– В 2008 году вы настаивали, что на рынке недвижимости наблюдается «кризис в головах», а не в реальности. Что скажете на этот раз?
– На этот раз, к сожалению, экономический кризис имеет фундаментальные причины. В 2008-м было больше эмоций, чем реальных последствий для рынка недвижимости. При всей остроте прошлый кризис оказался краткосрочным. А рынок недвижимости достаточно консервативный и вяло реагирует на точечные изменения внешних условий. Он откликается только на воздействие фундаментальных тенденций, действующих на протяжении достаточно долгого отрезка времени.
В этот раз кризис не столь острый, но есть ощущение, что он будет более длительным. По крайней мере, никто не знает, когда он закончится. Потому есть предположение, что на рынке недвижимости он скажется гораздо значительнее, чем экономические проблемы 2008-2009 годов.
– Насколько серьезно повлияет на рынок недвижимости резкое снижение курса рубля?
– Это самый сложный вопрос. Понятно и просто спрогнозировать, как отразится удорожание ипотеки, снижение доходов населения, безработица. Мы это видели и в 1998-м, и в 2008-м. Что касается резкого удешевления рубля, то прямых аналогий в нашем опыте нет. Во время кризиса 1998 года доллар тоже подорожал за короткий срок в несколько раз. Но тогда рынок недвижимости был целиком долларовым – до 2007 года цены на жилье в Петербурге номинировались в американской валюте. Сейчас рынок рублевый, за исключением элитного сегмента недвижимости, цены на котором в основном фиксируются в валюте. Доходы россияне тоже получают преимущественно в рублях, которых больше не стало, и вроде бы нет предпосылок для повышения цен из-за валютных колебаний. Но нельзя сбрасывать со счетов психологический фактор: владельцы жилья, видя, как дорожают товары – автомобили, бытовая техника, гречка, постараются повысить цены.
– Какой из кризисных факторов окажет на рынок жилой недвижимости наибольшее влияние?
– Безусловно, сокращение покупательной способности населения. А оно неизбежно. Как по прогнозам независимых экономистов, так и Минэкономразвития, в экономике никаких радостей не предвидится: реальные доходы граждан и в прошлом году не росли, а в этом начнут снижаться, расходы, напротив, возрастут вследствие инфляции, которая ожидается на уровне 17-20%. Ажиотажный спрос на недвижимость в минувшем году значительно вымыл накопления населения. Жилье покупать будет не на что. Единственный возможный источник притока средств на рынок – ипотека. Но она после повышения ключевой ставки Центробанка до 17% фактически находится в замороженном состоянии.
– Насколько критична для рынка ситуация с ипотекой?
– Заемные средства играют на рынке недвижимости весьма серьезную роль: с привлечением банковских кредитов в прошлом году совершалось до 35% сделок на вторичке и до 50% – на первичке. В 2008 году в строящихся домах доля ипотечных покупок была минимальной. Зато на вторичном рынке этот показатель практически соответствовал нынешнему уровню и доходил до 30%. Когда в 2009-м банки перестали выдавать ипотеку и заемные деньги почти полностью ушли с рынка, мы увидели снижение цен примерно на треть. Если объемы выдачи ипотеки резко сократятся (а при ставке по жилищным кредитам в 20% годовых так и будет), то вторичный рынок ожидает повторение истории. Могу предположить, что, если ключевая ставка ЦБ останется на прежнем уровне, объем ипотечных денег сократится на вторичке в два-три раза.
– Как это отразится на ценах?
– Думаю, в ближайшие два-три месяца мы увидим влияние инфляции на ценообразование. Ожидания продавцов будут толкать цены вверх. Но рынок встанет. Как минимум – на полгода, а возможно, до осени. Кто-то отложит покупку жилья, кто-то выберет вариант подешевле. Скажем, переедет из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, а не в трешку, как собирался.
Ценовой дрейф вниз будет долгим и плавным. И сейчас сложно сказать, когда вторичный рынок достигнет дна. Но объекты будут дешеветь с разной скоростью. Можно предположить, что цены на зависшие в листинге многокомнатные квартиры начнут снижаться. Малоликвидные объекты (старые хрущевки на окраинах) на время кризиса просто уйдут с рынка. Самое востребованное жилье – небольшие квартиры у метро – могут вовсе не потерять в цене. Но в среднем стоимость квадратного метра просядет как минимум на 10%. В элитном сегменте снижение цены может оказаться более ощутимым и доходить до 50%.
– Динамика стоимости квадратного метра на вторичке будет определять ценообразование на первичке?
– В 2008-м действительно так и случилось. Но сегодня взаимовлияние рынков происходит по более сложной схеме. Пять лет назад основной объем жилья эконом-класса приходился на вторичный рынок и немного – на первичный. Сейчас вторичный рынок четко дифференцировался: более половины сделок приходится на квартиры комфорт- и бизнес-класса. Это либо так называемая новая вторичка, либо старый фонд – качественные дома, расположенные в обжитых районах, в пешеходной доступности от метро. Такого предложения на первичном рынке совсем немного. Остальная часть вторичного рынка – это, условно говоря, обменные схемы, когда с минимальной доплатой меняют комнату на квартиру, однокомнатную на двухкомнатную. То есть данная часть рынка не конкурирует с первичкой впрямую.
Зато все жилье эконом-класса перекочевало на первичный рынок, в огромные массивы, которые строятся на окраинах Петербурга. Соответственно, довлеющего влияния вторички на первичку больше нет.
– В таком случае как скажется на первичном рынке сокращение ипотечного кредитования?
– Давайте вспомним, как началось активное развитие ипотеки на первичном рынке в Петербурге. Это случилось после 2010 года, когда банки с застройщиками поняли: есть замечательная схема привлечения средств в строительство. Банк давал кредит под новостройку, а потом выдавал ипотеку физическим лицам. Обе стороны снизили риски и получили уверенность в завтрашнем дне. А так как такие схемы были крайне интересны и кредиторам, и строителям, то стали появляться различные программы, вроде сбербанковской «Три восьмерки», которые предлагали покупателям ипотечные кредиты на весьма выгодных условиях. Часть банковских процентов принимали на себя строительные компании.
Думаю, в этот раз мы увидим то же самое. Так как банки заинтересованы продолжать выдачу ипотечных кредитов, а застройщики хотят продавать строящиеся квартиры, они начнут изобретать различные совместные программы и предлагать покупателям займы на приемлемых условиях.
– Но на это нужно время. Как будут вести себя цены на строящееся жилье в ближайшие полгода?
– Есть два сценария: позитивный и негативный. Первый – строители понимают, что им выгодно быстро снизить цены, чтобы поддержать объем продаж, по показателям хотя бы сравнимый с прошлогодним.
Боюсь, строительные компании выберут другую стратегию. Они будут держать цены до последнего, сужая предложение. Но, учитывая беспрецедентно большой объем предложения в строящихся домах – на уровне 5 млн кв. м, они, на мой взгляд, все равно будут вынуждены в конце концов скорректировать цены, понизив их на 10-15%. Для этого у многих застройщиков есть возможность: в декабре-январе цена квадратного метра в новостройках с хорошей локацией и на высокой стадии готовности повысилась процентов на двадцать-тридцать.
– В кризис возрастают риски дольщиков. Насколько велика вероятность задержек строительства? Банкротств компаний?
– Строителям, безусловно, станет сложнее вести деятельность на рынке. В первую очередь из-за сокращения объема продаж. Сомневаюсь, что в 2015 году им удастся продать хотя бы половину рекордного объема, реализованного в прошлом году. Дополнительные трудности возникают из-за резкого удорожания банковских средств, привлекаемых бизнесом на внутреннем рынке. Некоторые компании имеют кредиты в валюте, хотя таковых совсем немного. Им придется вовсе не легко.
Тем не менее объективных предпосылок для банкротств не вижу: в минувшем году продажи шли настолько хорошо, что застройщики накопили запасы и значительно повысили устойчивость. Если только не включится человеческий фактор и кто-то из владельцев бизнеса не решит, что все пропало, не соберет активы и не переберется куда-нибудь на Лазурный берег. И это худшее, что может случиться: банкротство одной средней по размеру строительной компании станет драмой для всего рынка, подорвав доверие покупателей.
