Подписанный президентом РФ на исходе прошлого года ФЗ № 457 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» существенно изменит сложившиеся на рынке нотариальных услуг правила работы.
Гарантия или лишние траты?
Часть этих изменений имеет непосредственное отношение к удостоверению сделок с недвижимостью.
Уточним, эта процедура сегодня не является обязательной. Тем не менее, по данным Федеральной нотариальной палаты (ФНП), за первое полугодие 2014 года количество сделок с недвижимостью, удостоверенных нотариусами в РФ, составило почти 50 тысяч.
В частности, в Северной столице, по оценкам нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексея Комарова, проходят удостоверение около 15% сделок с недвижимостью на вторичном рынке.
Таким образом, граждане рассчитывают обезопасить сделки. Ведь, как напоминает Алексей Комаров, обязательства агентства недвижимости проверить историю приобретаемого объекта, зачастую гарантий чистоты сделки не дают. «Практика показывает, что в большинстве случаев доказать недобросовестность агента и тем более – получить с него деньги, невозможно. К тому же по действующему законодательству агент не отвечает за добросовестность продавца, если, к примеру, у последнего окажется поддельный документ о праве собственности на объект», – поясняет эксперт.
В то же время, в связи с законодательными изменениями, поясняет петербургский нотариус Мария Терехова, меняется система компенсации нотариальных ошибок.
По прежнему законодательству свою профессиональную ответственность нотариус страховал сам, кроме того, принесенный им ущерб компенсировала региональная Нотариальная палата. И если совокупного размера возмещения для покрытия убытков не хватало, нотариус отвечал личным имуществом. Теперь дополнительно создается компенсационный фонд в ФНП. То есть ущерб потерпевшим будет возмещаться полностью.
Фонд начнет работать с 1 января 2016 года, а старт выплат отнесен на 1 января 2017 года.
Доказательная сила и тарифы
Прежде всего важным законодательным нововведением следует считать повышение доказательной силы нотариального акта.
Теперь оспорить сделку, удостоверенную нотариально, будет на порядок сложнее. «Если нотариус установил какой-то факт и удостоверил его от имени государства, то будет считаться, что этот факт не требует в суде дополнительного доказательства. Это, конечно, не исключает возможности обжалования самого нотариального действия, если обнаружено нарушение, – поясняет московский нотариус Илья Радченко. – Но это исключает возможность в ходе разного рода судебных процессов огульно ставить под сомнение все, что удостоверено».
«Если мы априори верим в добросовестность нотариуса, составляющего юридически значимые документы, мы просто разгружаем суды», – добавляет президент ФНП Константин Корсик.
Также, согласно новому закону, снижаются расходы на нотариальные услуги.
Напомним, ранее при удостоверении сделки с объектом недвижимости стоимостью до 1 млн руб. тариф составлял 1% от стоимости объекта. Если цена недвижимости находилась в пределах от 1 до 10 млн руб., нужно было заплатить 10 тыс. руб. плюс 0,75% от стоимости объекта. Если регистрировалась сделка с объектом дороже 10 млн руб., тариф составлял 7,5 тыс. руб. плюс 0,5% от стоимости покупки.
С 1 января этого года при сделках по отчуждению недвижимого имущества при стоимости объекта более 1 млн руб. нотариусы должны взимать 7 тыс. руб. плюс 0,2% от его стоимости (см. справку БН).
«Обычно цена сделки составляет 3-5 млн рублей, – поясняет Алексей Комаров. – При существовавшей системе оплаты услуги нотариуса обходились примерно в 40 тыс. рублей – с учетом подачи документов на государственную регистрацию, различных заявлений и согласований. С 2015 года средняя стоимость услуги снизилась до 20 тыс. рублей».
Скорость регистрации
Главной же следует считать новеллу, согласно которой зарегистрировать недвижимость, если сделка оформлялась через нотариуса, можно будет за один день.
«Федеральным законом предусматриваются совершенствование порядка и сокращение сроков предоставления сведений о правах на объекты недвижимости по запросу нотариуса, – поясняется на сайте президента России. – Кроме того, предусматривается сокращение срока государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов с пяти до трех рабочих дней, а в случае представления этих документов в форме электронных документов – до одного рабочего дня».
Увы, здесь есть «но».
Напомним, если для всех сделок, совершенных в простой письменной форме, законом установлен срок регистрации 18 дней, то заверенную нотариусом сделку Росреестр с 1 февраля 2014 года был обязан регистрировать в течение пяти дней.
В одних регионах это требование исполнялось, в других, например, в Петербурге, – нет. Задержки объяснялись высокой загруженностью и кадровым дефицитом. Соответственно, некоторое время в «проблемных» регионах Росреестр не будет выдерживать и положенные по новому закону сроки.
«Практически все региональные нотариальные палаты готовы предоставлять документы в электронной форме, но, увы, Росреестр не готов к принятию таких документов, – поясняет президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко. – Да и регистрация документов в бумажной форме затягивается. Мы подаем в срок, а дальнейшее от нас не зависит».
«Подавать документы в электронной форме пока нет технических возможностей по всей России, – уточняет Мария Терехова. – Мы готовы, граждане бомбардируют нас звонками с требованиями соблюсти утвержденные законом сроки, но внедрить соответствующую программу специалисты Росреестра обещают лишь к марту».
Последний вопрос
Таким образом, новый закон дает дополнительные преимущества сделкам, оформленным нотариально, по сравнению со сделками в простой письменной форме. И его можно считать очередным шагом к обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью.
Государство преследует определенную цель – очистку вторичного рынка недвижимости от «серых» схем. Ведь в кризис острота темы собираемости налогов существенно возрастает. С одной стороны, налогообложение привязывается к кадастровой стоимости, с другой – оформление сделок перепоручается нотариусам, которые финансово заинтересованы в фиксации в бумагах реальных рыночных цен.
Однако остается камень преткновения, не позволяющий этим планам претвориться в жизнь. Это достоверность данных государственного реестра недвижимости. «Как могут третьи лица опираться без опаски на эти данные – пока не ясно. Ведь сегодня существует проблема, что в разных документах могут быть разные цифры по квадратным метрам, – отмечает заместитель председателя совета «Исследовательского центра частного права при Президенте РФ» Лидия Михеева. – Чтобы реестр был достоверным, важно, чтобы данные были кем-то проверены и верифицированы».
И, кстати, есть вероятность, что эта проблема будет решена в ходе рассмотрений законопроекта «О государственной регистрации недвижимости».
