Влияние экономического кризиса на различные сегменты загородного рынка неодинаково. По данным аналитиков и девелоперов, сильнее всего сократился спрос на участки с обязательным подрядом и готовые коттеджи (особенно дорогие – от 7 млн руб. и выше). А вот участки без подряда, несмотря на кризис, продавались в конце 2014 года достаточно активно.
Земля доступна
В последние месяцы наблюдался серьезный всплеск спроса на участки: граждане спасали накопления от обесценивания. «В некоторых случаях покупатели не знают, что дальше делать с этой землей: строить самим, продавать или оставить на перспективу. Главное для них – куда-то пристроить средства. В каком-то смысле этот спрос можно назвать инвестиционным», – считает руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский.
В самом деле, в условиях нестабильности курса рубля многие стремятся вложить деньги в недвижимость, однако на квартиру, даже однокомнатную, хватает далеко не всем. Покупка же участка вполне доступна большинству семей – например, в ближайшей пригородной зоне популярного Всеволожского района участок площадью 8-10 соток со всеми коммуникациями можно приобрести за 1-1,5 млн руб. – в новых коттеджных поселках и старых садоводствах (вторичный рынок) цены примерно одинаковы. На удалении около 15 км от Петербурга просторный участок можно приобрести уже за 700 тыс. руб., а то и дешевле. В 30-километровой зоне земельные наделы могут стоить 400-450 тыс. руб.
Покупателей земли прельщает и тот факт, что земельные участки, в отличие от многих других товаров, не подорожали. Более того, во многих коттеджных поселках до сих пор действуют специальные предложения – величина скидок доходит до 15-20%. Готовы торговаться, по словам риэлторов, и продавцы на вторичном рынке.
Целый ряд девелоперов в условиях сворачивания банками ипотеки предлагают рассрочку – на полгода, год, реже на более продолжительный срок. У кого-то услуга платная, однако предоставляется и беспроцентная рассрочка. Некоторые готовы «растянуть во времени» не всю сумму, а лишь ее часть – 200-300 тыс. руб.
Посчитаем инвесторов
«Доля инвестиционных покупок участков растет начиная с 2008 года. Ежегодно мы отмечали прирост числа таких сделок на 5-10%. Пик пришелся на 2012 год, когда почти половина участков приобреталась с целью сохранить и приумножить средства», – вспоминает генеральный директор компании «АТС Малиновка – управление дачными поселками» Евгений Айтжанов. В последние месяцы активность инвесторов, по его наблюдениям, растет на 2-2,5% в месяц. Если так будет и дальше, то доля инвестиционных сделок к концу 2015 года может составить до 30%.
Впрочем, другие участники рынка не согласны с такими оценками. «На мой взгляд, предновогоднее оживление в сегменте земельных участков вызвано не инвесторами. Большинство сделок совершали люди, которые давно планировали покупку земли для собственных нужд, но откладывали ее по тем или иным причинам. Теперь же они поняли, что медлить – нельзя», – говорит советник руководителя ГК«Стинком» Светлана Невелева. По ее словам, инвестиционный спрос есть, но масштабы его существенно меньше.
Как считает коммерческий директор компании «Айдадом» Алексей Баринов, сегодня покупают землю в основном те, у кого созрело решение построить дом и жить за городом. Инвесторов немного. Такая же ситуация, по его словам, сохранится и в будущем.
Разумеется, продажи активно идут далеко не у всех участников рынка. Зарабатывать в нынешних условиях удается в основном профессиональным девелоперам (их единицы), уже имеющим за плечами успешно реализованные проекты. Торговцы же земельной нарезкой в чистом поле сейчас пребывают в состоянии «великой депрессии».
Советы покупателям
«Покупателям, которые хотят вложить деньги в землю, стоит обратить внимание на уже завершенные или близкие к завершению загородные проекты. Обязательно наличие готовых инженерных коммуникаций. В этом случае риски минимальны, и клиент может рассчитывать на рост стоимости приобретенного надела», – уверен руководитель отдела продаж управляющей компании «ПулЭкспресс» Николай Урусов.
С другой стороны, если рискнуть и приобрести участок в новом коттеджном поселке с хорошими перспективами развития, то при благоприятном стечении обстоятельств можно рассчитывать на существенный рост стоимости участка за период строительства. По словам Светланы Невелевой, везде эта цифра разная, в наиболее ликвидных поселках участки могут прибавлять в цене до 80% за несколько лет.
С этим утверждением согласен Евгений Айтжанов: по его словам, в востребованных поселках земля дорожает на 20-30% в год.
Почти все игроки рынка уверены, что стоимость земли в качественных коттеджных поселках будет постепенно расти (тогда как в проектах-аутсайдерах, наоборот, снижаться). В последнее время даже именитые компании опасаются начинать новые загородные проекты, а имеющееся предложение тает. Так что в скором времени может возникнуть явный дефицит инженерно подготовленной земли в перспективных местах – Всеволожском, Выборгском, Ломоносовском, Тосненском районах Ленинградской области, а также пригородах Петербурга.
Правда, на этой счет есть и более оптимистичные мнения: «Кризис, на наш взгляд, наоборот, открыл новые возможности: часть неэффективных компаний, неудачных проектов уйдут с рынка. Это позволит развернуться тем, кто останется, – реализовать новые интересные, а главное, прибыльные инвестпроекты», – отметил генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров.
По-видимому, можно ожидать роста спроса и на дачные участки в тех коттеджных поселках, которые удалены от Петербурга и предназначены исключительно для сезонного отдыха. С подорожанием евро отдых за границей стал не по карману многим петербуржцам. Поэтому те, кто раньше проводил каникулы у моря, теперь, возможно, решат обзавестись дачей в Ленинградской области.
Насколько велики шансы успешно перепродать подорожавший участок? Заметим, что в целом ряде поселков пригородной зоны так называемые вторичные продажи не редкость. Однако самому найти покупателя будет крайне сложно – придется обратиться в риэлторское агентство или к самому девелоперу коттеджного поселка, если тот соглашается выступить посредником за определенное вознаграждение.
Пустые земли
Конечно, профессиональные девелоперы радуются росту числа инвестпокупок. Но, с другой стороны, приобретение земли «на перспективу» зачастую плохо сказывается на темпах развития коттеджных поселков. Участки, купленные инвесторами, не застраиваются годами.
Хотя, наверное, и те, кто приобретает сегодня участки исключительно для себя, строить начнут нескоро. Рост стоимости строительных материалов сейчас беспрецедентен. По оценкам участников рынка, в декабре поставщики подняли цены на основные стройматериалы импортного производства в среднем на 15-20%, причем это касается уже лежащего на складах товара.
