новостройкам в обжитых районах с дефицитом хорошего предложения на вторичке позволяет застройщикам устанавливать высокие цены.
Что дальше?
Теоретически следующим этапом должна стать «самонастройка» рынков. «В прошлые годы мы уже наблюдали похожие ситуации. И каждый раз происходило одно и то же: как только разница между ценами на первичке и вторичке становилась меньше 15% и строящаяся недвижимость теряла свое преимущество, происходил отскок», – поясняет главный аналитик ГК «БН» Сергей Бобашев.
По этому сценарию развивались события в предыдущий кризис 2008-2009 годов, когда, заметим, цены не притирались вплотную друг к другу (см. график 2). Напомним, что в сентябре 2008 года средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья была на 20% ниже, чем готового. Ровно через год разница сократилась вдвое, до 10%. А к концу 2010-го вернулась к докризисному значению и вновь составила 20%. К тому же в кризис, как мы помним, покупатели начинают с большей осторожностью относиться к строящемуся жилью и зачастую предпочитают пусть более дорогую, но стопроцентно надежную готовую недвижимость.
График 2
Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге (2008-2010 годы)
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
Опыт прошлых лет лежит в основе прогнозов практиков рынка недвижимости. «Нынешнее сближение цен, вероятнее всего, носит временный характер. В кризис 2008-2009 годов, спустя полгода после падения цен на нефть и роста курсов иностранных валют, стоимость первичного жилья упала на 30%. Дело в том, что резкий отток покупателей с первичного рынка на вторичный вынуждает застройщиков снизить цены предложения», – рассуждает Леонид Сандалов. Елена Лашаева тоже считает, что «ажиотажа на первичном рынке нет, все идет достаточно штатно, а это означает, что в скором времени мы увидим нормализацию ситуации».
Однако за годы, прошедшие между двумя кризисами, рынок готового жилья Петербурга радикально изменился. Он, по сути, разделился на два разных рынка: на старую и новую вторичку. «Сегодня вторичный рынок по-иному влияет на первичный. Еще несколько лет назад покупатель сравнивал новостройки с расположенными по соседству домами 137-й серии. Застройщик, соответственно, был вынужден ориентироваться на цену квартир в этих домах и отступать вниз не менее чем на 15%. Сегодня покупатель смотрит на объекты в новой вторичке. А стоимость «квадрата» в ней довольно высока», – поясняет Сергей Бобашев. По его словам, не менее 50% предложения на вторичном рынке – это жилье в объектах, сданных после 2000 года.
Можно предположить, что после сближения цен на двух рынках все же последует отскок. Но он будет не «тотальным», а фрагментарным. Понятно, что застройщики будут вынуждены снизить расценки только в тех районах города, где стоимость первички вплотную приблизилась к вторичке. Более того: они сделают это только в тех локациях, где квартиры в строящихся домах утратили ценовое преимущество перед прямым «конкурентом» – новой вторичкой. Сближение цен с хрущевками застройщики не воспринимают как угрозу.
В ближайшие месяцы может проявиться другой неприятный для застройщиков фактор. Ожидается, что в некоторых локациях увеличится количество выставленных на продажу инвестиционных квартир. В таком случае в местах массового строительства (Мурино, Девяткино, Кудрово, Шушары, Парнас и т. д.) предложение от инвесторов будет давить на цены первички и, возможно, заставит некоторые строительные компании пересмотреть свои прайсы.
