Самым большим сюрпризом стало поведение покупателей: такого ажиотажа никто не прогнозировал. Волна внезапного спроса накрывала рынок трижды – весной, в начале осени и под самый занавес года.
По бешеной синусоиде
Всякий раз оживление покупательского интереса к недвижимости было обусловлено колебаниями на валютном рынке и ослаблением отечественной валюты. Рубль начал терять позиции по отношению к доллару и евро в последнем квартале 2013 года, падение продолжилось вплоть до апреля 2014-го. Кривая спроса на первичном рынке шла параллельным курсом – в феврале-апреле объемы продаж по отношению к аналогичным месяцам 2013 года выросли в полтора – два раза. Бесконечного «продолжения банкета» не ожидалось: и застройщики, и эксперты предполагали, что к лету продажи спадут и выйдут на уровень плато.
Первая часть прогноза сбылась – с мая по август покупательская активность снизилась на 20-30%. Затем произошло непредсказуемое: рубль вновь стал дешеветь, и сограждане, не имея альтернативных инструментов сохранения средств, опять обратили взоры на рынок недвижимости. В итоге октябрьские продажи крупнейших застройщиков перекрыли весенние показатели.
Казалось, потенциал спроса исчерпан до дна. Не тут-то было. Последняя в уходящем году волна ажиотажа была вызвана декабрьским решением Центробанка о росте ключевой ставки до 17%. «В наших проектах спрос вырос еще на 30%. В декабре в день заключалось около 70 сделок», – рассказывает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. Компания «Петербургская Недвижимость» заключила в ноябре и (по предварительным данным) в декабре по 2300 сделок, на 15% превысив собственные весенние рекорды продаж.
Окончательные итоги года еще не подведены. Но уже понятно, что для петербургского рынка строящегося жилья год станет рекордным по объему продаж. По мнению специалистов аналитического центра «Главстрой-СПб», в 2014 году на первичном рынке было реализовано 4,5 млн кв. м. Оценка консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» еще оптимистичнее: по предварительным прикидкам, объем продаж составит 4,8 млн кв. м, превысив прошлогодний показатель почти на миллион «квадратов». «Самый большой объем продаж покажет четвертый квартал. Его результаты превысят показатели первого квартала, когда было реализовано 1,3 млн кв. м», – утверждает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Строят с размахом
Застройщики ответили на небывалый спрос собственными рекордами. По данным БН, с начала года до середины декабря на рынок было выведено 188 объектов, в которых было выставлено на продажу 4,9 млн кв. м жилья (10,6 тысячи квартир). «Самое большое количество метров вышло на рынок в феврале – 12% от общего годового объема нового жилья, в марте – 9,5%. Наименее результативными оказались июнь и декабрь – по 5,5% и 6,8% соответственно», – говорит руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.
Тройка лидеров остается неизменной. Впереди по количеству новых проектов по-прежнему «Группа ЛСР» с 18 стартапами, на втором месте – «ЦДС» (11 стартапов), на третьем – Setl City (десять новостроек).
А самой масштабной премьерой года стал микрорайон «Солнечный город» от Setl City в Красносельском районе Петербурга. На территории площадью 185 га застройщик намерен в течение 15 лет построить около 1,4 млн кв. м жилья класса комфорт с соответствующей инфраструктурой. К слову, на втором месте, с 1,3 млн кв. м запланированного жилья, еще один проект этого же застройщика – «Чистое небо» в Каменке.
В этом году застройщики продолжили дрейфовать из Петербурга в Ленинградскую область. «Интересен, но неудивителен тот факт, что 34% от выведенных в продажу в Петербурге и ближайших пригородах объемов жилья строятся во Всеволожском районе, который стал бескомпромиссным победителем. Ближайшие “преследователи” – Выборгский и Приморский районы – сильно отстают от лидера, на них приходится по 11% нового строительства», – говорит Ольга Романова.
Среди наиболее перспективных территорий в Ленобласти можно отметить формирующиеся районы глобальной застройки: на севере – Бугры, Девяткино, Парголово, на юге – Красное Село, Пушкин, на востоке – Кудрово, Колтуши. В самом Петербурге наиболее бурно застраиваются окраины – Лахта, Юнтолово, Парнас.
«Общий объем строящегося жилья в Петербурге и пригородной зоне, включая уже проданные квартиры, по нашим оценкам, на конец 2014 года превысит 10 млн кв. м жилья. Объем предложения – строящееся жилье, которое находится в продаже, – составляет на сегодняшний день около 40% объема рынка», – считает Ольга Трошева.
Данные Knight Frank St. Petersburg несколько отличаются. Как сообщил генеральный директор компании Николай Пашков, в настоящее время в границах Петербурга возводится 7 млн кв. м жилья, а вместе с прилегающими к мегаполису землями Ленобласти – 12,5 млн кв. м. «Такого не было никогда за весь постсоветский период существования рынка», – прокомментировал Николай Пашков.
Цены: видимость роста
Казалось бы, ажиотажный спрос должен был привести к «галопу» цен. Не случилось. Из-за беспрецедентных объемов нового предложения конкуренция в сегменте массового жилья выросла настолько значительно, что продавцам пришлось умерить свои аппетиты. Рост цен в итоге оказался не слишком впечатляющим.
По данным БН, стоимость квадратного метра на новостройки в границах Петербурга с января по декабрь текущего года повысилась примерно на 8,7% – начиная с 91 тыс. руб. переросла 99 тыс. руб. Это больше прошлогоднего значения (тогда удорожание за год составило менее 5%). Но с учетом изменившейся макроэкономической обстановки – совсем немного. Повышение цены квадратного метра на первичке заметно отстает от инфляции, которая, по последнему прогнозу Минфина, составит в 2014 году 11,5%.
В пересчете на твердую валюту падение стоимости квадратного метра выглядит и вовсе катастрофическим. Текущие средние цены предложения составляют 1,89 тыс. долл. за кв. м против 2,98 тыс. долл. годом ранее. В евро аналогичные показатели составляют 1,5 и 2,2 тыс. Таким образом, недвижимость в валютном выражении потеряла в цене около 30%.
Строящееся жилье перестало быть интересным активом для инвестиций: вложенные в него средства не только не приумножаются, но и не сохраняются. «Если курс рубля стабилизируется, то существенного стимула приобретения недвижимости на рынке практически не останется, и в этой ситуации рынок даже рублевых цен начнет корректироваться вниз, как и в 2008 году», – предполагает региональный управляющий «БКС Премьер» Вадим Исаков.
Еще одна интересная тенденция уходящего года – строящиеся объекты практически утратили ценовое преимущество перед вторичкой. «Цены на первичном и вторичном рынках максимально сблизились. На настоящий момент разница составляет всего 4%», – говорит руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова. Логично предположить, что старое жилье вступит в лобовую конкуренцию с новостройками и оттянет часть покупателей на себя (в первую очередь тех, кто приобретает квартиру для проживания, а не в инвестиционных целях).
«В следующем году, вероятнее всего, первичный рынок ожидает коррекцию спроса в пределах 20%. Как только спрос сыграет вниз, предложение тоже скорректируется. Рынок найдет новый баланс довольно быстро, примерно за полгода», – предполагает Петр Буслов. Но за эти полгода вполне вероятно снижение рублевых цен на 10-20%, считают опрошенные эксперты. Правда, предполагают, что коррекция коснется только наименее ликвидных объектов, которые строятся в локациях с максимальной концентрацией предложения на землях Ленобласти.
