Сейчас тысячи граждан, еще в прошлом году получивших одобрение у банков, пытаются решить вопрос: брать или не брать ипотеку. Ответ однозначен – если не поджимают обстоятельства, получение кредита лучше отложить на будущее.
«Зенит» – чемпион
После повышения 15 декабря ключевой ставки с 10,5 до 17% банки один за другим стали повышать процентные ставки по ипотеке. По результатам опроса, проведенного Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на конец декабря средневзвешенная процентная ставка по ипотеке выросла сразу на несколько процентных пунктов.
Так, на вторичном рынке ставка для кредита на 15 лет с первым взносом до 50% от стоимости квартиры, с приобретением пакета рекомендуемых страховок и подтверждением доходов справкой 2НДФЛ, составила 18,88%. На первичном рынке при аналогичных условиях средняя ставка составила 19,74%. В случае если претендент подтверждает доходы справкой по форме банка, средние ставки составляют соответственно 19,51 и 20,42%.
Уточним, что часть банков ввели запретительные ставки. То есть те, по которым никто никогда жилищные кредиты брать не станет. Например, Банк «Зенит» объявил, что ставки по большинству ипотечных программ будут устанавливаться в индивидуальном порядке, а минимальная планка поднимается до 35% годовых.
Руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Петербургская Недвижимость» Виктория Полякова рассказала БН, что запретительные ставки ввели только отдельные игроки. Большинство банков с ипотечного рынка решило не уходить.
Например, уже после январских праздников сотрудники «ДельтаКредит» обзванивали граждан, которым была одобрена заявка до повышения ключевой ставки, и подтверждали готовность их кредитовать. Другое дело, что в ходе телефонных разговоров заемщикам называлась новая, более высокая ставка. Также повысили ставки по уже одобренным, но еще не выданным ипотечным кредитам Сбербанк и ряд других банков.
Юридический казус
Опрошенные БН юристы разошлись во мнении, имеет ли банк право повышать ставки уже после одобрения заявки.
«Несмотря на то что в нашем законодательстве есть такое правовое понятие, как публичный договор, то есть обязательство коммерческой организации заключать договоры по установленным ею публично в отношении всего населения условиям (ст. 426 ГК РФ), эта норма на практике не работает», – пояснил известный московский адвокат Олег Сухов.
По его словам, преимущественную юридическую ценность в договорных отношениях имеет положение не о публичности, а о свободе воли договора и наличии такой воли, которая должна быть отражена в письменном документе – самом договоре. Нет договора – нет и обязательств (ст. ст. 154, 420 ГК РФ).
В свою очередь практикующий адвокат, кандидат юридических наук Елена Ромашко поясняет, что согласно статьям 432-433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
«Таким образом, если в заявке на выдачу кредита содержатся все существенные условия кредитного договора, то с момента одобрения ее банком договор считается заключенным, – поясняет Елена Ромашко. – И если в предложенном договоре будут иные условия, чем в одобренной заявке, то можно потребовать от банка заключения договора на тех условиях, которые соответствовали заявке».
Однако, как уточняет специалист, вряд ли потенциальный заемщик оставляет у себя второй экземпляр заявки и получает документальное подтверждение ее одобрения, чтобы пойти с этими документами в суд. Проще говоря, доказать свою правоту заемщик с одобренной заявкой на практике вряд ли сможет. Ему остается только смириться и взять ипотеку с более высокими ставками. Или вообще отказаться.
Не забываем про инфляцию
Если бы декабрьское повышение процентных ставок по ипотеке было краткосрочным, вопрос отпал сам собой. Не так уж трудно переждать два-три месяца. И надежду на скорое развитие событий по такому сценарию дарят разговоры о возможном снижении ключевой ставки.
Напомним, что письмо председателю Центробанка РФ Эльвире Набиуллиной с предложением снизить ключевую ставку до 15% в начале января направил президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. «Ситуация, сложившаяся на российском рынке банковских услуг, вызывает серьезное беспокойство, – поясняется в документе. – Банкиры уверены, что сохранение текущего положения дел вызовет волну банкротств не только кредитных организаций, но и целого ряда предприятий и компаний». И свое послание Анатолий Аксаков заключил пожеланием, чтобы ЦБ снизил ключевую ставку уже в январе.
О том, что с большой долей вероятности Центральный банк РФ снизит ключевую ставку уже во второй половине января 2015 года, высказывались и другие эксперты. Но ипотечные тарифы зависят не только от ключевой ставки. На их размер влияют инфляция, риски роста безработицы и ряд других факторов. Естественно, банкам невыгодно назначать процентные ставки по жилищным кредитам ниже инфляции. Инфляционные же ожидания сегодня достаточно высоки. Независимые аналитики называют разные цифры в пределах 12-17%.
«Пик инфляции в России придется на март-апрель, когда рост цен достигнет 15-17% в годовом выражении», – полагает заместитель министра экономического развития России Алексей Ведев. Таким образом, делая ипотечные ставки ниже 17%, банкиры оказываются перед угрозой убытков.
Негативные моменты
В ноябре в одной из публикаций мы рекомендовали потенциальным заемщикам поспешить с получением ипотеки, чтобы инфляция «убивала» долг заемщика перед банком. Сейчас данная рекомендация потеряла актуальность. Ставки стали чрезмерно высоки, а инфляция снижает не только реальный размер займа, но и доходы плательщика. Причем подавляющее большинство работодателей не собираются в наступившем году повышать зарплаты. В перспективе же часть заемщиков вообще может лишиться работы.
Эти риски также можно заложить в параметры процентных ставок. Но тогда они станут еще выше. Поэтому оставшиеся на ипотечном рынке игроки минимизируют вероятные потери другим способом. Так, возможный рост числа безработных россиян заставляет кредиторов включать в условия выдачи кредитов дополнительные ограничения для соискателей. А угроза банкротства части застройщиков нивелируется ужесточением требований по степени готовности новостройки.
Например, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева поясняет, что ее банк существенно изменил требования к заемщикам, которые хотят приобрести жилье на первичном рынке недвижимости. Приобрести квартиру в строящемся доме теперь можно лишь в том случае, если дом построен на 80% от заявленной этажности. Первоначальный взнос заемщика составляет 50% от стоимости приобретаемого жилья. Исключение – программы ВТБ24 с застройщиками, являющимися стратегическими партнерами банка. В рамках этих программ требования по готовности строящегося объекта снижены до 30% от заявленной этажности, а минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости жилья. Ранее ВТБ24 был готов давать ипотеку на стадии котлована. Таким образом, даже если ключевая ставка снизится, процентные ставки по жилищным кредитам останутся высокими. Пока не исчезнут другие угрозы.
Рефинансирование с потерями
На профильных интернет-форумах приходится встречать и следующий совет. Брать дорогую ипотеку не так и страшно, поскольку впоследствии, когда ставки снизятся, кредит можно будет рефинансировать.
Рефинансирование (перекредитование) осуществляется двумя путями. Необходимо обратиться к своему кредитору или к другому игроку кредитного рынка, чтобы переоформить заем на новых, более лояльных, условиях. Правда, при этом заемщику придется по второму разу собирать необходимый пакет документов и заново проходить процедуру одобрения заявки.
Есть и еще одно «но». Подавляющее большинство российских банков не предоставляют заемщикам право выбора между дифференцированными и аннуитетными платежами. Обычно банки принимают деньги только по аннуитетному графику. Такая схема погашения долга требует возвращения денег ежемесячно равными платежами. В первые годы в основном гасятся проценты, а основная сумма – преимущественно ближе к концу срока займа. И если заемщик рефинансирует заем, то уплаченные вперед проценты становятся, по мнению ряда юристов, необоснованным обогащением банка. А основной долг в преимущественной части остается не погашен.
Теоретически уплаченные вперед проценты можно вернуть в судебном порядке. Но далеко не у всех заемщиков есть время и желание отстаивать свои права в судебном порядке.
Иначе говоря, сегодняшние предложения ипотечного рынка невыгодны потенциальным заемщикам. А риски высоки. Брать такую ипотеку следует только в крайнем случае.
