Мурино – Новое Девяткино: «монолиты» в полях

Населенные пункты Мурино и Новое Девяткино расположены вдоль Токсовского шоссе во Всеволожском районе Ленинградской области. Тех, кто собирается отправиться на экскурсию в обозначенный район, во избежание путаницы сразу предупредим: станция метро «Девяткино» находится на территории деревни Мурино, а до жилых кварталов населенного пункта Новое Девяткино от нее километра три. Тем не менее именно топоним Девяткино нынче у всех на слуху и стал своего рода символом хаотичной высокоплотной застройки.

Другая особенность территории заключается в том, что микрорайоны высотных «монолитов» смотрятся словно приземленные на квартальную сеть деревенских улиц. Собственно говоря, так оно и есть: градостроительное планирование велось, что называется, задним числом. Поэтому здесь нет не только широких проспектов, но и просто прямых улиц, и заблудиться среди строек несложно.

Градостроительное планирование: задним числом

Вплоть до начала нашего столетия Мурино и Новое Девяткино были обычными деревнями – с частными домами, совхозными полями, рынком у Привокзальной площади, трех- и пятиэтажными кирпичными домами сельских модификаций 528-й серии, а также «панельками» 504-й. Эти населенные пункты отличались от других пригородных деревень только наличием своей станции подземки – единственной в Ленинградской области.

Станция «Девяткино» (в момент открытия, в 1978 году, она называлась «Комсомольская»), появилась тогда, когда никаких административных разногласий и градостроительных противоречий между Ленинградом и областью не было и в помине. Взрывное увеличение объемов строительства здесь случилось уже в начале 2010-х. А в настоящее время возводится целый город, население которого в обозримом будущем превысит численность жителей таких городов-спутников, как Ломоносов, Сестрорецк или Петергоф.

При прежнем областном губернаторе застройщики приобретали сельскохозяйственные земли и спешили получать разрешения на строительство. В результате на вчерашних капустных полях и сельских улицах начали расти кварталы монолитно-кирпичных и монолитно-панельных высоток. Такой старт предопределил одну из главных особенностей застройки, отличающую Мурино и Девяткино от других городов-спутников питерского так называемого прикадья – ее хаотичный характер. В 2012 году, после смены областного руководства территория оказалась в фокусе пристального внимания властей: конфликты вокруг градостроительных регламентов стали доходить до судебных разбирательств. Застройщиков обязывали снижать этажность, брать на себя обязательства по строительству школ, детских садов, дорог и объектов инженерной инфраструктуры. Ряд перекосов удалось устранить. Но в отличие от регулярной застройки основного конкурента – жилого района «Северная Долина» у станции метро «Парнас» – высотное Мурино выглядит хаотичным и непродуманным.

В ближайшие годы застройщики обещают решить проблему со школами и детскими садами, но многоквартирные дома по-прежнему возводятся опережающими темпами. Ближайшие крупноформатные торговые комплексы, кинотеатры и спортивные объекты находятся в городе – по другую сторону Кольцевой автодороги.

Несмотря на близость метро, добираться от него до расположенных в пешей доступности кварталов Мурино – Девяткино откровенно неудобно: далеко не везде предусмотрены тротуары. Перемещаться на автомобиле тоже непросто. К настоящему времени заселены только начальные очереди комплексов, но парковать машину уже решительно негде.

Пробки на единственном выезде из обозначенного жилого района могут возникать в любое время дня. Токсовское шоссе перестало справляться с многократно возросшим трафиком, и даже небольшой сбой, вызванный застрявшим из-за технической неполадки грузовиком, способен надолго заткнуть узкое транспортное горлышко. Снизить остроту проблемы призвано строительство объезда Нового Девяткино от Пискаревской развязки КАД. Но это решение проблемы в первую очередь для транзитного транспорта, да к тому же планам на сей счет уже лет двадцать. Причем, в соответствии с последними тенденциями, строительство предполагается в рамках государственно-частного партнерства (а раз так, то дорога, скорее всего, будет платной).

Инженерные сети для Мурино и Нового Девяткино – тоже «горячая точка». В прежние годы ввод в эксплуатацию жилых зданий часто затягивался из-за невозможности подключения к канализации. Теплосети от Северной ТЭЦ обеспечивают теплом Выборгский и Калининский районы Петербурга. А на местные новостройки мощностей не хватает, и, несмотря на пересекающие территорию теплотрассы, застройщикам приходится комплектовать объекты локальными котельными.

Квартиры эпохи перемен: жизнь налаживается

Современная специфика вторичного рынка жилья заключается здесь в том, что львиная доля предложений – это квартиры в монолитно-кирпичных и монолитно-панельных домах, которые сдавались в эксплуатацию в последнюю пятилетку. Правда, год назад на новую вторичку приходилось шесть из семи выставленных на продажу объектов. Сегодня старых квартир в продаже примерно столько же, а количество выводимых на вторичный рынок новостроек заметно выросло.

Высотки, выходящие окнами на Привокзальную площадь (у метро) к настоящему времени активно заселяются, а площадь с павильонами и автовокзалом постепенно превращается в торговую улицу, первые этажи которой отданы под магазины и предприятия сферы услуг.

Если вы подъехали к станции метро «Девяткино» на машине, вам придется долго кружить в поисках парковочного места, с трудом разъезжаясь с другими автовладельцами, также пребывающими в состоянии активного поиска освободившегося «причала».

Где жить в Петербурге: за парадными фасадами проспекта Стачек

Где жить в Петербурге: дома-легенды Петроградки

Где жить в Петербурге: малоэтажные перспективы Лисьего Носа

Где жить в Петербурге: недорогой вид на Неву

Где жить в Петербурге: семейное жилье Сосновой Поляны

Однако дворы новых ЖК – это частная территория. Они отгорожены от хаоса торговой зоны и туго скрученного транспортного узла автоматическими воротами. К парадным можно подъехать только для разгрузки мебели или отделочных материалов. Причем, судя по количеству желающих разгрузиться во дворе, новоселы активно обустраиваются. За заборами суета торговых зон заканчивается. Здесь нас встречают детская площадка, а в подъездах – помещения для консьержей, сверкающие подъемники для инвалидных колясок и тихие скоростные лифты.

На одиннадцатом этаже одного из недавно сданных ЖК, в который нас пригласили, чтобы осмотреть новую квартиру-студию на 27 кв. м, нашему взору предстает лестничная площадка коридорного типа, больше характерная для гостиницы или общежития, нежели для жилого подъезда. Но такая компоновка (сквозной проход по этажу и возможность выхода в разные подъезды) типична для современных жилых зданий с преобладанием квартир-малометражек.

В доме пока немноголюдно. Тишину то и дело нарушает стрекот перфораторов – отделочные работы в квартирах в самом разгаре. Отмечаем, что это именно стрекот, а не грохот: звукоизоляция – на вполне приличном уровне. Уделено внимание энерго- и ресурсосбережению. Подъезды залиты теплым светом светодиодных светильников, квартиры укомплектованы счетчиками воды, на радиаторах – датчики учета тепла. В просторном санузле имеется пожарный гидрант (жильцам выдают шланги), сделана штатная гидроизоляция и организован отвод воды, пролитой на пол (соседей затопить не получится). Одно из новшеств, нетипичных для застройки предыдущих поколений, – верхняя разводка труб водоснабжения и вентиляционных каналов (коммуникации предполагается прятать под подвесным потолком).

Несмотря на скромные габариты, квартира-студия не производит впечатления тесной – прежде всего благодаря высоким потолкам и правильным пропорциям помещений. Отметим, что такая студия вполне может быть не только жилищем холостяка, но и квартирой для молодой семьи с ребенком-дошкольником. Тем более что детские сады в Мурино и Новом Девяткино все-таки строятся. Стало быть, жизнь налаживается.

Квартиры и цены: дальше, выше, плотнее

Впрочем, квартира, в которой мы побывали, расположена в одном из «флагманских» объектов. Малогабаритных квартир в таком доме, по сравнению с объектами, которые проектировались и начинали строиться годом-двумя позже, относительно немного. Впрочем, через год-другой нам есть смысл сюда вернуться – чтобы оценить свежие поступления вторичного рынка жилья в районе с беспрецедентно высокой, по сравнению с кварталами прежних поколений, плотностью застройки. Основное на сегодняшний день предложение квартир на первичном рынке – это самые ходовые в наше время «однушки» и студии. При этом некоторые строящиеся высотки укомплектованы малогабаритным жильем даже больше, чем на три четверти.

В отличие от высотного Мурино, основная застройка Нового Девяткино – это «панельки» серий 1-504Д и 1-504Д2 советского образца, а также сборные или монолитно-панельные дома гатчинских серий («Оптима», 121-я). И тут нам придется отметить, что старая и новая вторичка обозначенной территории – это сегменты совершенно разные и по ценообразованию, и по планировочным характеристикам квартир.

Так, в жилых домах последнего поколения, сосредоточенных в Мурино, многокомнатных квартир почти не предлагают. Зато доля выставленных на продажу однокомнатных и студий превышает 75% (год назад было 68%), двухкомнатные составляют около 20%. В объектах старой вторички, представленных преимущественно «панельками» и кирпичными хрущевками, имеется широкий спектр типовых одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Правда, четырех- и пятикомнатные также встречаются нечасто (см. табл.).

По данным Центра недвижимости и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», выставленная на продажу «однушка» в современном «монолите» имеет среднюю площадь 35 кв. м, в доме советского периода (как правило, речь о 504-й серии) – 39 кв. м. В то же время «двушки» в современных новостройках – более просторны (58 кв. м в новых домах, 53 кв. м – в старых). То же относится и к трехкомнатным квартирам (81 кв. м в новостройках, 73 кв. м – в типовых домах прежних лет постройки).

Цены предложения однокомнатных квартир в панельных домах предыдущего поколения стартуют с отметки 2,6 млн руб. В сегменте вчерашних кирпично-монолитных и панельно-монолитных новостроек студии (26-28 кв. м) предлагают к продаже за 2,3-2,8 млн руб. – цена зависит от площади, расстояния до метро и качества отделки. Средние цены одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах разных поколений представлены в таблице.

Структура предложения квартир в районе Мурино – Новое Девяткино

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок