В этом году вступает в действие целый ряд федеральных законов, призванных навести порядок в градостроительной деятельности, в кадастровом учете земель, а также – снизить административные барьеры в строительной отрасли.
Против хаотичной застройки
Градостроительная политика большинства регионов в последние годы характеризовалась одним словом – хаос. Застройщики ускоренными темпами осваивали новые территории, не считаясь с отсутствием дорог, садиков, школ. Причиной тому бомба, заложенная в федеральном законодательстве: право выдавать разрешение на строительство было делегировано муниципалитетам, а обязанность обеспечить жителей новых домов «социалкой» возлагалась на районные власти. За создание дорожной инфраструктуры отвечали преимущественно регионы (иначе дело обстояло только в городах, имеющих особый статус, – в Москве и Санкт-Петербурге).
С начала 2015 года благодаря поправкам в 131-ФЗ о муниципальном самоуправлении ситуация меняется. Полномочия муниципальных образований по выдаче разрешения на строительство и на ввод домов перешли на уровень выше – к районным администрациям. А все основные документы – генеральные планы городов, градпланы конкретных участков, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и проекты планировки территорий (ППТ) – будут утверждать областные власти.
Разработкой градостроительной документации, правда, по-прежнему будут заниматься органы местного самоуправления. Дабы побудить их мыслить комплексно и гармонично, с 1 мая 2015 года вступает в силу еще один новый закон. Данный документ заполнил лакуны в федеральном законодательстве и ввел в Градостроительный кодекс РФ такие понятия, как «транспортная инфраструктура», «социальная инфраструктура», а также программы их комплексного развития.
С указанной даты муниципалитеты будут обязаны в шестимесячный срок после принятия генпланов поселений утверждать программы развития транспортной и социальной инфраструктуры. Кроме того, закон требует, чтобы проекты планировки территории проверялись на соответствие программам комплексного развития систем коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры поселения и региона в целом. Есть надежда, что такой подход защитит окраины Петербурга от появления новых «спальников», подобных Мурино, Кудрово, Девяткино.
За порядок в кадастре
Не менее усердно законотворцы поработали над созданием условий для наведения порядка в государственном кадастре недвижимости. Сейчас почти половина земельных участков в стране, сведения о которых содержатся в государственном кадастре, а именно – около 30 миллионов, не имеют четко установленных границ. Их пределы могут описываться словами, изображаться схемами или иметь неверные координаты.
Дело в том, что закон не возбранял регистрировать право собственности на «безграничные» участки. А вот сделки с ними совершать было нельзя. Поэтому границы земельного владения уточнялись в основном перед сделкой купли-продажи, причем замеры проводились за счет собственника. Неудивительно, что при таком подходе процесс уточнения координат и наполнения государственного кадастра верными сведениями затянулся на годы.
Бардак в данных вредит всем. К примеру, собственники участков под ИЖС, дачи, огороды годами спорят с соседями, а в случае судебных разбирательств – не могут свободно распорядиться своей недвижимостью. Отсутствие точной кадастровой информации затрудняет выявление свободных земель, находящихся в федеральной, региональной и муниципальной собственности, и, соответственно, их вывод в оборот. Бюджеты, в свою очередь, теряют налоговые поступления, которые привязаны к кадастровой стоимости объектов.
Но с 1 января 2015 года начал действовать федеральный закон, который должен наконец-то обеспечить наполнение кадастра точными сведениями о границах земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности, а также тех, собственность на которые не разграничена. Процесс должен заметно ускориться, так как, во-первых, закон определяет, что с 2018 года Росреестр больше не будет регистрировать право собственности на участки, если в госкадастре отсутствуют данные об их границах, отвечающие нормативным требованиям. Во-вторых, корректировка сведений в кадастре будет активизирована благодаря выделению бюджетных средств. Общая стоимость работ по РФ предварительно оценивается в 120 млрд руб. Чтобы снизить затраты бюджета, обмеры будут проводиться не точечно, а комплексно, для целой территории. Заказчиками выступят органы местного самоуправления или правительства городов, имеющих особый статус (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя).
Интересно, что границы пятна будут уточнять даже в том случае, если собственник вовсе этого не жаждет. Спорные вопросы (а такие, несомненно, возникнут) предполагается урегулировать в согласительных комиссиях при органах местного самоуправления либо в суде. На поиски компромисса собственникам отводится 15 лет.
Чтобы снизить коррупционную составляющую «перерисовки» границ участков, с апреля этого года начинает действовать закон, который вводит уголовную ответственность кадастровых инженеров. Наказывать специалистов будут за внесение заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, технический план или акт обследования. Правда, только за деяние, причинившее гражданам, организациям или государству крупный ущерб – более чем на 1,5 млн руб. Санкции предусмотрены довольно жесткие: штраф до 80 тыс. руб. или в размере полугодовой зарплаты, лишение права заниматься определенной деятельностью на три года либо обязательные работы на срок до 360 часов. Напомним, что сейчас за аналогичную провинность кадастровый инженер наказывается пятитысячным штрафом.
Наконец, третий закон, направленный на упорядочивание кадастра, предусматривает выделение средств из федерального бюджета на обновление картографической основы онлайн-карт, сведения которых должны быть доступны всем желающим. «Апгрейд» данных должен проводиться не реже чем раз в десять лет.
Верным маршрутом по дорожной карте
С этого года начинают действовать несколько законов, принятых в соответствии с разрабатываемой по распоряжению президента страны дорожной картой для снижения административных барьеров в строительстве. Так что застройщики получают некоторые послабления.
К примеру, вскоре уйдет в прошлое малоприятная ситуация, когда девелопер, купивший участок на торгах, внезапно обнаруживает на нем обременение в виде объекта культурного наследия. С февраля этого года федеральным законом устанавливается требование о включении памятников истории и культуры в государственный кадастр недвижимости и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
С августа 2015-го застройщики смогут выходить на стройплощадки до получения разрешения на строительство. Правда, только для выполнения отдельных видов подготовительных работ и возведения временных построек. Заметим, что многие строительные компании по факту делали это и раньше, но рисковали нарваться на штраф.
С 1 октября 2015 года станет дешевле присоединение к энергосетям для объектов мощностью менее 150 кВт. С указанной даты доля затрат на подводку сетей к новостройке в цене за технологическое присоединение ограничивается 50%. Вторая половина затрат ляжет на сетевую компанию. А с 1 октября 2017 года в плате за подсоединение стоимость строительства сетей не будет учитываться вовсе.
Наконец, строители смогут более эффективно бороться с административными барьерами. С мая 2015-го вступает в силу закон, устанавливающий процедуры административного обжалования действий (бездействия) органов государственной власти и местного самоуправления, если таковые мешают вести строительство. Ранее в законах не было четко прописанной ответственности чиновников за волокиту в сфере строительства.
Безусловно, не все новации заработают моментально, для внедрения части из них необходимо будет разработать подзаконные механизмы. Но правила игры заметно упорядочиваются.
