Квартиры в типовых домах прежних лет постройки – самый распространенный товар на вторичном рынке жилья. Сами здания, как правило, еще вполне крепкие, готовы верой и правдой служить своим жильцам долгие годы. Но они, к сожалению, не молодеют, да и квартиры в них периодически требуют ремонта – косметического (с освежением потолков и поклейкой обоев) или капитального, с переборкой полов, выравниванием стен, заменой оконных блоков, межкомнатных дверей, труб и электропроводки.
Выполнение ответственных ремонтно-строительных работ имеет смысл доверить профессионалам. Но определять границы необходимого и достаточного ремонта придется самостоятельно. Ведь любой специалист, будь то отделочник, электрик или сантехник, ориентирован на то, чтобы «освоить» клиентский бюджет с максимальной выгодой для себя. Итак, наша сегодняшняя задача – оценка и определение последовательности ремонтных работ для приобретаемой на вторичном рынке жилья хрущевки или брежневки в состоянии «сильно б/у».
Решаем вопросы пола
При покупке квартиры в типовом доме в первую очередь следует обращать внимание на состояние полов. Замена напольного покрытия – самая хлопотная и трудоемкая часть ремонта хрущевки или брежневки. Хлопотно все это потому, что озаботиться «половым вопросом» придется до переезда (если в квартиру завезены вещи и мебель, ремонт сильно осложняется). Дорого – потому что заменять приходится не только декоративное покрытие (паркетную доску, линолеум, ламинат), но и все, что находится под ним.
Правда, если дом относительно свежий, а полы относительно ровные и не ходят под ногами, можно ограничиться шлифовкой паркета в комнатах, а также заменой потертого финишного покрытия в кухне и прихожей. Капитальный ремонт пола неизбежен, если в квартире имеются неистребимые затхлые запахи, линолеум пошел волнами, паркет или дощатые полы рассохлись и скрипят. С другой стороны, ничто так не освежает атмосферу в видавшем виды жилище, как качественный ремонт пола.
Меньше всего проблем с полами в «панельках» последних поколений, например, в домах 137-й серии, где линолеум положен прямо на бетонное основание. В хрущевках и основных сериях брежневок полы являют собой слоеный пирог из бетонного перекрытия, дощатых лаг, черного пола и декоративного покрытия (линолеум, плитки ПВХ, древний наборный паркет). Причем пространство между лагами, как правило, щедро просыпано песком, приправленным строительным мусором, цементной пылью, а также (почти всегда) артефактами времен ударных строек в виде пустых бутылок и консервных банок.
Если же это квартира на первом этаже хрущевки (над подвалом с прохудившимися трубами), то подпольное содержимое, скорее всего, напоминает перепревший торфяник. А поскольку это содержимое впитало в себя все испарения и жидкости, пролитые на пол за многолетний период эксплуатации, то его желательно заменить (здесь только сами бетонные плиты перекрытия менять не надо, но стыки придется герметизировать для защиты от подвальных испарений). Расчистка подполья также неизбежна, если предполагается, что в квартире поселятся астматики или аллергики.
Разобрать полы можно и самостоятельно. Но будьте готовы к тому, что объем вынутого из подполья строительного мусора будет немаленьким (примерно 2 куб. м на комнату 12-14 кв. м). На ближайшую помойку такой объем строительных отходов не вынести (это чревато штрафами). Стало быть, первая статья расходов – вывоз мусора. Поэтому составление сметы придется начинать со звонков в компании, специализирующиеся на данном виде работ. Но не забывайте, что каждая услуга (демонтаж, упаковка в мешки, погрузка, подача машины к подъезду) – оплачивается отдельно.
Ремонт в счет аренды: подробная инструкцияСобственники предназначенного для сдачи в наем жилья стараются не вкладывать много денег в его обустройство. Но если состояние квартиры не устраивает >>Итак, залежи мусора ликвидированы, бетонное основание обработано грунтовкой, препятствующей образованию пыли. Уже с этого момента вы заметите, что атмосфера в старой квартире стала намного свежее. Следующий этап – восстановление утраченного. Самый экономичный вариант – лаги из бруса, черный пол из фанеры, потом – декоративное покрытие, самый трудозатратный – керамзитобетонная стяжка (основная сложность здесь в том, что перед укладкой плитки, паркета или ламината придется дожидаться, пока она высохнет – а это от 30 до 50 дней).
Цены на фанеру, пиломатериалы, подложки и декоративные покрытия (паркетная доска, керамическая плитка, ламинат), а также технологические нюансы, позволяющие рассчитать расход материала, ищите на специализированных интернет-ресурсах. О нюансах ценообразования расскажем ниже.
Обновляем окна и двери
Обшарпанные двери и рассохшиеся деревянные оконные блоки в домах двадцатилетней давности и старше, как правило, почти всегда настоятельно требуют замены. Другое дело, что, в отличие от полов, менять их можно уже после переезда – поэтапно. Но если имеется финансовая возможность, старые двери и содранные со стен обои имеет смысл отправить в мусор вместе с полами. Новые двери желательно устанавливать после монтажа покрытия и выравнивания стен. Монтировать металлопластиковые окна со стеклопакетами можно на любой стадии ремонтных работ, но непременно – до финишного выравнивания стен и их оклейки обоями.
Цены на дверные полотна и все комплектующие (наличники, доборы, дверные ручки, замки и защелки) можно узнать на сайтах специализированных компаний. Наводя справки о стоимости монтажных работ, обязательно уточняйте, что входит в заявленную цену. Хитрость здесь вот в чем: некоторые установщики (в особенности, рекомендованные продавцами) занижают стоимость услуг, указывая привлекательную для клиента цифру, но «забывая» упомянуть, что за демонтаж старой двери, расширение или уменьшение проема, врезку замков, установку доборных планок и наличников придется доплачивать.
С окнами все просто. В типовых квартирах устанавливаются оконные блоки стандартных типоразмеров, а на сайтах компаний, специализирующихся на производстве и монтаже светопрозрачных конструкций, имеются калькуляторы, позволяющие оценить стоимость изготовления и монтажа окна, а также аксессуаров и комплектующих.
Сэкономить здесь можно только на отказе от лишних поворотно-откидных створок в пользу глухих или установке вместо двухкамерных стеклопакетов однокамерных (если окна не выходят на шумную магистраль), но ни в коем случае – не на услугах монтажников. Неквалифицированные установщики окон – это почти всегда деньги на ветер.
Переходим к коммуникациям
Сантехнические и электротехнические работы однозначно имеет смысл доверять только профессионалам (разумеется, не забывая о достаточном, необходимом, а также о законном желании электриков и сантехников освоить клиентский бюджет).
Если предыдущие жильцы не устанавливали счетчики на воду и газ – самое время озаботиться их установкой. Забитые ржавчиной трубы водоснабжения и радиаторы отопления требуют замены. Но ремонт системы отопления придется отложить до окончания отопительного сезона.
Самая распространенная и надежная замена для подтекающих и заросших ржавчиной стальных водопроводных труб – трубы полипропиленовые. Чугунную ванну с побитой эмалью можно обновить наливным акриловым покрытием – будет как новая и несколько лет, до следующего обновления, прослужит без проблем. «Убитую» стальную ванну надолго восстановить таким же способом не удастся: лучше купить новую.
Электропроводка в типовых брежневках и хрущевках, долгие годы не знавших ремонта, как правило, пребывает не в лучшей кондиции. Алюминиевые провода в процессе многолетней эксплуатации становятся ломкими, а розетки и выключатели – вываливаются из стен. Электроустановочные изделия имеет смысл менять только вместе с монтажными коробками (старые металлические – выбрасываем, ставим новые – пластиковые).
Распределительный щит и старинный электросчетчик на входе в квартиру желательно заменить новым – двухтарифным. Такая модернизация быстро окупится, если вы пользуетесь мощной бытовой техникой. Если полная замена электропроводки в ваши планы не входит, внесите в бюджет проекта под названием «ремонт» проведение отдельной силовой линии на кухню – для подключения стиральной и посудомоечной машины, микроволновки и прочего кухонного оборудования. Силовая линия должна иметь заземление и УЗО (устройство защитного отключения).
На финише: ровные стены
Снятие наслоений старых обоев, которые много лет впитывали в себя все бытовые запахи, также способствует освежению квартирной атмосферы. Но финишное выравнивание стен и потолков – это вид ремонтно-отделочных работ, которым можно заниматься бесконечно, то есть случай, когда ремонт нельзя закончить, а можно только остановить. Зато на выходе – получится новая квартира, хоть и в доме не первой молодости.
В утешение владельцам и покупателям квартир в типовых «панельках» отметим, что в домах данного типа стены, как правило, значительно ровнее, нежели в «монолитах» образца второй половины 1990-х годов, в которых перегородки, действительно, могут стоять вкривь и вкось.
Если вы не страдаете излишним перфекционизмом, достаточно ограничиться восстановлением подбитых углов и выравниванием фрагментов стен, примыкающих к дверным проемам. Не все во времена развитого социализма были халтурщиками: как правило, в брежневках и хрущевках отклонение от вертикали внутриквартирных перегородок высотой 2,5 м редко превышает 1,5-2 см.
При проведении ремонтных работ в малогабаритных кухнях, где каждый сантиметр на счету, важно не перестараться: может оказаться, что после штукатурных работ стандартная кухонная мебель не впишется в ограниченное пространство.
Сколько стоит: смета предварительная и окончательная
Итак, как мы уже обещали, возвращаемся к вопросам ценообразования. Сжатые сроки ремонта позволяют экономить на логистике, но удорожают проект, поскольку не дают возможности выгодно и по случаю приобретать материалы и аксессуары на распродажах.
Для приблизительного и предварительного расчета сметной стоимости материалов можно воспользоваться строительными калькуляторами, имеющимися на сайтах строительных компаний. Они позволят определить необходимое для вашей площади количество обоев, декоративных покрытий, лако-красочных и прочих материалов. Чтобы перевести килограммы, квадратные метры и литры в рубли, вам придется провести маркетинговое исследование, отправившись со списком в руках изучать ассортимент строительных супермаркетов, или виртуальное путешествие – по интернет-магазинам (кому как удобнее).
Какие работы вы можете выполнить самостоятельно, а для каких придется пригласить специалистов – решать вам. Как оценить приблизительную стоимость работ? В практике бытового ремонта она обычно сопоставима со стоимостью материала средней ценовой категории. Иными словами, составляем смету на материалы, необходимые, к примеру, для косметического ремонта комнаты (напольное покрытие, обои, шпаклевка, грунтовка, краска и т. п.), и итоговую сумму умножаем на два. Получаем приблизительную стоимость материала вместе с работой. Почему в качестве ориентира обычно берутся такие цифры? Во-первых, так удобно считать. Во-вторых, такое ценообразование – это своего рода страхование профессиональной ответственности: при сопоставимых ценах у мастерового, «запоровшего» материал, будет возможность переделать работу за свой счет.
Хотя, конечно же, окончательное определение цены работ – всегда предмет скрытого тендера, торгов и переговоров с представителями разных строительных организаций. Не исключено, что в результате нескольких телефонных звонков (а здесь лениться невыгодно) цифры, внесенные вами в предварительную смету, могут поменяться как в ту, так и в другую сторону.
