В прежние годы в юго-восточном секторе Петербурга жилищное строительство особой активностью не отличалось. Но с открытием Большого Обуховского (Вантового) моста в 2004 году все пришло в движение – городской ландшафт депрессивной территории, насыщенной промышленными объектами, начал стремительно меняться.
Жилые комплексы, которые нынче сдаются и на левом, и на правом берегу Невы, – преимущественно крупноформатные, от 700 до 1,6 тысячи квартир. Таким образом, в обозримом будущем население территорий вокруг единственного неразводного через Неву моста заметно увеличится, а нагрузка на транспортные сети и социальную инфраструктуру некогда тихих «спальников» вырастет. Все это, понятное дело, беспокоит старожилов исторического района Рыбацкое, в который мы и отправились с традиционным еженедельным объездом – изучать предложения вторичного рынка жилья.
Рыбацкая деревня в наши дни
Самые динамично развивающиеся городские территории в России почти всегда располагаются вдоль крупных рек. Именно на берегах заметнее всего историческая смена городских ландшафтов. Рыбацкое в этом отношении – не исключение.
Жилые поселения вдоль сегодняшнего Рыбацкого проспекта (в прежние годы он был частью Шлиссельбургского тракта) существовали задолго до основания Петербурга, а при Петре I здесь появилась рыбацкая деревня, снабжавшая столицу осетриной. В XIX веке Рыбная слобода разрослась. Жизнь била ключом: здесь располагались трактиры да извозчичьи дома, работали кирпичные заводы, получавшие глину с местных карьеров. В начале XX века сюда пришла железная дорога.
В середине 1980-х годов в Рыбацком появилась одноименная станция метро с наземным вестибюлем, а окрестности начали застраиваться «панельками» 137-й серии. В 1990-е годы, когда флагманы советского крупнопанельного домостроения начали банкротиться, на месте панельного недостроя разной степени готовности возводили панельно-монолитные и кирпично-монолитные дома. По квартирным планировкам они напоминали ту же 137-ю серию. Чуть позже здесь активно строили «панельки» гатчинских серий.
При этом совсем еще недавно – до начала нашего века – историческая территория Рыбацкой слободы являла собой медвежий угол, окруженный промзонами. Транспортное сообщение было затрудненным, поэтому выраженного спроса на квартиры в новостройках с видами на Неву не наблюдалось. И, как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло: благодаря ограниченному покупательскому интересу «спальник» на берегу Невы избежал хаотичного переуплотнения, типичного для территорий, активно застраивавшихся в конце прошлого века.
Таким образом, Рыбацкое по структуре застройки напоминает, к примеру, своего ровесника – жилмассив Озеро Долгое, но примерно десяти-пятнадцатилетней давности.
Небоскребы у берега
После появления первой круглосуточной переправы через Неву территорией начали активно интересоваться застройщики. Новой доминантой жилого района стал 35-этажный ЖК «Князь Александр Невский», встречающий нас на въезде в «спальник» (проспект Обуховской Обороны, 138). На сегодняшний день это самое высокое жилое здание в Петербурге. Оно сдано в эксплуатацию в 2012 году (застройщик – «РосСтройИнвест»).
Это комплекс из трех секций высотой около 100 м (35 жилых этажей, два заглубленных, паркинг на 214 машиномест). В начале строительства он был обозначен как объект бизнес-класса, а также «первый жилой небоскреб Северной столицы». К слову, если бы не квартиры-студии и дефицит мест в паркинге, ЖК «Князь Александр Невский» вполне мог бы действительно позиционироваться в сегменте бизнес-класса.
Всего в ЖК 1600 квартир, среди которых есть и студии на 27 кв. м, и просторные двухуровневые объекты свободных планировок. Имеются и совсем необычные для сегмента комфорт-класса предложения – «двушка» 155 кв. м или двухуровневая однокомнатная квартира жилой площадью около 36 кв. м со спальной антресолью, винтовой лестницей и тремя санузлами (общая площадь – 74,5 кв. м).
В настоящее время на вторичном рынке жилья в продаже представлено около двух десятков квартир в ЖК «Александр Невский» с ценами от 80 до 140 тыс. руб. за кв. м. Самый доступный тип объекта – студия 27 кв. м (от 3 млн руб.).
Проехав несколько сотен метров по Рыбацкому проспекту, мы увидим шесть взметнувшихся ввысь корпусов ЖК «Речной» (Рыбацкий проспект, 18, застройщик – «ЛенСпецСМУ»). По числу квартир это также комплекс-полуторатысячник. Дом сдан, отделочные работы – в самом разгаре, но стройка пока огорожена.
Очевидно, что в ближайшее время этот ЖК станет основным поставщиком новой вторички в обозначенном районе. Хотя и сегодня предложений немало: в первую очередь предлагаются студии (26-29 кв. м) и однокомнатные квартиры (41-44 кв. м). Минимальная цена жилища (без отделки) – 3 млн руб., максимальная – 5 млн руб. Правда, в отличие от предыдущего объекта, квартирные планировки здесь вполне традиционны, а проблема с парковками обещает быть не столь острой (на 1550 квартир имеется 700 мест в паркинге).
Примечательно, что строительство первого объекта вдоль четной стороны бывшего Шлиссельбургского тракта сопровождалось пристальным вниманием со стороны общественности, что отразилось на архитектурном облике. На старте застройщик бодро «смахнул» с участка застройки старинное здание Училищного дома, которое располагалось на берегу, но затем под давлением градозащитников был вынужден восстановить снесенный объект. В результате получилось, что высотный корпус нависает над старинным зданием, словно оттеснив его от берега.
Под занавес 2014 года полностью введены в эксплуатацию и другие масштабные объекты от «ЛенСпецСМУ» вблизи Вантового моста – последняя очередь ЖК «Ласточкино гнездо», а также ЖК «Молодежный». Но располагаются они за пределами обозреваемой территории.
Очевидно, что островок современной застройки на четной стороне Рыбацкого проспекта – первый, но не последний. Все-таки прибрежная территория имеет повышенную градостроительную ценность, а квартиры с видами на акваторию Невы обречены на повышенный спрос. Но строительный бум предкризисной пятилетки, по всей видимости, уже сошел на нет. Поэтому новый этап градостроительного планирования и связанных с ним дискуссий, скорее всего, забурлит через несколько лет, после окончания периода рецессии на рынке недвижимости.
Три четверти панели
В целом рядовая застройка Рыбацкого типична для «спальников» образца 1980-х годов. Хрущевок и ранних брежневок здесь нет. Почти три четверти жилищного фонда территории – это дома улучшенных модификаций 606-й, 504-й и 137-й серий второй половины 1980-х годов. По планировкам и квартирографии они примерно такие же, как и в других районах массовой застройки того же периода (Ржевка-Пороховые или уже упомянутый массив Озеро Долгое). При этом средний уровень цен на квартиры скорее сопоставим со Ржевкой, чем с аналогичными по структуре застройки кварталами Северо-Приморской части. Таким образом, Рыбацкое – это относительно молодой район массовой застройки с доступными, по городским меркам, ценами на жилье.
Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения вторичного жилья для ценовой зоны «Рыбацкое» (ограничена Рыбацким проспектом, рекой Славянкой, переулком Слепушкина, Тепловозной, Караваевской улицами и проспектом Обуховской Обороны) составляет 90,7 тыс. руб. за кв. м (для сравнения: для Ржевки-Пороховых это значение равно 91,5 тыс. руб. за кв. м).
Однокомнатные квартиры в жилмассиве предлагаются по ценам от 3,8 до 4,6 млн руб., «двушки» оцениваются в 4,5-7,2 млн руб., «трешки» – от 5,5 до 11,5 млн руб. Самые доступные предложения – в «панельках» 1980-х годов постройки (в основном в 137-й серии), самые дорогие – в домах гатчинских серий, относительно свежих кирпичных и кирпично-монолитных домах.
Район обладает развитой коммерческой инфраструктурой, сосредоточенной преимущественно у метро, и имеет типичный для активно застраиваемых территорий дефицит мест в детских садах и школах.
Главный недостаток Рыбацкого – неважная транспортная доступность (пробки при выезде на КАД и проспект Обуховской Обороны могут возникать в любое время дня). Но с точки зрения сегодняшних жителей, это минус, идущий рука об руку с плюсом: благодаря специфическому географическому положению транзитному транспорту через Рыбацкое ездить неудобно, а жилой застройке расползаться некуда.
Жаль только, что от исторической жилой среды со старинными кирпичными особняками и мануфактурами вдоль Шлиссельбургского тракта ничего не осталось: она полностью поглощена кварталами «панелек».
